나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [22] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경60598 (22)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 8층 802호

* 용도: 오피스텔 (업무시설로 등재, 주거용 오피스텔로 이용 중 보고)

* 감정가: 143,000,000원

* 건축년도: 2016년 (사용승인일: 2016.01.05)

* 총 층수/해당 층수: 11층 / 8층

* 건물면적: 27.61㎡ (8.35평)

* 토지면적: 6.16㎡ (1.86평)

* 건물 전용면적 (최근 매매 정보 기준): 22.87㎡ (6.92평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등으로 형성되어 있음.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

* 토지 및 도로: 인접지와 등고평탄한 2필 일단의 정방형에 유사한 토지로서 1개동 업무시설 건부지로 이용 중임. 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(85m, 120m), 상대보호구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 1월 12일 접수된 온천장신용협동조합 근저당권 (을1, 권리금액: 3,120,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 온천장신용협동조합 근저당권 (을1)

* 주식회사지비자산관리대부 1번근저당권일부이전 (을1-1)

* 온천장신용협동조합 1-1번근저당권부채권근질권설정 (을1-1-1)

* 김해수 주택임차권 (을2, 보증금 85,000,000원, 전입/확정일자 2018-03-09, 배당신고일자 2024-03-22, 대항력 없음)

* 부산지방법원 임의경매개시결정 (갑2, 2024타경60598)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (다만, '매각물건명세서 참고사항'에 '지상권개요:'가 있으나 상세 내용은 없어 인수 여부 불확실, 일반적으로는 소멸 예상)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김해수)

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-03-09

* 확정일자: 2018-03-09

* 배당신고일자: 2024-03-22

* 대항력: 없음 (말소 예정)

* 비고:

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑1: 소유권보존 (원지원, 2016-01-12)

* 을1: 근저당권 (온천장신용협동조합, 3,120,000,000원, 2016-01-12) - 말소기준권리

* 을2: 주택임차권 (김해수, 85,000,000원, 2018-03-09) - 말소 예정

* 갑2: 임의경매개시결정 (온천장, 918,836,829원, 2024-08-12) - 말소 예정

* 을1-1: 1번근저당권일부이전 (주식회사지비자산관리대부, 2024-11-29) - 말소 예정

* 을1-1-1: 1-1번근저당권부채권근질권설정 (온천장신용협동조합, 1,200,000,000원, 2024-11-29) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 3,205,000,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 부산의 핵심 상업 및 업무 지구인 서면역, 부전역 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하고 배후 수요가 높음. 공동주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 활발한 도심 지역.

* 교통: 부산지하철 1호선 부전역과 서면역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권 입지로, 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량 접근성 또한 우수함.

* 상권 특성: 오피스텔, 상가, 오피스 등이 밀집한 지역으로 상업 활동 및 직주근접 수요가 높은 곳임.

* 최근 매매 사례:

* 2024년 3월 8일, 130,000,000원 (3건)

* 전용면적: 22.87㎡ (6.92평)

* 해당 동/건물 (베스아이 퀸), 건축년도 (2016년)

* 시세 분석: 최근 거래된 22.87㎡ (6.92평) 면적의 오피스텔이 130,000,000원에 거래되었음. 본 건의 감정가는 143,000,000원으로, 최근 매매가 대비 약 10% 높게 책정되어 있으나, 본건의 면적(27.61㎡)이 최근 거래된 물건보다 약간 크다는 점, 그리고 입지적 장점을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됨.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 인근에 전포초등학교가 위치하여 통학이 가능함. 또한, 본건은 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호 관련 법규의 적용을 받음.

* 교통 시설: 부산지하철 1호선 부전역과 서면역을 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 전역으로의 이동이 편리함.

* 주변 편의 시설: 부산 최대 번화가인 서면과 부전 일대에 위치하여 백화점, 대형마트, 쇼핑몰, 병원, 은행, 관공서 등 풍부한 생활 편의시설 및 문화 시설 이용이 매우 용이함.

* 혐오 시설: 본건 소재지 주변 지역에 대하여 확인한 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오 시설(예: 쓰레기 소각장, 대규모 공장 지대 등)은 발견되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 물건 정보에 중복사건 및 공동담보가 명시되어 있음. 이는 경매 진행 과정에서 변수가 될 수 있으며, 추가적인 권리관계 확인 및 절차 진행에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 3,205,000,000원으로 감정가 대비 매우 높은 수준임. 이는 채권자들의 적극적인 권리행사로 인해 경매가 개시되었음을 시사함.

* 용도 외 이용: 업무시설로 등재되어 있으나, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됨. 이는 향후 행정 처리, 세금, 관리비 등에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있으므로 주의가 필요함. (단, 본 건의 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 부담은 없음)

* 건축법상 제한: 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있어, 향후 건물에 대한 증축, 개축, 재축 등의 건축 행위에 제약이 따를 수 있음.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 중심 상업 및 업무 지구인 부산진구 전포동에 위치한 오피스텔로서, 지하철 1호선 부전역과 서면역을 모두 이용 가능한 뛰어난 입지 조건을 자랑한다. 2016년에 준공된 비교적 신축 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 예상되며, 주변의 풍부한 생활 편의시설 및 교통망은 거주 가치 및 임대 수요를 높이는 요인이다. 등기부상 채무 총액은 매우 높으나, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없는 깨끗한 권리 관계를 가지고 있다. 업무시설로 등재되어 있으나 주거용으로 사용 중이라는 점은 특이사항이나, 대항력 없는 임차인이라 인수 문제는 없을 것으로 판단된다. 중복사건 및 공동담보 등의 정보는 경매 절차 진행 시 유의해야 할 부분이다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산 지하철 1호선 부전역, 서면역 더블 역세권으로 탁월한 교통망과 도심 인프라 이용 가능.

* 활발한 상권: 부산 최대 번화가인 서면 중심 상권에 위치하여 높은 임대 수요와 안정적인 시세 상승 기대.

* 신축급 상품성: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여 상품 가치 우수.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 부담이 없음.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 143,000,000원

* 최근 매매가 (22.87㎡ 기준): 130,000,000원 (2024년 3월 8일)

* 본건 면적 (27.61㎡): 약 8.35평

* 본 건의 건물면적(27.61㎡)은 최근 거래된 면적(22.87㎡)보다 약 20.7% 더 크다. 단순 비례 계산 시, 최근 매매가에 이 면적 차이를 반영하면 약 157,000,000원 (130,000,000원 * 27.61 / 22.87) 수준이 되나, 이는 실제 시세와는 차이가 있을 수 있다.

* 감정가 143,000,000원은 최근 실거래가 130,000,000원 대비 약 10% 높으나, 본건의 면적, 입지, 신축 연식, 그리고 무엇보다 인수할 권리 부담이 없다는 점을 감안하면 합리적인 수준으로 볼 수 있다.

* 인수할 보증금(0원)이 없으므로, 낙찰가는 곧 총 투자 비용이 된다.

* 권리관계가 매우 깨끗하고 입지가 우수하여 경쟁이 치열할 것으로 예상된다.

* 보수적으로는 최근 매매가 수준인 130,000,000원에서 감정가 부근인 140,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있다.

* 경쟁이 심화될 경우, 감정가 이상으로 상승할 가능성도 배제할 수 없다.

* 따라서, 본 건의 적정 입찰가 범위는 약 135,000,000원 ~ 145,000,000원으로 예상된다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.