나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [15] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건 개요: 본건은 부산지방법원 2024타경60598 (15) 부동산 임의경매 사건으로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

* 물건 현황:

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 653-11, 베스아이 퀸 6층 602호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 143,000,000원

토지 면적: 6.16㎡ (약 1.86평)

토지 지분: 6.1609237750000005㎡ (약 1.86평)

건물 면적: 27.61㎡ (약 8.35평)

건물 지분: 27.61㎡ (약 8.35평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 특이사항: 본 건은 중복사건 및 공동담보 물건입니다. 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고되었습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치한 "베스아이 퀸" 건물 6층 602호입니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한 부산지하철 1호선인 부전역과 서면역이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한사항: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구에 속하며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역(기준 높이 85m, 최고 높이 120m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리 및 인수되는 권리: 본 건의 말소기준권리는 2016년 1월 12일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권(을1)입니다. 경매 절차를 통해 을1 근저당권, 을2 주택임차권, 갑2 임의경매, 을1-1 근저당권 일부 이전, 을1-1-1 근저당권부 채권근질권 설정 등기 모두 말소 예정이므로, 낙찰자는 인수하는 권리가 없습니다.

* 임차인 현황 및 권리관계:

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 07월 01일

* 확정일자: 2021년 06월 04일

* 배당신고일자: 2023년 08월 02일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담은 없습니다.

* 등기부채권 총액: 총 3,230,000,000원입니다.

4. 상권분석

* 건물 개요:

건물명: 베스아이 퀸

주소: 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 (도로명: 서전로37번길 30)

사용승인일: 2016년 01월 05일 (준공 10년차)

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물

총 호실 수: 34호 (건축물대장 기준)

본건 호수: 6층 602호

전용 면적: 27.61㎡ (약 8.35평)

* 건물 이용 현황: 본 건물은 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 본건 602호는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 건물 인근으로 다양한 근린생활시설이 소재하고 있으며, 부산의 주요 상업지구인 서면과 가까워 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육 시설: 본건 북측 인근에 전포초등학교가 위치하고 있으며, 그 외 다수의 학교가 인근 지역에 분포하고 있어 교육 환경도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리관계 리스크: 등기부등본 상 모든 권리가 말소 예정이므로, 낙찰 후 인수되는 권리 관련 리스크는 없습니다.

* 임차인 관련 리스크: 임차인 김 (주택도시보증공사)은 대항력이 없으며, 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 기타: 임대 관계는 미상으로, 계약 관계나 명도 시점을 파악할 필요가 있습니다. 또한, 중복사건 및 공동담보 물건으로, 경매 진행 과정에 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 부산의 핵심 지역인 부산진구 전포동에 위치한 오피스텔로, 지하철역 접근성이 우수하고 주변 편의시설이 잘 갖춰져 있어 주거 및 업무용으로 잠재력이 높습니다. 2016년에 준공된 신축급 건물이며, 감정가는 1억 4,300만원으로 책정되었습니다. 권리관계가 깨끗하고 인수 부담이 없다는 점이 큰 장점입니다. 현재 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되며, 실거주 또는 임대 수익형 부동산으로 고려할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 지하철 1호선 부전역, 서면역 인근의 역세권 오피스텔로 교통이 매우 편리합니다.

* 준수한 면적: 27.61㎡(약 8.35평)의 전용면적으로 1인 가구 실수요자에게 적합합니다.

* 깨끗한 권리관계: 낙찰 후 인수되는 권리가 없어 명확한 투자가 가능합니다.

* 주변 개발 호재: 전포동 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있어 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

제공된 JSON 정보에 따르면, 2024년 3월 8일에 22.87㎡(약 6.9평) 면적의 "베스아이 퀸" 오피스텔이 13,000만원(1억 3천만원)에 거래되었습니다. 이를 기준으로 제곱미터당 가격을 산출하면 약 5,684,298원/㎡입니다. 본 건의 전용면적은 27.61㎡(약 8.35평)이므로, 이 가격을 적용 시 예상 시장 가치는 약 157,000,000원 수준으로 산출됩니다. 현재 시점(2026년 10월)의 시장 상황을 고려할 때, 이보다 약간 더 높은 가격으로 거래될 가능성도 있습니다. 감정가는 143,000,000원입니다.

* 예상 입찰가 산정:

감정가(143,000,000원) 대비 산출된 시장 가치(약 157,000,000원)를 고려하여, 경매 물건의 적정 입찰가는 150,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 본 보고서에서는 약 150,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.