나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [10] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경60598 (10)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 4층 403호

건물명: 베스아이 퀸

층수: 4층 (해당 건물 총 11층)

사용승인일: 2016년 1월 5일

구조: 철근콘크리트구조 (스라브지붕)

주용도: 업무시설 (오피스텔)

1.3. 면적 정보

토지면적: 5.10㎡ (약 1.54평)

토지지분: 5.103235303㎡ (약 1.54평)

건물면적: 22.87㎡ (약 6.92평)

건물지분: 22.87㎡ (약 6.92평)

전유면적 (JSON 분석): 22.87㎡ (약 6.92평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 121,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 편리하며, 인근에 시내버스정류장이 위치합니다.

부산지하철 1호선 "부전역"과 "서면역"이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 용이합니다.

전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 건물은 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2016년 1월 12일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이며, 특별히 낙찰자가 인수해야 하는 권리는 확인되지 않습니다. (지상권 개요: 없음)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 4월 25일

확정일자: 2022년 3월 29일

배당신고일자: 2024년 4월 26일

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기가 말소 예정이며, 대항력이 없어 임차인의 보증금은 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

3.4. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 3,210,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 주변 상업시설

본 건물 "베스아이 퀸"은 업무시설(오피스텔)로 건축되었으며, 주변 또한 근린생활시설 및 업무시설 등이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

인접 주거 지역의 배후수요도 존재합니다.

4.2. 업종 분석 (추론)

건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 실제 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

소규모 사무실, 1인 가구 주거 공간, 임대 수익 목적 등으로 활용될 수 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

서면역, 부전역 인근의 대형 상업시설 및 병원 등을 이용하기 편리합니다.

5.2. 교육시설

"전포초등학교"가 가까이 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

다만, 업무시설로 이용될 경우 교육 시설과의 연관성은 부차적인 고려사항입니다.

5.3. 기타 (교통 등)

지하철역 및 버스정류장 접근성이 뛰어나 출퇴근 및 기타 이동에 매우 편리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건 및 공동담보

본 사건은 중복사건이며 공동담보로 진행 중이어서, 경매 절차상 변동 가능성이 있습니다.

등기부채권 총액이 매우 높아 후순위 권리들의 배당 가능성이 낮음을 시사합니다.

6.2. 주거용 오피스텔 이용

공부상 업무시설로 등재되어 있으나 실제 주거용으로 사용 중인 것으로 파악되어, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제나 저항이 발생할 수 있습니다.

업무 시설로 사용 시 건축법 관련 규제 사항을 추가적으로 확인해야 할 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 일반상업지역, 방화지구

* 가로구역별 최고높이 제한지역 (기준높이 85m, 최고높이 120m)

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

이러한 법적 제한은 향후 건물 이용이나 개발 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무 (확인 필요)

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 고압선, 철도 등)의 존재 여부를 확인할 수 없습니다.

현장 방문 및 추가적인 주변 조사를 통해 반드시 확인해야 할 필수 사항입니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 전포동의 우수한 교통 요지에 위치한 오피스텔입니다.

최근 실거래가가 감정가를 상회하는 130,000,000원에 거래된 점은 긍정적인 시장 반응을 보여줍니다.

임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없으며 권리관계는 비교적 명확한 편입니다.

다만, 중복사건 및 공동담보, 주거용 오피스텔 이용 등의 특이사항을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

등기부채권 총액이 매우 높아 채권 배당이 원활히 이루어지지 않을 가능성에 대한 철저한 분석이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부전역, 서면역 등 주요 역세권 인근으로 부산진구 중심 상업 지역에 속해 교통과 상권 이용이 매우 편리합니다.

* 최근 시세 상승: 최근 매매 가격이 감정가보다 높은 수준으로 형성되어, 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 명확한 권리관계: 인수해야 할 보증금이 없는 임차인이 존재하여 권리 분석이 상대적으로 간편합니다.

* 소형 면적: 22.87㎡ (약 6.92평)의 소형 면적으로 투자 또는 실거주 수요가 꾸준할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 121,000,000원이며, 최근 매매가는 약 130,000,000원 수준입니다.

임차인 이 씨의 보증금 90,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 금액이 없습니다.

따라서, 최근 실거래가를 고려하고 시장 상황 및 예상되는 경쟁률을 감안할 때, 115,000,000원에서 125,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

권리 관계의 복잡성, 높은 채권 총액, 주거용 이용 가능성 등의 리스크 요소를 감안하여 보수적으로 접근한다면, 120,000,000원 정도의 입찰가를 제안합니다.

최종 입찰가 결정 전, 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태, 정확한 임대차 현황, 주변 시세 등을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.