나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [29] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 10층1003호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 부산진구 전포동 653-11번지 베스아이 퀸 10층 1003호에 소재한 도시형생활주택(업무시설로 등재)입니다. 사건번호는 부산지방법원 2024타경60598 (29)이며, 감정가는 162,000,000원입니다. 건물 면적은 24.38㎡ (약 7.37평)이며, 토지 지분 면적은 5.44㎡ (약 1.64평)입니다. 본 경매는 부동산 임의경매로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다. 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산지하철 1호선인 "부전역"과 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2016년 1월 12일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 본 경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(소유권보존, 근저당, 주택임차권, 임의경매, 근저당권 일부 이전, 근저당권부채권근질권 설정 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황

- 임차인: 주택도시보증공사 (나지윤의 승계인)

- 보증금: 100,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2020-11-27

- 확정일자: 2020-11-11

- 배당신고일자: 2024-08-26

- 대항력: 없음

- 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 보증금 전액을 배당받을 것으로 예상되며, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 기타 권리 및 특이사항

- 건물(부동산)의 등기부채권 총액은 3,220,000,000원으로, 이는 건물 전체에 대한 총 채무 규모를 나타냅니다.

- 본 물건은 중복사건 및 공동담보로 보고되었습니다.

- 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중으로 보고되었으나, 공부상에는 업무시설로 등재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 부산진구 전포동은 서면 및 부전역 인근의 핵심 상권으로, 유동인구와 배후 수요가 풍부합니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 건물은 업무시설로 등재되어 있으나 도시형생활주택으로도 이용 가능하여, 다양한 수요층을 공략할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 "전포초등학교" 인근에 위치하며, 주변에 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 부산지하철 1호선 부전역과 서면역이 가까워 시내 및 외부 지역으로의 이동이 용이합니다. 건물 내에는 위생설비, 급배수 설비, 소화 설비, 승강기 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 주변 지역에서 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 여러 경매 사건이 얽혀 있거나 담보가 공동으로 설정된 경우, 권리관계가 복잡해질 수 있습니다. 본 건은 이러한 특성을 가지고 있어 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 3,220,000,000원으로 높다는 점은 건물 전체의 재정 상황이나 향후 관리, 처분 등에 영향을 미칠 수 있는 요인입니다.

* 건물 용도: 공부상 업무시설로 등재되어 있으나 주거용으로 이용 중인 점은 행정적 절차나 임대차 계약 시 세부적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심 상권인 서면/부전역 인근의 역세권에 위치한 2016년식 도시형생활주택/오피스텔로, 입지 조건이 매우 우수합니다. 교통이 편리하고 주변 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 투자 가치가 높습니다. 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰자가 인수할 권리나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 건물 전체의 높은 채무 총액과 중복/공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 고려해야 하므로, 철저한 추가 조사를 통한 리스크 관리가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 부산 핵심 상업 지역인 전포동, 역세권 위치로 높은 시세 상승 잠재력 보유.

* 최신 축 건물: 2016년 준공으로 건물 상태 양호 및 관리 용이성 기대.

* 다용도 활용: 오피스텔 및 도시형생활주택으로서의 수요가 꾸준하여 임대 수익 기대 가능.

* 안정적인 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명확한 소유권 취득 가능.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보는 건물의 신축 연도(1982년, 2003년, 2004년) 및 건축물 종류(다세대)가 본 물건(2016년 사용승인, 도시형생활주택/오피스텔)과 큰 차이가 있어 직접적인 시세 분석에 활용하기 어렵습니다. 본 물건의 감정가는 162,000,000원으로, 전포동의 입지와 2016년이라는 신축 연도를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

하지만 경매 절차의 특성상 명도 과정의 난이도, 향후 시장 변동성, 건물 채무 총액 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 건물 전체의 채무 규모는 유의 깊게 봐야 할 부분입니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가의 약 85% 수준인 140,000,000원으로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 추가적인 현장 조사 결과를 반영하여 조정될 수 있으며, 최종 입찰가 산정 시에는 반드시 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 선행하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.