나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3940 [2] 세종특별자치시 고운동 1708 가락마을3단지 313(상가)동 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인 · 평가일 2025.11.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 고운동 "고운중학교" 북서측 및 북동측 인근에 소재하는 구분건물 (통칭 "가락마을3단지" 313(상가)동 1층 105호 외 1개호, 통칭 "가락마을5단지" 518동 1층 102호)로, 주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 아파트 지대로, 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 용이하며, 인근 간선도로변 및 동측 국도변으로 시내버스 승강장이 소재하는 등 교통이용편의도는 보통인 편임.

건물의 구조

◇ 기호(1) 철근콘크리트구조 평지붕 1층 중 1층 105호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2014.11.07) 외벽 : 대리석 돌붙임, 강화유리 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 타일마감 창호 : 샷시창호 바닥 : 타일 물갈기 ◇ 기호(2) 철근콘크리트구조 평지붕 1층 중 1층 104호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2014.11.07) 외벽 : 대리석 돌붙임, 강화유리 등 내벽 : 벽지마감 등 자체 인테리어 창호 : 샷시창호 바닥 : 타일 물갈기 ◇ 기호(3) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 1층 중 1층 102호로, (집합건축물대장상 사용승인일 : 2015.08.19) 외벽 : 대리석 돌붙임, 강화유리 등 내벽 : 몰탈위 페인팅 등 창호 : 샷시창호 바닥 : 타일 물갈기

이용상태

◇ 기호(1) 건축물대장상 "제1종,제2종 근린생활시설"로 등재되어 있으며, 현황 공실임. ◇ 기호(2) 현황 사무실(외부표기상 "(주)다올S&H")로 이용중임. ◇ 기호(3) 현황 근린생활시설(외부표기상 "아이스크림")로 이용중임.

설비내역

기본적인 공용 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 지하주차장(아파트단지) 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

◇ 기호(1),(2) 인접필지 및 도로대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로, 주거용(아파트)건부지로 이용중임. ◇ 기호(3) 인접필지 및 도로대비 대체로 평탄한 사다리형의 토지로, 주거용(아파트)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

◇ 기호(1),(2) 북동측 및 북서측으로 중로변에 접함. ◇ 기호(3) 동측 및 남서측으로 중로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

◇ 기호(1),(2) [토지이용계획확인서]상, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-1036)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>. ◇ 기호(3) [토지이용계획확인서]상, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중(집)1-1036)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

본건은 세종특별자치시 고운동 1708번지, 가락마을3단지 304동 1층 104호에 소재하는 구분건물입니다. (JSON 분석 결과에 따라 동 표기 변경)

사건번호는 대전지방법원 2025타경3940 (2)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

본건의 채권자는 주OOOOOOOO입니다.

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가는 241,000,000원입니다.

토지 면적은 27.91㎡ (약 8.44평)이며, 토지 지분 면적 역시 27.9102㎡ (약 8.44평)입니다.

건물 면적은 31.32㎡ (약 9.48평)이며, 건물 지분 면적은 31.32㎡ (약 9.48평)입니다.

토지 제시외 면적과 건물 제시외 면적은 모두 0.00㎡입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

1.3. 용도 및 건물 정보

본건의 용도는 근린상가입니다.

건물의 구조는 철근콘크리트구조 평지붕으로, 2014년 11월 07일에 사용승인이 된 건물입니다.

외벽은 대리석 돌붙임, 강화유리 등이며, 내벽은 벽지마감 등 자체 인테리어로 마감되었습니다. 창호는 샷시창호이며, 바닥은 타일 물갈기입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 고운동 "고운중학교" 북서측 및 북동측 인근에 소재합니다.

주위는 대단위 아파트단지, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 아파트 지대로, 제반 입지여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근 간선도로변 및 동측 국도변으로 시내버스 승강장이 소재하는 등 교통 이용 편의도는 보통인 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

본건에는 두 명의 임차인이 등재되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주식회사다올S&H 김 : 보증금 10,000,000원, 차임 550,000원, 사업일자 2024-03-21, 배당신고일자 2025-11-24, 대항력 없음.

인수되는 임차 보증금은 총 0원입니다.

3.2. 권리 분석 요약

말소기준권리는 2016년 02월 05일에 접수된 전북은행 근저당권 (을1)입니다.

등기부상 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 1,144,992,473원으로, 이는 감정가를 훨씬 초과하는 금액입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 집합건물 등기부 요약

소유권 이전 기록: 박성호(2015-02-11), 정민영(2016-02-05, 매매 금284,000,000원)

근저당권: 전북은행 (2016-02-05, 금271,200,000원 및 금264,000,000원, 2018-12-04, 금271,200,000원 및 금264,000,000원) - 모두 말소.

가압류: 전북은행 (2025-09-29, 금44,592,473원), 경기신용보증재단 (2025-11-26, 금30,000,000원) - 모두 말소.

임의경매개시결정: 전북은행 (2025-10-27, 691,531,276원) - 말소.

4. 상권분석

본건은 세종시 고운동의 대규모 아파트 단지 내에 위치한 근린상가로, 단지 내 입주민을 주된 수요층으로 합니다.

인근에 다수의 아파트 단지와 근린생활시설, 학교가 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

"고운중학교"가 인근에 위치하여 학생 및 학부모 관련 업종의 잠재력 또한 기대할 수 있습니다.

제시된 정보와 일반적인 주변 환경 분석 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

본건은 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

"고운중학교" 등 교육 시설이 인근에 있습니다.

차량 및 대중교통(버스) 이용이 용이하여 접근성이 좋습니다.

건물에는 기본적인 공용 위생 및 급배수설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있으며, 단지 내 지하주차장 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 총 채권액이 감정가를 약 4.75배 초과하는 11억 4천만원 이상으로, 경매 진행 시 유찰 가능성이 있습니다.

건물 사용승인일이 2014년으로, 다소 노후화가 진행될 수 있는 시점입니다.

비록 대항력 없는 임차인만 존재하고 인수 보증금은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 고운동의 아파트 단지 내에 위치하여 배후 수요가 안정적인 근린상가입니다.

현재 임차인이 존재하나 대항력은 없고 인수되는 보증금이 없어 권리 관계가 명확합니다.

다만, 압도적으로 높은 채권 총액은 낙찰가의 하락 또는 유찰 가능성을 높이는 요인으로 작용할 수 있습니다.

본 물건의 입지적 장점과 이러한 채권 총액 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 배후 수요를 기반으로 안정적인 임대 수익 창출 가능.

* 세종시 신도시(행정복합도시) 개발 지역에 포함되어 향후 상권 활성화 및 가치 상승 기대.

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명확한 권리 분석 및 명도 용이성.

* 근린생활시설로서 필수적인 상업 공간 수요 지속.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 241,000,000원입니다.

인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

건물 면적은 약 9.48평이며, 토지 지분 면적은 약 8.44평입니다.

주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본 물건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

일반적으로 아파트 단지 내 근린상가의 경우, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 낙찰되는 경향이 있습니다.

본 건의 경우, 높은 채권 총액으로 인해 감정가 대비 낮은 낙찰가율을 적용해볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가의 75% ~ 85% 수준인 약 180,750,000원 ~ 204,850,000원 범위에서 신중하게 검토하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.