나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [25] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 9층902호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경60598 (25)

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 9층 902호

용도: 도시형생활주택

감정가: 149,000,000원

토지면적: 5.00㎡ (약 1.51평)

건물면적: 22.41㎡ (약 6.78평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 1호선 "부전역, 서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건 건물은 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 85m, 최고높이 120m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 경매물건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 인해 소멸되는 물건입니다.

* 소유권보존: 원지원 (2016.01.12.)

* 근저당권: 온천장신용협동조합 (2016.01.12., 3,120,000,000원). 이는 말소기준권리입니다.

* 근저당권 일부 이전 및 근질권 설정: 주식회사지비자산관리대부, 온천장신용협동조합 (2024.11.29.)

* 주택임차권: 박세현 (2024.08.30. 등기, 보증금 110,000,000원, 전입 2021.06.30., 확정 2021.06.11.). 해당 임차인은 대항력이 없으며, 배당신고일자(2024.08.30.)를 기준으로 모든 권리가 말소될 예정입니다.

* 임의경매: 부산지방법원 (2024.08.12., 918,836,829원). 현재 경매 사건의 개시 결정입니다.

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.05.13. 등기, 부산지방법원 2025타경21969).

말소기준권리인 근저당권(을1)보다 늦은 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 보증금 없이 본 건을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박 (주택도시보증공사)

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021.06.30

* 확정일자: 2021.06.11

* 배당신고일자: 2024.08.30

* 대항력: 없음

본 건은 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 부산진구 전포동은 서면 및 부전역 일대와 인접하여 부산의 주요 상업 및 교통 중심지로서 유동인구가 풍부하고 상권이 발달한 지역입니다.

건물은 2016년 1월 사용 승인된 비교적 신축 건물(철근콘크리트구조, 11층)로, 본건(9층 902호)은 도시형생활주택 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

주변 유사 부동산의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 같은 소형 면적의 신축 오피스텔은 입지 및 건물 연식 등을 고려할 때 감정가 수준에서 시세가 형성될 가능성이 높습니다. 비교 대상이 된 구형 다세대 주택의 매매가는 면적과 건물 연식의 차이를 반영한 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 도시형생활주택으로 이용 중인 것으로 보고되었습니다. 또한 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문 조사되었습니다.

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

인근에 전포초등학교가 있어 교육 환경을 고려할 수 있으며, 주변에 근린생활시설 및 상업시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 중복사건 및 공동담보 물건으로, 관련하여 추가적인 경매 절차가 진행되거나 복수의 채권이 얽혀있을 수 있습니다. 다만, 현재 등기부상 모든 권리는 말소 대상이므로 낙찰 후 인수되는 채무는 없습니다.

건물 제시외 면적이나 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되어, 불법 건축물이나 행정적 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

임대관계는 미상이나, 주택임차권이 말소 예정이므로 임차인 관련 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

일부 제한사항(가로구역별 최고높이 제한)이 존재하나, 이는 향후 재건축이나 증축 등에 영향을 줄 수 있으며 현 시점에서의 직접적인 이용이나 가치에 큰 영향을 미치지는 않을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 지역인 부산진구 전포동에 위치한 신축 도시형생활주택/오피스텔입니다. 최상급의 교통 및 상업 시설 접근성을 갖추고 있으며, 건물 연식이 비교적 짧아 양호한 상태를 유지하고 있습니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 추가적인 부담 없이 소유권을 취득할 수 있는 안전한 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부전역, 서면역 도보 이용 가능, 부산의 중심업무지구 접근성 탁월.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 내부 컨디션 및 관리 상태 양호 기대.

* 명확한 권리관계: 모든 근저당 및 임차권이 매각으로 소멸되어 낙찰자의 인수 부담 없음.

* 풍부한 임대 수요: 역세권 및 도심 지역 특성상 직장인, 학생 등 1인 가구 임대 수요 풍부.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 149,000,000원이며, 인수할 보증금이 없어 감정가를 기준으로 입찰 전략을 수립할 수 있습니다. 본 물건은 신축에 최상급 입지를 고려할 때, 감정가 대비 100%~115% 수준인 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 경쟁이 이루어질 것으로 예상됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 당일 경매 분위기를 고려하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.