나이스옥션 법원경매 부산 2024타경60598 [4] 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 베스아이 퀸 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치하는 "베스아이 퀸" 2층201호외 31개호로서, 부근은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 , 업무시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선인 "부전역, 서면역"이 소재하여 제반 교통사정은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층건 내 2층 201호외 31개호로서
(사용승인일:2016.01.05),

외벽 : 화강석붙임 및 스톤코트 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

기호 1)-23), 31),32) : 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.
기호 24)-30) : 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 2필일단의 정방형에 유사한 토지로서, 1개동의 업무시설건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 노폭 약 6미터 내외외 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 85m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(최고높이 120m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

물건 비고

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으며, 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 보고됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 부산지방법원 2024타경60598 (4) 사건에 해당하며, 부산광역시 부산진구 전포동 653-11 소재 "베스아이 퀸" 2층 205호 오피스텔입니다.

건물 사용승인일은 2016년 1월 5일이며, 철근콘크리트구조 스라브지붕 11층 건물 내 2층에 위치합니다.

본건의 용도는 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

감정가는 116,000,000원 (1억 1,600만 원)입니다.

토지면적은 5.10㎡ (약 1.54평)이며, 토지 지분 면적 또한 5.103235303㎡입니다.

건물면적은 22.87㎡ (약 6.92평)이며, 건물 지분 면적도 22.87㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 중복사건 및 공동담보 물건에 해당합니다.

총 호실 수는 34개입니다.

2. 입지조건

본건은 부산광역시 부산진구 전포동 소재 "전포초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 업무시설 등이 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산지하철 1호선인 "부전역"과 "서면역"이 소재하여 전반적인 교통 사정이 양호한 편입니다.

본건 남측 및 서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고 높이 제한 지역 (기준 높이 85m, 최고 높이 120m), 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2016년 1월 12일 접수된 온천장신용협동조합의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 채권 총액은 3,190,000,000원 (31억 9,000만 원)으로 파악됩니다.

임차인 현황으로는 주택도시보증공사(양 ) 씨가 있으며, 보증금 70,000,000원 (7,000만 원), 차임 0원, 전입일자 2020년 11월 25일, 확정일자 2020년 11월 3일, 배당신고일자 2024년 9월 6일입니다.

해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존 등기(갑1)는 2016년 1월 12일에 원지원 씨 명의로, 근저당권(을1)은 온천장신용협동조합 명의로, 주택임차권(을2)은 양창희 씨 명의로, 임의경매 개시결정(갑2)은 온천장 명의로 각각 등기되었으며, 해당 권리들은 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 부산진구 전포동 일대는 서면역 및 부전역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

인근에 다수의 공동주택, 근린생활시설, 업무시설이 혼재되어 있어 유동인구가 풍부하며, 이는 상권 활성화에 긍정적인 요소로 작용합니다.

최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 건물(베스아이 퀸) 내 22.87㎡ 면적의 오피스텔이 2024년 3월 8일에 130,000,000원 (1억 3,000만 원)에 거래되었습니다. 이는 본건의 감정가 116,000,000원보다 높은 수준으로, 해당 지역 오피스텔의 시장 가치를 반영하고 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 부산지하철 1호선 부전역과 서면역을 이용할 수 있는 더블 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 전포초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다.

건물 내부에는 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 중복 사건 및 공동 담보 물건으로, 채무 총액이 매우 높아 경매 취하 가능성 또는 추가적인 복잡성이 존재할 수 있습니다.

등기부상 용도는 업무시설(오피스텔)이나, 실제 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되어, 주거용 이용에 따른 법적 문제 발생 가능성을 고려해야 합니다.

간이 조사 결과 임대 관계는 미상으로 확인되어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

현재까지 파악된 바로는 본 물건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본 물건은 부산의 중심 상권인 서면 및 부전역 인근에 위치하여 입지적 가치가 매우 높습니다.

교통, 생활 편의시설, 직주근접성 등 여러 면에서 강점을 가지고 있습니다.

다만, 높은 채무 총액과 공동 담보 물건이라는 점, 그리고 등기부상 용도와 실제 이용 현황의 차이점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 권리분석 및 현장 조사를 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 핵심 상권인 서면역, 부전역 더블 역세권 입지로 미래 가치 상승 기대.

* 2016년 준공된 비교적 신축급 오피스텔로 유지보수 상태 양호 예상.

* 22.87㎡의 소형 평형으로 1인 가구 및 직장인 임대 수요 꾸준할 것으로 전망.

* 최근 실거래가(1억 3,000만 원)가 감정가(1억 1,600만 원)보다 높아 시세 차익 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 116,000,000원 (1억 1,600만 원)으로 책정되었으나, 최근 동일 건물 내 유사 면적 물건이 130,000,000원 (1억 3,000만 원)에 거래된 점을 고려할 때, 실거래가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 135,000,000원 범위에서 경쟁 상황 및 추가 조사를 통해 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.