나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503632 [2] 세종특별자치시 보람동 711 금강베네치아 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 소재 '세종특별자치시청' 북동측 인근에 위치하는 부동산 '금강베네치아' 제3층 제301호, 제302호, 제304호, 제305호로서 주위는 상업용 및 업무용 건물, 대단위아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대인 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 시내버스정류장이 소재하는 등, 정류장까지의 거리 및 운행빈도와 교통시설 및 편익시설에의 접근성 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물 중 제3층 제301호, 제302호, 제304호, 제305호로서, (사용승인일 : 2016.05.19) 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 바닥 : 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설(현황 공실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 탐지설비, 옥내소화전설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 '대(상업용건부지)'로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 아스콘 포장도로(노폭 약 25M)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보람동 711 :일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4004)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

2026. 8. 31. 주식회사 행복한소풍으로부터 금 201,922,457 원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함. (2026. 9. 1. 정정·변경)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 상세

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503632 (2)

* 소재지: 세종특별자치시 보람동 711 금강베네치아 3층302호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 499,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (추정)

2.

1.2. 건물 및 토지 정보

* 토지면적: 34.80㎡ (약 10.53평)

* 토지 지분: 34.8025㎡ (약 10.53평)

* 건물면적: 81.70㎡ (약 24.71평)

* 건물 지분: 81.7㎡ (약 24.71평)

* 사용승인일: 2016년 05월 19일

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조 평지붕, 지상 5층 건물 중 3층 (사용승인일 2016.05.19)

* 주용도: 제2종근린생활시설 (일반음식점, 제1종근린생활시설(소매점))

* 건물 총 연면적: 9522.09㎡

* 대지 면적: 2046.2㎡

* 건축 면적: 1429.79㎡

* 지하층 수: 2개

* 지상층 수: 5개

* 승강기: 2대

* 주차: 실내 60대

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

* 본건은 세종특별자치시 보람동 소재 '세종특별자치시청' 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 상업용 및 업무용 건물, 대단위 아파트 단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대입니다.

* 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.

2.2. 교통 및 도로

* 차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 교통 여건은 보통입니다.

* 동측으로 아스콘 포장도로(폭 약 25M)에 접해 있습니다.

2.

2.3. 토지 이용계획

* 보람동 711번지는 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역(금강 주변)에 해당합니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

* 소유권보존: 주식회사 조은사람들 (2016-05-24)

* 말소기준권리 (근저당권): 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2020-02-07, 채권액 1,070,000,000원)

* 압류 (세종특별자치시, 세종세무서장) 등기 사항 존재하였으나, 모두 말소되었습니다.

* 임의경매 개시결정 (채권자: 케이씨유엔피엘대부, 2025-10-22, 채권액 1,070,000,000원)에 의한 본 경매가 진행 중입니다.

* 등기부채권 총액: 1,070,000,000원

2.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상입니다. 임차인의 보증금 및 차임이 미상이더라도 대항력 유무 및 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.

2.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

2.

4. 상권분석

2.

4.1. 지역 특성

* 세종특별자치시청 인근의 활성화된 노선상가지대에 위치하고 있습니다.

* 상업용, 업무용 건물과 대규모 아파트 단지가 혼재하여 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

2.

4.2. 현재 상태

* 본 건은 근린생활시설로 이용 중이며, 현재는 공실 상태입니다.

2.

5. 생활정보

2.

5.1. 주변 편의시설

* 세종특별자치시청, 교육청, 경찰서 등 공공기관이 인접해 있습니다.

* 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 수목원, 수변공원, 캠핑장 등 관광 및 여가 시설과의 연계 가능성이 있습니다.

2.

5.2. 혐오시설 유무

* 조사 결과, 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 유치권

* 본 물건은 '유치권'이 신고되어 있는 특수물건입니다.

* 유치권은 경매절차에서 말소되지 않고 낙찰자가 인수하거나 채무를 변제해야 하는 경우가 많으므로, 실제 유치권 성립 여부 및 채권액을 철저히 조사하고 법적 검토를 진행해야 합니다.

* 유치권의 존재는 인수 비용 증가 및 명도 지연 등 상당한 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

2.

6.2. 기타 위험 요소

* 임대관계가 미상인 점은 추후 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

2.

7. 종합 의견

본건은 세종특별자치시청 인근의 우수한 입지를 갖춘 근린상가 물건입니다. 상업지역에 위치하며 주변에 공공기관 및 대규모 주거단지가 있어 잠재력은 있으나, '유치권'이라는 중대한 위험 요소를 내포하고 있습니다. 유치권의 존재 여부와 그 실체를 명확히 파악하고, 이를 해결하기 위한 추가적인 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 현재는 공실 상태입니다.

2.

8. 투자 포인트

* 세종시청 등 주요 행정기관 밀집 지역에 위치한 역세권 상가입니다.

* 주변 대규모 아파트 단지 및 상업시설과의 연계로 배후 수요 확보가 용이합니다.

* 잠재적 관광객 및 유동인구를 고려할 때 상권 활성화 가능성이 있습니다.

2.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 임차인 보증금 부담은 없습니다.

* 그러나, 본 건의 가장 큰 변수는 '유치권'입니다. 유치권 신고액 또는 실제 채권액이 낙찰 후 인수 또는 변제해야 할 비용으로 추가될 수 있으며, 이는 예상 수익률에 큰 영향을 미칩니다.

* 유치권의 성립 여부, 정확한 채권액, 해결 방안 등에 대한 면밀한 조사를 통해 실질적인 투자 가치를 재산정한 후 입찰가를 결정해야 합니다. 따라서 현재로서는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.