나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [7] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경60598 (7)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

1.2. 1.소재지

부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 3층 303호

1.2. 2.용도

업무시설(오피스텔)

보고 내용에 따르면 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됨.

1.2. 3.면적

토지면적: 5.10㎡ (약 1.54평)

토지지분: 5.103235303㎡ (약 1.54평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.87㎡ (약 6.92평)

건물지분: 22.87㎡ (약 6.92평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.2. 4.감정가

118,000,000원

1.3. 매각대상

토지/건물 일괄 매각

1.4. 특이사항

중복사건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼합된 지역임.

2.2. 교통

차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재함.

부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리함.

전반적인 교통 사정은 양호함.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

일반상업지역

방화지구

가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 85m, 최고높이 120m) <건축법>

상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건에는 다수의 근저당권 및 임의경매, 강제경매 개시결정 등기 등이 설정되어 있으나, 이들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정임.

3.2. 인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 분석됨.

(인수 보증금 합계: 0원)

3.3. 말소되는 권리

모든 근저당권, 주택임차권, 임의경매, 강제경매 등은 매각으로 인해 말소될 예정임. (말소기준권리: 을1, 온천장신용협동조합 근저당권 2016.01.12.)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(이건용)

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-02-07

확정일자: 2024-06-24

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없으므로 인수되는 보증금은 없음. (이름 마스킹: 이 )

4. 상권분석

4.1. 건물 현황

건물명: 베스아이 퀸

구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물

사용승인일: 2016년 01월 05일

본 건은 3층 303호이며, 전체 34개 호실로 구성됨.

4.2. 주변 상권

오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상권임.

부전역, 서면역 등 주요 교통 요충지 인근에 위치하여 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 상업 시설 및 편의 시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높음.

5.2. 교육시설

단지 남동측 인근에 전포초등학교가 위치하여 통학이 용이함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

건폐율, 용적률, 높이 제한 등 도시계획상의 규제를 받을 수 있음. (일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역, 상대보호구역)

6.2. 권리관계

권리분석상 인수되는 권리는 없으나, 중복사건 및 공동담보 물건으로 권리관계가 다소 복잡할 수 있어 면밀한 확인이 필요함.

6.3. 이용 현황

등기부상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용으로 이용 중인 것으로 보고됨. 이는 향후 용도 변경 또는 관련 법규 적용 시 고려사항이 될 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 부산진구 전포동의 중심 상업 지역에 위치하며, 지하철역 인근의 우수한 교통 요충지에 자리 잡고 있습니다. 건물 자체는 비교적 신축(2016년 준공)이며, 권리관계 또한 매각으로 모두 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없습니다. 다만, 등기상 업무시설이나 주거용으로 이용 중이라는 점, 그리고 중복사건 및 공동담보라는 특이사항은 향후 명도 및 활용 계획 수립 시 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 서면역, 부전역 등 더블 역세권으로 교통 및 생활 인프라 우수

* 안전한 권리관계: 인수되는 권리 없음, 말소 기준 권리 하 모든 권리 소멸

* 최근 매매 사례: 2024년 3월 13,000만원 (1.3억원)으로 거래된 사례가 있어 시세 파악 용이

* 향후 활용 가능성: 오피스텔로서 주거 또는 업무용으로 활용 가능

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(베스아이 퀸) 내 유사 면적(22.87㎡)의 오피스텔이 2024년 3월 8일 13,000만원 (1억 3천만원)에 직거래되었습니다. 감정가는 118,000,000원으로 시장 시세보다 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다.

권리분석상 인수 부담이 없고, 최근 시세가 1.3억원 수준임을 고려할 때, 경쟁이 치열할 수 있습니다. 안정적인 투자를 위해서는 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요합니다.

이에, 예상 입찰가는 125,000,000원 (1억 2천 5백만원)으로 제안합니다. 이 가격은 감정가보다는 높지만, 최근 실거래가 대비로는 약간의 할인율을 적용하여 투자를 고려할 수 있는 수준입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

주변에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.