나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [3] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 2층204호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2024타경60598 (3)

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 2층204호

용도: 오피스텔 (업무시설)

감정가: 116,000,000원

토지면적: 5.10㎡ (약 1.54평)

건물면적 (전용면적): 22.87㎡ (약 6.91평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보. 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됨.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 본건 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 또한, 부산지하철 1호선인 "부전역"과 "서면역"이 가까이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물 구조:

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물 내 2층 204호입니다. 건물 사용승인일은 2016년 1월 5일입니다.

외벽은 화강석붙임 및 스톤코트 마감으로 되어 있으며, 내벽은 벽지, 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시창 구조입니다.

토지 이용 상태:

토지는 인접지와 등고평탄한 2필지의 정방형에 유사한 형상이며, 1개동의 업무시설 건물 부지로 이용 중입니다.

인접 도로:

본건은 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한:

본 토지는 일반상업지역, 방화지구로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 85m, 최고높이 120m) 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2016년 1월 12일에 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김소원 (주택도시보증공사)

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 12월 8일

확정일자: 2022년 12월 20일

배당신고일자: 2024년 9월 5일

대항력: 없음

인수되는 권리:

"인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다. 위 김소원 임차인은 대항력이 없어 경매 절차에서 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 총 채무액:

등기부상 채권 총액은 약 3,180,000,000원으로 확인됩니다. 주요 채권은 온천장신용협동조합이며, 이에 대한 근저당권 및 근질권이 설정되어 있습니다.

기타 권리:

소유권 보존 등기(갑1)와 부산지방법원의 임의경매개시결정 등기(갑2)가 존재합니다.

1.3. 상권분석

주변 환경:

본건이 위치한 부산진구 전포동은 부산의 대표적인 상업 및 교통 중심지인 서면 인근으로, 유동인구가 많고 다양한 상업 활동이 활발하게 이루어지는 지역입니다.

건물 용도 및 특징:

건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 실제로는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. 이는 소형 가구 및 1인 가구 수요가 꾸준히 존재함을 시사합니다.

교통 및 접근성:

부전역, 서면역과 같은 주요 지하철 역세권에 인접해 있으며, 다수의 버스 노선이 운행하는 등 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 이는 임대 수요 확보에 긍정적인 영향을 미칩니다.

인근 시설:

"전포초등학교"가 인근에 위치하고 있으며, 주변으로 공동주택, 근린생활시설, 타 업무시설 등이 밀집해 있어 주거 및 상업 인프라가 잘 갖춰져 있습니다. 주변에 특별한 혐오시설은 파악되지 않습니다.

1.4. 생활정보

건축물 현황:

본건은 2016년 1월에 사용승인된 11층 규모의 오피스텔 건물이며, 본건은 해당 건물의 2층 204호입니다.

내부 설비:

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비, 그리고 도시가스를 이용한 개별난방설비 등이 갖추어져 있어 주거 및 업무 활동에 필요한 기본적인 설비를 만족하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 사건 및 공동담보:

본건은 '중복사건'으로 분류되어 있으며, '공동담보' 물건에 해당합니다. 이로 인해 경매 절차의 복잡성이 증가하거나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (본건은 (3)번 사건임)

건물 이용 현황 및 법규 준수:

업무시설로 등재된 건물이나 주거용으로 이용 중인 것으로 보고됨에 따라, 건축법 등 관련 법규 위반 사항 발생 여부에 대한 확인이 필요합니다. 이는 향후 건물 활용이나 매각 시 영향을 줄 수 있습니다.

임대 관계 미상:

'임대관계: 미상임' 표기는 현재 임대차 관계에 대한 정보가 불명확함을 의미합니다. 그러나 권리분석 결과 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악되었습니다.

상당한 채무 부담:

등기부상 확인되는 채무 총액이 상당히 높습니다. 경매 진행 과정에서 채권자들의 권리 행사 및 배당 순위에 따라 낙찰 금액에 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 핵심 상업지구인 서면 인근의 전포동에 위치하여 뛰어난 교통 접근성과 풍부한 배후 수요를 갖춘 오피스텔입니다. 2016년에 준공되어 건물 상태가 비교적 양호하며, 권리분석상 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없는 점은 장점으로 볼 수 있습니다. 다만, 중복 사건, 업무시설의 주거용 이용 등 잠재적 리스크 요인을 면밀히 검토해야 합니다. 최근 실거래가 동향과 감정가를 비교 분석하여 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 서면 및 부전역 인근으로 뛰어난 교통망과 풍부한 유동인구를 바탕으로 한 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 비교적 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용 부담이 적을 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 명도 관련 추가 비용 부담이 없습니다.

* 소형 면적: 1~2인 가구에 적합한 전용면적(22.87㎡)으로, 공실 위험이 낮고 투자 회수 기간 단축에 유리할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 116,000,000원

최근 매매가: 제공된 JSON 정보에 따르면, 2024년 3월 동일 건물(베스아이 퀸, 653-11번지)의 22.87㎡(약 6.91평) 면적을 가진 호실들이 13,000,000,000원 (1억 3천만 원)에 직거래된 이력이 다수 확인되었습니다.

분석:

최근 실거래가가 감정가보다 약 14% 높게 형성되어 있습니다. 이는 해당 지역의 부동산 가치 상승 또는 감정 시점 대비 시장 상황 변화를 반영하는 것으로 보입니다. 본건은 2층에 위치하지만, 동일 평형대의 최근 거래 가격이 1억 3천만 원 수준임을 고려할 때, 본 건의 가치 역시 이와 유사한 수준으로 평가될 수 있습니다.

예상 입찰가: 125,000,000원 ~ 135,000,000원

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 시장 분석을 바탕으로 산정된 것으로, 실제 경매 진행 상황, 현장 조사 결과, 법원의 최종 결정, 입찰 참여자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 확인 및 추가적인 권리 분석을 수행하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.