나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503632 [3] 세종특별자치시 보람동 711 금강베네치아 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.11.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 소재 '세종특별자치시청' 북동측 인근에 위치하는 부동산 '금강베네치아' 제3층 제301호, 제302호, 제304호, 제305호로서 주위는 상업용 및 업무용 건물, 대단위아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대인 바, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 시내버스정류장이 소재하는 등, 정류장까지의 거리 및 운행빈도와 교통시설 및 편익시설에의 접근성 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지상5층 건물 중 제3층 제301호, 제302호, 제304호, 제305호로서, (사용승인일 : 2016.05.19) 외벽 : 판넬 마감 등, 내벽 : 인테리어 마감 등, 바닥 : 타일 마감 등, 창호 : 새시 창호 마감 등임.

이용상태

근린생활시설(현황 공실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보 및 탐지설비, 옥내소화전설비등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 '대(상업용건부지)'로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 아스콘 포장도로(노폭 약 25M)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

보람동 711 :일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4004)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역((금강 주변) 세종특별자치시고시 제2020-341호)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없 음.

물건 비고

2026. 8. 31. 주식회사 행복한소풍으로부터 금 201,922,457 원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함. (2026. 9. 1. 정정·변경)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대전지방법원 2025타경503632 (3)

1.2. 소재지

세종특별자치시 보람동 711 금강베네치아 3층304호

1.3. 용도

근린상가 (제2종근린생활시설)

1.4. 감정가

499,000,000원

1.5. 면적

* 토지면적: 34.80㎡ (약 10.53평)

* 토지지분: 34.8025㎡ (약 10.53평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 81.70㎡ (약 24.72평)

* 건물지분: 81.7㎡ (약 24.72평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

케이씨유엔피엘대부주식회사

1.9. 건축물 사용승인일

2016.05. 19

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 보람동 소재 '세종특별자치시청' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 상업용 및 업무용 건물, 대단위 아파트단지, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 노선상가지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 시내버스정류장이 인근에 소재하여 제반 교통 여건은 보통임.

2.3. 인접 도로상태

동측으로 아스콘 포장도로(노폭 약 25M)에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

보람동 711번지는 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m), 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당함.

2.5. 주변 시설

* 세종시청, 세종시교육청, 세종시의회 등 국가 행정기관이 밀집해 있어 행정 중심지의 이점을 가짐.

* 금강수변공원 및 이응다리(금강보행교)가 인접해 있어 쾌적한 자연환경과 여가 인프라를 누릴 수 있음.

* 상업시설 및 주거단지가 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부하며, 생활 편의시설 접근성이 우수함.

* 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 소유권보존: 주식회사조은사람들 (접수일: 2016-05-24)

* 근저당: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (접수일: 2020-02-07, 채권액: 1,070,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 세종특별자치시 (접수일: 2022-11-02)

* 압류: 세종세무서장 (접수일: 2023-07-04)

* 근저당: 김근례 (접수일: 2025-07-21, 채권액: 290,000,000원)

* 임의경매: 케이씨유엔피엘대부 (접수일: 2025-10-22, 채권액: 1,070,000,000원) - 본건 경매개시결정

3.2. 말소기준권리

2020년 2월 7일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권

3.3. 인수되는 권리

* "물건명세서 참고사항"에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'가 기재되어 있으나, 현황 등기부에는 지상권 설정 내역이 명시적으로 확인되지 않음.

* '특이사항' 및 '특수물건정보'에 '유치권'이 명시되어 있으므로, 유치권은 낙찰자가 인수할 가능성이 매우 높음. 이에 대한 추가적인 법적 검토 및 현장 조사가 필수적으로 요구됨.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임.

* 본건은 임차인 현황 정보가 명확히 제공되지 않았으며, 임대 관계 또한 미상으로 확인됨. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 인수해야 할 금액이 발생할 수 있으므로 이에 대한 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 이용상태

철근콘크리트 평지붕 지상 5층 건물 중 제3층 일부(301호, 302호, 304호, 305호)로서, 현재 근린생활시설로 이용 중이나 공실 상태임.

4.2. 건물 내외부 현황

외벽은 판넬 마감, 내벽은 인테리어 마감, 바닥은 타일 마감, 창호는 새시 창호 마감 등으로 되어 있음. 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 화재 경보 및 탐지 설비, 옥내 소화전 설비 등을 갖추었음.

4.3. 주변 상권 특징

세종특별자치시청 및 중심상업지구 인근에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 높은 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

세종시청, 병원, 은행, 대형마트, 쇼핑몰 등 다양한 편의시설이 인근에 위치하여 이용이 편리함.

5.2. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호함.

5.3. 의료시설

종합병원 및 다양한 전문 병의원이 인접해 있어 의료 서비스 접근성이 좋음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권

가장 큰 리스크 요인으로, 법적 절차를 통해 해결되지 않을 경우 낙찰자가 유치권 금액을 부담해야 할 수 있음. 이에 대한 철저한 조사 및 법률 자문이 필요함.

6.2. 공실 상태

현재 공실 상태로, 즉시 임대 수익을 기대하기 어려우며, 공실 장기화 시 투자 회수 기간이 늘어날 수 있음.

6.3. 미상 정보

임대 관계 및 임차인 현황이 미상으로, 추가적인 보증금 또는 차임 인수 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

세종시청 인근의 우수한 입지 조건과 상업 시설 밀집 지역의 이점을 가진 물건이나, 유치권의 존재 및 현재 공실 상태는 주요 위험 요인임. 유치권 문제 해결 방안을 명확히 파악하고, 적극적인 임차인 유치 노력을 통해 공실을 해소한다면 장기적인 투자 가치를 기대할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 세종시 핵심 상권 내 위치로 향후 시세 상승 잠재력 보유.

* 세종시청 및 행정기관 접근성 우수.

* 다수의 아파트 단지 및 상업 시설 배후 수요 풍부.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 499,000,000원

* 채권 최고액 (등기부상): 1,360,000,000원 (케이씨유엔피엘대부 1,070,000,000원 + 김근례 290,000,000원)

* 인수되는 보증금: 0원

* 유치권 가액: 미상 (추가 조사 필수)

* 예상 입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 하되 유치권의 존재 및 해결 가능성, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 함. 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우며, 유치권 가액 및 해결 비용을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.