나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503378 [2] 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 1층115호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 어진동 소재 '대성고등학교' 동측 인근에 위치하는 세종모닝시티 제1층 제114호 외 2개호 로서, 주위는 주상용건물 및 근린생활시설 등으로 형성되어있는 지대임.

교통상황

대상물건 북동측으로 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 중 제 1층 제114호 외 2개호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 마감 등. 내벽: 인테리어 마감 등.

이용상태

일련번호(1~3): '제2종근린생활시설(일반음식점)', 현황 '공실' 상태임.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 소화전 설비 등이 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서 '대(주상용 건부지)' 로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건까지 차량 진.출입이 가능하고, 동측으로 왕복2차선 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로3류(폭 12m~ 15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호 에 관한 법률>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임 - 기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 참조.

물건 비고

본건은 114호, 116호와 벽체 구분 없이 각각 '이문인쇄', '가산오피스'로 이용했던 상태로 보이며 복원이 용이한 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503378 (2)

* 소재지: 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 1층115호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 522,000,000원

* 토지면적: 12.20㎡ (약 3.69평)

* 토지지분: 12.1981㎡ (약 3.69평)

* 건물면적: 47.24㎡ (약 14.29평)

* 건물지분: 47.2364㎡ (약 14.29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 세종중앙농업협동조합 (등기부등본상 확인)

* 특이사항: 공동담보 물건. 본건은 114호, 116호와 벽체 구분 없이 이용했던 상태로 보이며 복원이 용이한 것으로 조사됨.

2. 입지조건

* 주위환경: '대성고등학교' 동측 인근에 위치하며, 세종시 중심상업지역에 형성된 주상용 건물 및 근린생활시설 밀집 지역입니다.

* 교통상황: 북동측으로 간선도로 및 시내버스 승강장이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성 또한 우수합니다.

* 도로상태: 동측으로 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접해 있어 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 미관지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 상업적 발전 잠재력이 높습니다.

* 건물구조: 철근콘크리트 구조의 8층 건물 중 1층에 해당하며, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임, 내벽은 인테리어 마감 처리되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 6월 28일 접수된 세종중앙농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정이며, 별도로 인수해야 할 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권' 언급이 있으나, 등기부에는 해당 권리가 확인되지 않아 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 변

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2025년 1월 7일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 금전적 관계는 별도 확인이 필요하며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 등기부채권 총액: 1,176,000,000원 (말소기준권리 기준)

4. 상권분석

* 지역 특성: 세종시의 핵심 상업 중심지 중 하나인 어진동에 위치하며, 정부청사 및 대규모 주거 단지와 인접하여 풍부한 유동인구와 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 업종: 현재는 공실 상태이나, 과거 '이문인쇄', '가산오피스' 등으로 이용된 이력이 있으며, 주변으로 다양한 근린생활시설 및 사무실이 밀집해 있어 활용 잠재력이 높습니다.

* 잠재력: 중심상업지역이라는 입지적 강점과 함께, 지속적으로 발전하는 세종시의 성장 동력에 힘입어 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 건물 내 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 교육시설: 인근에 대성고등학교가 위치하고 있습니다.

* 교통: 북동측 간선도로 및 시내버스 승강장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 구분건물 경계: 인접 호실(114호, 116호)과의 벽체 구분이 명확하지 않았던 이력이 있어, 내부 경계와 관련된 점유 및 사용 시 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 다만, 복원이 용이하다고 조사되었습니다.

* 공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 임차인 모집까지 공실 기간 동안의 수익 공백이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 세종시의 핵심 상업 지역에 위치한 근린상가로서, 탁월한 입지와 편리한 교통망을 바탕으로 높은 투자 가치를 지니고 있습니다.

* 주변 상업 시설 및 행정 기관과의 접근성이 뛰어나 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있으며, 향후 세종시의 지속적인 발전과 함께 가치 상승이 기대됩니다.

* 현재 공실 상태이고 복원이 용이한 구조이므로, 투자자의 니즈에 맞춰 다양하게 활용할 수 있는 유연성을 갖추고 있습니다.

* 권리관계가 비교적 명확하고 인수되는 보증금이 없어, 투자 시 발생할 수 있는 위험 요소를 최소화할 수 있는 매력적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 중심상업지역 내 핵심 입지

* 우수한 교통 접근성과 풍부한 배후 수요

* 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 기대

* 인접 호실과의 통합 등 다양한 활용 가능성

* 안전한 권리관계 및 인수 부담 없음

9. 예상 입찰가

* 현재 제시된 감정가는 522,000,000원입니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금이 없는 점을 고려할 때, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 명도 가능성, 개별적인 투자 분석 결과 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

* 본 보고서에 제시된 정보 외에 추가적인 현장 조사와 시장 분석을 통해 최적의 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.