나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [31] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 3층304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 경매 물건은 부산광역시 부산진구 전포동 653-11번지에 소재한 "베스아이 퀸" 오피스텔 3층 304호입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경60598 (31)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

건물은 2016년 1월 5일 사용 승인되었으며, 총 11층 건물 중 3층에 위치합니다.

해당 호실의 전용면적은 22.87㎡ (약 6.92평)이며, 토지 지분은 5.103235303㎡ (약 1.54평)입니다.

감정평가액은 118,000,000원이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

해당 오피스텔은 업무시설로 등재되어 있으나, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고되었습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있으며, 지역 개발이 활발하게 이루어지고 있는 지역입니다.

교통은 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 1호선인 "부전역"과 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로는 본건 건물 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2016년 1월 12일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권(채권최고액 3,120,000,000원)입니다.

이하 등기된 권리인 주택임차권(이가솔, 보증금 60,000,000원) 및 임의경매개시결정 등 모두 말소될 예정입니다.

따라서 매수인이 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

총 등기부채권액은 3,180,000,000원으로 높으나, 이는 매수인에게 인수되지 않습니다.

임차인 현황

* 주택도시보증공사(이 )

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2016-01-20

확정일자: 2016-02-01

배당신고일자: 2024-02-01

대항력: 없음

본 건 임차인 이가솔은 대항력이 없으므로, 매수인이 인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

부산진구 전포동은 서면 및 부전역 상권을 배후로 유동인구가 풍부하고, 오피스텔, 도시형 생활주택, 근린생활시설 등이 밀집한 지역입니다.

본 물건은 초등학교 인근에 위치하여 주거 편의성이 높으며, 주변에 다양한 상업시설이 입점하여 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

부전역과 서면역의 더블 역세권에 해당하여 교통 접근성이 우수하며, 이는 상권 활성화 및 임대 수요 확보에 긍정적인 요소로 작용합니다.

주변에 혐오시설에 대한 별도 보고사항은 없으며, 전포 카페거리 등 긍정적인 지역 시설이 인접해 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 부산지하철 1호선 부전역, 서면역 이용 가능, 다수 버스 노선 운행.

편의시설: 서면, 부전 상권 내 대형마트, 백화점, 병원, 영화관 등 풍부.

교육시설: 전포초등학교가 도보 거리에 있으며, 인근 학원가 이용 편리.

주거환경: 오피스텔 및 도시형생활주택 밀집 지역으로 주거 생활이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

업무시설 등재와 주거용 이용: 공부상 용도는 업무시설이나, 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 보고되어 추후 용도 변경 또는 관련 행정 처분 시 제약이 발생할 수 있습니다.

중복사건 및 공동담보: 본 건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련 서류 및 권리 관계를 더욱 면밀히 확인할 필요가 있습니다. (단, 본건은 등기상 모든 권리가 말소될 예정으로 실질적 인수 부담은 없습니다.)

명도: 임대차 관계가 복잡할 경우(본건은 대항력 있는 임차인 없음) 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상업지구인 전포동 역세권에 위치한 신축 오피스텔로, 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

감정가 118,000,000원 대비 최근 실거래가가 130,000,000원 수준으로 형성되어 있어 시세 차익 및 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

등기부상 권리 관계가 복잡해 보이나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며 인수되는 임차 보증금 또한 없어 권리 분석상 매우 깔끔한 물건입니다.

업무시설로 등재되어 있으나 주거용으로 이용 중인 점은 투자 시 고려사항이나, 명확한 법적 문제가 없는 한 큰 리스크로 작용하지는 않을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 지하철 1호선 부전역, 서면역 접근성 탁월.

최신 건축물: 2016년 신축 건물로 내부 상태 양호 예상.

시세 대비 메리트: 감정가 대비 최근 실거래가 상승세, 낙찰가 메리트 기대.

권리관계 명확: 인수 부담 없는 깨끗한 권리.

풍부한 배후수요: 주변 상업, 업무, 주거 시설 밀집으로 공실 위험 적음.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 건물(베스아이 퀸)의 동일 면적(22.87㎡) 호실이 2024년 3월 8일에 130,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 118,000,000원이며, 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

잠재적 리스크(주거용 이용)를 감안하여 보수적으로 접근한다면, 감정가 수준에서 10% 내외의 상승을 예상해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 120,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.