나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [18] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 7층702호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경60598 (18)

* 소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 7층 702호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 1억 4,300만원

* 건물면적: 27.61㎡ (약 8.35평)

* 토지면적: 6.16㎡ (약 1.86평)

* 건축물 현황:

* 사용승인일: 2016년 1월 5일

* 구조: 철근콘크리트 스라브지붕 11층 건물 내 7층 702호

* 총 호실 수: 34호실

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 물건 현황 및 특이사항

* 본 물건은 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고되었습니다.

* 중복사건, 공동담보 물건입니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황:

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있습니다.

* 부산지하철 1호선 "부전역" 및 "서면역"을 이용할 수 있어 대중교통 환경이 양호합니다.

* 도로상태:

* 본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 1월 12일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 본 건의 임차인(김 )은 대항력이 없으며, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권보존: 원지원 (2016-01-12)

* 근저당: 온천장신용협동조합 (2016-01-12, 31.2억원) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김 (2025-04-01, 8,500만원) - 말소 예정

* 임의경매: 온천장 (2024-08-12, 9.18억원) - 본 건

* 총 채권액: 약 32.05억원

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 본 물건은 부산진구 전포동에 위치하며, 주변에 주거 및 상업시설이 혼재되어 있습니다.

* "서면역" 및 "부전역" 인근 상권과 연계되어 있어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 업무시설(오피스텔)로서 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변에 상업시설이 발달하여 다양한 편의시설 이용이 가능합니다. (제공된 정보 내에서 구체적인 편의시설 목록 확인 어려움)

* 교육시설: "전포초등학교"가 인근에 위치하며, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 의료시설: (제공된 정보 내에서 구체적인 의료시설 목록 확인 어려움)

* 주거환경: 오피스텔로 이용 중인 것으로 보이며, 주변에 공동주택 단지가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 권리 관계 확인에 주의가 필요하나 본 권리분석상 인수되는 권리는 없습니다.

* 업무시설로 등재되어 있으나 주거용으로 이용 중인 점은 추후 관련 법규 적용에 따라 변수가 될 수 있습니다. (단, 현재까지 공부상 별도 차이는 없는 것으로 파악됨)

* 토지이용계획상 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역 등에 해당하여 건축 행위 시 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변에 특정 혐오시설이 존재한다는 정보는 제공되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산진구의 주요 역세권에 위치하며, 교통 및 생활 인프라가 양호한 입지를 가지고 있습니다.

* 감정가는 1억 4,300만원으로, 동일 건물 내 비슷한 면적(22.87㎡)의 오피스텔이 2024년 3월 8일에 1억 3,000만원에 거래된 실거래가와 비교 시, 다소 높게 책정된 감정가로 판단됩니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이라 비교적 안전하며, 인수할 부담이 없습니다.

* 주거용으로 사용 중인 점을 고려할 때, 임대 수익률 및 향후 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부전역, 서면역 이용 가능하여 직주근접 및 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 생활 편의성: 주변 상업시설 발달로 인한 우수한 생활 편의성을 제공합니다.

* 안전한 권리 관계: 매수인이 인수할 권리가 없어 명확한 권리 행사가 가능합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가를 고려하여 적정 입찰가 산정 시 수익률 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 최근 실거래가: 1억 3,000만원 (2024년 3월, 22.87㎡ 기준)

* 감정가: 1억 4,300만원

* 예상 입찰가 산정:

* 본 건은 전용면적 27.61㎡로, 최근 실거래가 1억 3,000만원이 거래된 22.87㎡보다 면적이 다소 넓습니다.

* 동일 건물 내 비슷한 면적의 오피스텔이 1억 3,000만원에 거래되었으며, 본 건의 감정가는 이보다 높은 1억 4,300만원입니다.

* 인수 보증금이 0원임을 감안하여, 최근 실거래가인 1억 3,000만원을 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 면적 차이와 층수, 그리고 현 시세 변동 가능성 등을 고려할 때, 1억 2,500만원 이상, 최대 1억 3,500만원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* *종합적으로 판단할 때, 본 건의 예상 입찰가는 1억 3,000만원 내외로 결정하는 것을 제안합니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.