나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [27] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 9층905호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 규모

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 653-11, 베스아이 퀸 9층 905호에 위치하고 있습니다.

건물 전용면적은 17.93㎡(약 5.42평)이며, 토지 지분은 4.00㎡(약 1.21평)입니다.

토지 제시외면적 및 건물 제시외면적은 없습니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

본건은 부동산 임의 경매 사건입니다.

1.2. 건물 정보

건물명은 베스아이 퀸이며, 총 11층 건물 중 9층에 위치합니다.

주요 구조는 철근콘크리트구조 스라브 지붕이며, 사용승인일은 2016년 1월 5일입니다.

외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 마감, 내벽은 벽지, 타일 등 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

용도는 도시형생활주택으로 이용 중으로 보고되었습니다. 건축물대장상에는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.

설비로는 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

1.3. 토지 정보

본건 토지는 인접지와 등고 평탄한 정방형에 유사한 1개동의 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

본건 토지 인접 도로상태는 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(85m, 120m), 상대보호구역입니다.

1.4. 감정가

본건의 감정가는 122,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통망

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다.

부산 지하철 1호선인 "부전역"과 "서면역"이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권보존은 원지원씨 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리는 2016년 1월 12일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권(채권최고액 3,120,000,000원)입니다.

이 외 주택임차권(김보배, 90,000,000원) 및 임의경매개시결정(채권자: 온천장) 등이 등기되어 있으나, 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액은 3,210,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(김보배)가 확인됩니다.

보증금은 90,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2023년 6월 19일, 확정일자는 2021년 8월 25일, 배당신고일자는 2023년 11월 6일입니다.

본 임차인은 대항력이 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리, 임차인의 보증금 등은 모두 소멸됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 개요만 기재되어 있으며, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 부산진구 전포동의 중심 상권에 위치하며, 서면역 및 부전역 인근으로 유동인구가 많고 상업시설이 발달한 지역입니다.

도시형생활주택 및 오피스텔로 이용되는 소형 주거 공간은 1인 가구 및 젊은 직장인 수요가 높습니다.

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 같은 신축 소형 주택의 경우 비교적 높은 가격대를 형성할 것으로 예상됩니다. (제공된 JSON 데이터의 거래 사례는 건물 연식 및 규모가 상이하여 직접적인 비교는 제한적입니다.)

5. 생활정보

본건 인근에 전포초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

서면역, 부전역 등 주요 교통 결절점과 가깝고, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

중복사건 및 공동담보 물건으로 등기되어 있으나, 권리분석 결과 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 물건명세서에 기재된 "미상인 지상권 존재 가능성"은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

건축물대장상 용도와 실제 이용 용도가 일부 다르나, 도시형생활주택 또는 오피스텔로서의 이용에는 문제가 없어 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 전포동의 편리한 교통과 생활 환경을 갖춘 신축(2016년 준공) 도시형생활주택(또는 오피스텔)입니다.

소형 면적으로 1인 가구 실수요자 및 임대 수익 목적의 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

권리 관계가 명확하고 인수되는 부담이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

- 부산진구 핵심 상권 내 위치 (서면, 부전역 인근)

- 2016년 준공의 비교적 신축 건물

- 1인 가구에 적합한 소형 면적 (17.93㎡)

- 명확한 권리 관계 및 인수 부담 없음

- 전포초등학교 인근의 양호한 입지

9. 예상 입찰가

감정가 122,000,000원을 기준으로, 본건의 입지, 건물 상태, 권리 관계의 명확성 등을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 예상 입찰가를 115,000,000원으로 제안합니다.

시세 및 경쟁 물건에 따라 변동될 수 있으므로, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.