나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [20] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2024타경60598

* 소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 653-11, 베스아이 퀸 7층 705호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설, 주거용 이용 보고)

* 감정가: 121,000,000원

* 토지 면적: 5.10㎡ (약 1.54평)

* 건물 면적: 22.87㎡ (약 6.92평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 물건 기본정보

* 본 물건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

* 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 교통 환경이 매우 우수합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 1월 12일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권 (을1) 입니다.

* 매각으로 인해 말소되는 권리: 소유권보존(갑1), 근저당권(을1), 주택임차권(을2, 말소), 가압류(갑2), 임의경매개시결정(갑3), 근저당권 일부 이전(을1-1), 근저당권부채권 근질권 설정(을1-1-1).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (등기부상 명시되어 있으나, 실질적 권리행사 여부는 별도 확인 필요).

* 인수되는 임차 보증금: 0원

* 주요 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (조 )

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-31

* 확정일자: 2021-05-07

* 배당신고일자: 2023-06-20

* 대항력: 없음

* 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸되며, 임차 보증금 90,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 3,230,000,000원 (본 물건과 관련된 채무 총액)

4. 상권분석

* 본 물건이 속한 부산진구 전포동은 일반상업지역으로 지정되어 있습니다.

* 인근에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집하여 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대보호구역 등 관련 법규가 적용됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 부산지하철 1호선 부전역, 서면역 이용 가능 및 다수의 시내버스 노선 이용 편리.

* 건물 구조: 2016년 1월 5일 사용승인된 철근콘크리트 스라브 지붕 11층 건물 내 7층에 위치.

* 내외부 마감: 외벽은 화강석 붙임 및 스톤코트, 내벽은 벽지, 타일 등 마감. 창호는 샷시창 구조.

* 편의시설: 위생 설비, 급배수 설비, 소화 설비, 승강기 설비, 도시가스 개별난방 설비 갖춤.

* 이용상태: 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현재 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다. (일부 호실은 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중).

6. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계 분석이 요구됩니다.

* 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 주거용으로 이용 중인 점은 향후 행정적 문제나 거래 시 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

* 등기부채권 총액이 32억 3천만원으로 상당한 규모이며, 이는 경매 절차 및 낙찰 후 소유권 행사에 영향을 미칠 수 있는 요소입니다.

* 임대관계가 미상인 점은 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 본건과 관련된 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.)

* 외부 검색 결과, 본 물건의 소재지 주변에서 통상적으로 혐오시설로 분류되는 시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다. (관련 검색 결과)

7. 종합 의견

* 본 물건은 부산 중심업무지구에 인접한 전포동의 역세권 오피스텔로, 입지적 강점과 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

* 비록 업무시설로 등재되어 있으나 주거용으로 이용되고 있어 실수요자들의 관심이 있을 수 있습니다.

* 다만, 높은 채무 총액과 중복사건, 공동담보 등의 복잡한 권리 분석이 필요하며, 현재 주거용 이용으로 인한 잠재적 리스크도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 부산지하철 1호선 부전역, 서면역 인근으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 안정적인 수요: 주변에 다양한 업무시설 및 주거지가 있어 오피스텔의 임대 및 실거주 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 최근 실거래가 상승: 동일 건물 내 유사 면적의 오피스텔이 최근 1억 3천만원에 거래되어 시세 상승 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 1억 2,100만원입니다.

* 최근 동일 건물 내 유사 면적(22.87㎡)의 오피스텔이 2024년 3월 8일에 1억 3,000만원에 실거래되었습니다. (관련 검색 결과)

* 주요 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 1억 2,500만원 ~ 1억 3,000만원 수준으로 예상됩니다. (단, 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있습니다.)

* 보수적인 접근을 고려하여, 1억 2,800만원을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.