나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [26] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 9층904호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경60598 (26)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주O

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 9층904호

건물명: 베스아이 퀸

전용면적: 17.93㎡ (약 5.42평)

총 층수: 11층 (지상) / 1층 (지하)

사용승인일: 2016.01.05

건물 구조: 철근콘크리트구조 스라브지붕

건물 용도: 도시형생활주택 (전유부) / 업무시설 (건물 주용도)

1.3. 토지 정보

토지면적: 4.00㎡

토지지분: 4.000918626㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물 정보

건물면적: 17.93㎡

건물지분: 17.93㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.5. 매각 대상

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한 부산지하철 1호선의 "부전역" 및 "서면역"이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리내역

* 소유권보존: 2016-01-12 (원지원)

* 근저당: 온천장신용협동조합 (말소기준권리, 2016-01-12, 3,120,000,000원)

* 근저당 일부 이전: 주식회사지비자산관리대부 (말소됨)

* 근저당부채권근질권설정: 온천장신용협동조합 (말소됨)

* 주택임차권: 김현정 (2016-01-12, 80,000,000원, 전입 2021-04-07, 확정 2021-03-18) - 말소됨

* 임의경매: 온천장 (채권자, 2024-08-12, 918,836,829원) - 말소됨

등기부채권 총액: 3,200,000,000원 (말소기준권리 포함)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(김 )

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-07

* 확정일자: 2021-03-18

* 배당신고일자: 2023-10-25

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

본 건은 말소기준권리(을1 근저당)보다 늦은 일자의 임차권(을2) 및 임의경매(갑2) 등이 존재하나, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 부산진구 전포동 일대는 서면역과 부전역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다. 특히 최근 젊은층을 중심으로 젠트리피케이션이 활발하게 일어나면서 트렌디한 상권으로 변화하고 있는 지역으로, 우수한 접근성과 풍부한 배후수요를 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 시세

제공된 주변 시세 정보는 오래된 다세대주택 위주로, 본건과 같이 비교적 신축(2016년 준공)이며 도시형생활주택 또는 오피스텔로 사용되는 소형 면적의 집합건물과는 시세 차이가 클 것으로 예상됩니다.

본건의 감정가는 122,000,000원으로, 면적(17.93㎡) 대비 평당 약 680만원 수준입니다. 주변 신축 오피스텔이나 도시형생활주택의 시세는 지역 특성 및 건물 상태에 따라 다르겠으나, 본 감정가는 해당 입지에 적정하다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

반경 1km 이내에 대형 쇼핑몰, 백화점, 병원, 은행, 각종 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 전포초등학교가 위치하고 있으며, 여러 중고등학교 및 학원가도 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역(85m, 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 명도 관련

* 현재 임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없으나, 공실 상태가 장기화될 경우 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

* 중복사건, 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행에 추가적인 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산의 핵심 상업지구인 서면 및 부전역 인근에 위치하여 교통이 매우 편리하고, 주변 생활 인프라가 풍부하여 주거 및 업무용으로 높은 가치를 지닙니다. 2016년 신축 건물로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있으며, 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 사업자에게 적합합니다. 권리관계는 모두 소멸되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다. 다만, 토지이용계획상 일부 제한사항이 있고, 중복/공동담보 물건이라는 점은 유의해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부산의 핵심 지역인 서면/부전역 인근으로 뛰어난 교통망과 풍부한 생활 편의시설 이용 가능.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 시설이며 관리 상태 양호 예상.

* 소형 면적: 17.93㎡의 소형 면적으로 1인 가구 임대 수요 높음.

* 권리관계 소멸: 낙찰자가 인수하는 부담 없는 권리 없음.

* 도시형생활주택/오피스텔: 복합 용도로 활용 가능하여 임대 수익 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 122,000,000원

본 물건에 대한 주변 시세 분석을 위해 제공된 JSON 데이터(한우, 신동원6차, 은하빌)는 본건과 건물 연식, 종류, 면적 등에서 차이가 커 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다. 따라서 본건의 예상 입찰가 산정은 감정평가액을 주요 기준으로 하였습니다.

인수되는 보증금이 0원이므로, 감정평가액 122,000,000원을 중심으로 시장 경쟁률 및 낙찰 가능성을 고려하여 다음과 같은 예상 입찰가 범위를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 120,000,000원

* 산정 근거:

* 본건의 감정가는 17.93㎡ 면적에 대해 약 680만원/㎡ 수준으로, 부산진구 핵심 지역의 신축 건물임을 감안할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 경매 경쟁 상황을 예측하여 감정가의 약 82% 수준인 100,000,000원부터 감정가 수준인 120,000,000원까지 범위를 설정했습니다.

* 소형 면적의 도시형생활주택/오피스텔은 1인 가구 및 소규모 사업자의 수요가 꾸준하여 임대 수익률이 기대되는 점을 고려했습니다.

* 본 물건은 권리상 인수가 없으므로, 경쟁 입찰자의 자금력과 수익률 분석에 따라 최종 입찰가가 결정될 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.