나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [1] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

부산지방법원 2024타경60598 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

소재지: 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 2층201호

용도: 오피스텔 (업무시설로 등재, 주거용으로 이용 중인 것으로 보고됨)

감정가: 144,000,000원

토지면적: 6.36㎡ (약 1.92평)

토지지분: 6.355056469㎡ (약 1.92평)

건물면적: 28.48㎡ (약 8.62평)

건물지분: 28.48㎡ (약 8.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 1호선인 "부전역" 및 "서면역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

본건 부지는 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 말소기준권리인 온천장신용협동조합의 근저당권(2016.01.12 접수, 채권최고액 3,120,000,000원)보다 후순위의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부등본 요약:

* 소유권보존: 원지원 (2016.01.12)

* 근저당: 온천장신용협동조합 (2016.01.12) - 말소기준권리

* 주택임차권: 김찬우 (2024.08.22 등기, 2022.12.08 전입) - 보증금 90,000,000원. 본 임차권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

* 임의경매개시결정: 온천장 (2024.08.12) - 본건 경매입니다.

* 근저당권 일부 이전 및 질권 설정 등: 후순위 권리들로 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 3,210,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김찬우) -> 김

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-08

* 확정일자: 2022-11-30

* 배당신고일자: 2024-08-22

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었으며, 등기부상 주택임차권(을2) 또한 말소 예정이므로 인수하는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 소재한 "베스아이 퀸" 오피스텔은 2016년 1월에 사용 승인된 건물로, 철근콘크리트 구조의 11층 건물입니다.

해당 호실(201호)은 2층에 위치하며, 전용면적 28.48㎡ (약 8.62평) 규모입니다.

건축물대장상 업무시설로 등재되어 있으나, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

최근 매매 정보 분석 결과, 동일 건물 내 유사 면적(전용면적 약 22.87㎡ / 약 6.92평)의 오피스텔이 2024년 3월 8일에 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가 144,000,000원보다 낮은 시세로, 향후 입찰가 산정에 참고할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 본건 남동측 인근에 전포초등학교가 있으며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 부전역, 서면역 등 부산 지하철 1호선 역세권에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 도심 및 외곽으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 마트, 병원, 은행, 식당 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 혐오시설: 현재 주변 지역에 대한 지도상 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 다수의 경매 절차가 진행 중이거나 동일 담보로 묶여 있을 가능성이 있어, 법적 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 3,210,000,000원으로 매우 높아, 채무 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 시세 대비 감정가: 최근 거래된 유사 물건의 가격이 본건 감정가보다 낮게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 실현에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 주거용 이용: 업무시설로 등재되어 있으나 주거용으로 이용 중인 관계로, 추후 명도 시 협의가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산의 중심 지역인 부산진구 전포동에 위치하며, 부전역과 서면역의 더블 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 2016년에 준공된 신축급 건물로 관리 상태도 양호할 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수해야 할 권리가 없어 낙찰 후 명확한 권리 확보가 가능합니다.

다만, 최근 거래 사례를 볼 때 감정가가 다소 높게 책정된 점, 공동 담보 및 중복 사건이라는 점 등은 입찰가 산정에 신중을 기해야 할 요소입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최상급 입지: 서면, 부전 등 부산의 핵심 상권에 인접하여 임대 수요가 꾸준합니다.

* 편리한 교통: 지하철 1호선 더블 역세권으로 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸되어 낙찰자가 권리상 부담 없이 취득 가능합니다.

* 안정적인 임대 수익 기대: 업무시설 및 주거용 오피스텔로 이용 가능한 점을 고려할 때, 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 144,000,000원입니다.

최근 유사 물건 거래 사례(전용면적 약 22.87㎡ 기준)는 130,000,000원으로 확인되었습니다.

권리상 인수 부담이 없으므로, 시장 가격 및 투자 수익률을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

본 건의 입찰가는 130,000,000원에서 140,000,000원 사이로 예상됩니다.

적정 입찰가로는 135,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.