나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [21] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 8층 801호에 소재하는 오피스텔입니다.

사건번호는 부산지방법원 2024타경60598 (21)이며, 부동산 임의경매로 진행 중입니다.

감정가는 150,000,000원입니다.

토지 면적은 6.36㎡ (약 1.92평)이며, 건물 면적은 28.48㎡ (약 8.62평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건물은 2016년 01월 05일에 사용승인되었습니다.

본 물건은 중복사건이며 공동담보로 진행 중입니다.

1.1. 입지조건

소재지는 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 8층 801호로, "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼합되어 형성된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 1호선 "부전역" 및 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 인접 토지와 등고평탄한 정방형에 유사한 2필지의 토지 위에 1개동의 업무시설 건물이 건축되어 있습니다.

본 건은 건물 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2016년 01월 12일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부 채권 총액은 3,230,000,000원으로 높으나, 이는 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

경매 신청 채권자(온천장)의 근저당권 일부 이전 및 근질권 설정 등기(을1-1, 을1-1-1) 역시 말소 대상입니다.

소유권보존 등기(갑1) 및 임의경매 개시결정 등기(갑2)는 말소기준권리보다 선순위에 있으므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

집합건물 등기부상 말소될 권리가 다수 존재하며, 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 임차인 현황

주택도시보증공사(김*)이 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 110,000,000원, 차임 0원입니다.

전입일자는 2021년 10월 13일, 확정일자는 2021년 09월 07일이며, 배당신고일자는 2023년 11월 06일입니다.

본 임차인은 대항력이 없으므로 매각으로 인해 임차권은 소멸될 예정이며, 보증금은 배당을 통해 변제받게 됩니다.

인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 부산의 핵심 상업 및 업무 지구인 서면과 부전역 인근에 위치하여 매우 우수한 상권적 이점을 가지고 있습니다.

반경 내에 다양한 근린생활시설, 업무시설, 주거시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구와 배후 수요를 확보하고 있습니다.

특히, 지하철 1호선 및 2호선 환승역인 서면역과 동해선, 지하철 1호선, 부전마산복선전철(예정) 등을 이용할 수 있는 부전역이 인접해 있어 교통의 중심지 역할을 합니다.

이러한 입지 조건은 오피스텔의 임대 가치 및 시세 상승 가능성을 높이는 요인입니다.

1.4. 생활정보

본건은 "베스아이 퀸" 오피스텔로, 2016년 01월 05일에 사용승인되었습니다.

철근콘크리트구조의 11층 건물 내 8층에 위치하며, 전용면적 28.48㎡ (약 8.62평)으로 구성되어 있습니다.

위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에는 전포초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. (본건 801호는 업무시설 용도이나, 유사 호실은 주거용으로 사용 중)

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본 건은 중복사건 및 공동담보로, 경매 절차가 복잡하거나 변동이 발생할 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 32억 3천만원으로 매우 높은 편입니다. 이는 경매 취하나 변경의 가능성을 시사할 수 있습니다.

* 공부상 용도와 실제 이용 현황 차이: 업무시설로 등재되어 있으나 주거용으로 이용 중이라는 점은, 추후 행정적 문제 발생 소지를 안고 있습니다. 다만, 이는 임차인과의 계약 관계 및 실제 점유 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

* 미상 임대 관계: 명확한 임대차 관계가 파악되지 않은 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (다만, 본 임차인은 대항력이 없어 크게 문제되지 않을 것으로 보입니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 중심지인 서면 및 부전역 인근에 위치한 오피스텔로, 뛰어난 교통 여건과 발달된 상권을 바탕으로 높은 투자가치를 지니고 있습니다.

권리분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없으며 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 중복사건 및 높은 채권 총액 등 일부 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

주거용으로 이용 중인 점은 향후 임대 수익 확보에 긍정적인 요소가 될 수 있으나, 공부상 용도와의 차이에 대한 확인이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최상급 입지: 서면역, 부전역 역세권으로 뛰어난 교통망과 풍부한 배후 수요 확보.

* 안정적인 권리 관계: 낙찰 후 인수하는 권리 없이 깨끗한 등기부 취득 가능.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 신축에 속하며 건물 상태 양호 예상.

* 임대 수익 기대: 주거용으로 이용 중인 점을 감안하여 안정적인 임대 수익 창출 가능.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물("베스아이 퀸", 653-11번지)의 경우 2024년 3월 8일에 전용면적 22.87㎡(약 6.92평)의 오피스텔이 13,000,000원(1억 3천만원)에 거래되었습니다.

본건은 전용면적 28.48㎡(약 8.62평)으로, 거래된 물건보다 면적이 크므로 단위 면적당 가격을 고려했을 때 유사하거나 더 높은 가치를 가질 수 있습니다.

본건의 감정가는 150,000,000원이며, 최근 매매가(1억 3천만원)와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

통상적으로 경매에서는 감정가 대비 80~90% 수준에서 낙찰되는 경우가 많으며, 면적 차이와 최신 시세 동향을 종합적으로 고려하여 다음과 같은 입찰가를 예상합니다.

예상 입찰가: 135,000,000원 ~ 145,000,000원

최종 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.