나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503632 [4] 세종특별자치시 보람동 711 금강베네치아 3층305호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 소재 '세종특별자치시청' 북동측 인근에 위치하는 부동산 '금강베네치아' 제3층 제301호, 제302호, 제304호, 제305호로서 주위는 상업용 및 업무용 건물, 대단위아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대인 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 시내버스정류장이 소재하는 등, 정류장까지의 거리 및 운행빈도와 교통시설 및 편익시설에의 접근성 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물 중 제3층 제301호, 제302호, 제304호, 제305호로서, (사용승인일 : 2016.05.19) 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 바닥 : 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설(현황 공실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 탐지설비, 옥내소화전설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 '대(상업용건부지)'로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 아스콘 포장도로(노폭 약 25M)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보람동 711 :일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4004)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

2026. 8. 31. 주식회사 행복한소풍으로부터 금 201,922,457 원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함. (2026. 9. 1. 정정·변경)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

물건 기본 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 대전지방법원 2025타경503632 (4)

소재지: 세종특별자치시 보람동 711 금강베네치아 3층 305호

용도: 근린상가

감정가: 557,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOOOO

1.1. 1.면적정보

토지 면적: 38.85㎡ (약 11.75평)

토지 지분: 38.8536㎡ (약 11.75평)

건물 면적: 91.21㎡ (약 27.59평)

건물 지분: 91.21㎡ (약 27.59평)

1.2. 입지조건

1.2. 1.주위환경

본 물건은 세종특별자치시청 북동측 인근에 위치하며, 금강베네치아 상가 건물 내에 있습니다. 주변으로는 상업용 및 업무용 건물, 대규모 아파트 단지, 다양한 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 2.교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다. 정류장까지의 거리, 운행 빈도, 각종 시설에 대한 접근성을 고려할 때 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.2. 3.도로상태

건물은 동측으로 폭 약 25미터의 아스콘 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 원활합니다.

1.2. 4.토지이용계획

본 물건이 소재한 보람동 711번지는 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있습니다. 또한 대로3류(폭 25m~30m)에 접해 있으며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역(금강 주변)에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

등기부상 소유권 보존은 주식회사조은사람들 명의로 2016년 5월 24일에 등기되었습니다.

말소기준권리는 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권(2020년 2월 7일, 1,070,000,000원)으로, 이보다 늦은 시점에 설정된 압류(세종특별자치시, 세종세무서장) 및 후순위 근저당권(김근례, 290,000,000원)은 모두 말소될 예정입니다.

본 경매는 케이씨유엔피엘대부의 근저당권을 원인으로 한 임의경매(2025타경503632)입니다.

등기부채권 총액은 1,360,000,000원입니다.

1.3. 2.임차인 현황

임차인 정보는 다음과 같습니다.

*: 에스제이개발산업유한회사권주몽

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 6월 2일

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

위 임차인은 전입일자(사업일자)가 있으나, 보증금 및 차임이 0원이고 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 대항력이 없습니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 기재되어 있습니다. 다만, 현황 조사 결과 지상권의 존재 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 세종시청 인근의 대로변에 위치하며, 주변에 다수의 아파트 단지와 상업/업무 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역에 속합니다. 일반상업지역으로 지정되어 있어 다양한 업종의 근린생활시설 운영에 유리한 입지입니다.

1.5. 생활정보

세종특별자치시청 및 관련 행정기관이 인접해 있어 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 주변 대규모 아파트 단지 및 상업 시설이 많아 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

1.6. 잠재적 리스크

본 물건은 '유치권'이 등기부 및 특이사항에 명시되어 있는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 유치권은 법원의 경매 절차와 관계없이 우선 변제받을 수 있는 권리이므로, 명확한 해결 방안 및 법적 검토가 선행되지 않으면 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 또한, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시된 점도 주의 깊게 살펴야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 세종시 중심 상권에 위치하여 입지 조건은 우수하나, '유치권'이라는 중대한 권리상 하자가 존재하는 것이 가장 큰 특징입니다. 임차인의 대항력이 없어 보증금 부담은 없으나, 유치권 문제 해결 여부에 따라 명도 및 수익성에 큰 영향을 받을 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 세종시청 인근 중심 상업지역 내 우량 입지

* 대로변에 위치하여 가시성 및 접근성 우수

* 인근 아파트 단지 및 배후 상권으로 인한 잠재적 수요 확보 가능

* 임차인 보증금 부담 없음

1.9. 주변 혐오시설 정보

주변 지역을 검색한 결과, 본 물건 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

2.0. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 낙찰가를 산정함에 있어 '인수 보증금'은 없는 것으로 파악되었습니다. 그러나 '유치권' 등 법적 리스크가 존재하므로, 일반적인 경매 시세 및 감정가 외에 유치권 해소 비용, 명도 비용, 향후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 법률 전문가와의 상담 및 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.