나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [17] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산지방법원 2024타경60598 (17) 사건의 부동산임의경매 물건입니다.

소재지는 부산광역시 부산진구 전포동 653-11번지, 베스아이 퀸 7층 701호입니다.

건물명은 베스아이 퀸이며, 해당 호수는 7층 701호입니다.

본 물건의 용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

건축물대장 상 사용승인일은 2016년 1월 5일입니다.

감정평가액은 150,000,000원입니다.

건물면적은 28.48㎡ (약 8.6평)이며, 토지 지분은 6.36㎡ (약 1.9평)입니다.

전유부분(내부 전용면적)은 22.87㎡ (약 6.9평)이며, 공급면적(분양면적)은 28.48㎡ (약 8.6평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 일괄 매각입니다.

본 건물은 총 11층 중 7층에 위치하며, 총 34세대로 구성된 1개동 건물입니다.

건물 연면적은 1846.53㎡이며, 대지면적은 277.4㎡입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO 입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 전포동에 소재하며, "전포초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 1호선인 "부전역" 및 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건 남측 및 서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(85m, 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2016년 1월 12일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부 상 을1 근저당권, 을1-1 근저당권 일부 이전, 을1-1-1 근저당권부채권근질권 설정, 을2 주택임차권, 갑2 임의경매 개시결정 등 다수의 권리 관계가 존재하나, 이들은 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

따라서, 낙찰자는 인수해야 할 부담(선순위 근저당, 임차권 등)이 없을 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

주택도시보증공사(김 ) 임차인이 존재하나, 보증금 80,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자 및 확정일자가 2021년 2월 3일입니다. 배당신고일자는 2024년 8월 26일이며, 대항력은 없습니다. 따라서 본 임차인은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보이며, 인수 보증금은 0원입니다.

등기부채권 총액은 약 3,200,000,000원으로 확인되나, 이는 말소기준권리 외 채권자들의 총 채권액이며 낙찰자가 인수하는 금액과는 직접적인 관련이 없습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (지상권 개요 없음)

4. 상권분석

본건이 소재한 전포동 일대는 부산의 대표적인 상업 및 업무 중심지인 서면과 부전역 인근에 위치하여 유동인구 및 배후수요가 풍부합니다.

다양한 근린생활시설, 업무시설, 그리고 공동주택이 밀집해 있어 상권 활성화가 잘 되어 있으며, 이는 오피스텔의 안정적인 임대 수요로 이어질 수 있습니다.

5. 생활정보

교육 환경으로는 "전포초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 해당 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

부산지하철 1호선 부전역과 서면역이 도보권 내에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 이를 통한 시내 접근성이 뛰어납니다.

주변에 다양한 상업시설과 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 및 생활 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 등기부상 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 경매 진행 과정에서의 변수나 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 업무시설 주거용 이용: 본건은 업무시설로 등재되어 있으나, 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이 경우, 부가가치세 환급 불가, 주택 관련 세금 문제 발생 등 예상치 못한 세무적, 법적 문제가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 임대관계 미상: 상세 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 경우, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 비용이 발생할 수 있습니다. (본건은 주택도시보증공사(김 ) 임차인이 있으나 대항력 없음으로 명도 예상)

* 건축법상 높이 제한: 가로구역별 최고 높이 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축이나 개축 시 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상권인 서면/부전역 인근에 위치하여 교통 및 입지 조건이 매우 우수합니다.

최근 오피스텔 거래 사례를 볼 때, 본건의 감정가는 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

등기부상 복잡한 권리 관계가 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 보여 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 업무시설을 주거용으로 이용하는 점과 임대 관계에 대한 추가적인 확인이 필요하며, 이는 명도 및 향후 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 핵심 역세권 입지: 부전역, 서면역 인근으로 높은 임대 수요와 미래가치를 기대할 수 있습니다.

* 안정적인 임대 수익: 오피스텔로서 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 실수요 및 투자 목적 적합: 1인 가구 중심의 실수요와 투자 목적 모두에 부합하는 소형 오피스텔입니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 가격: 경매를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 기회입니다.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 150,000,000원입니다.

최근 실거래 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(22.87㎡)의 오피스텔이 2024년 3월 8일 130,000,000원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본건 면적(28.48㎡)의 현재 시세를 추정하면 약 162,000,000원 내외로 판단됩니다.

본건은 권리 인수 부담이 없고, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

감정가가 현재 시세보다 다소 낮게 책정된 점을 고려할 때, 경쟁은 치열할 것으로 예상됩니다.

권장 입찰가 범위: 145,000,000원 ~ 155,000,000원

주요 입찰가: 150,000,000원 (감정가 수준)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.