나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경114363 [1] 서울특별시 구로구 온수동 86-10 에코그린빌 제101동 제2층 제201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2024.04.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 "온수역(지하철 1, 7호선)" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 평슬래브지붕 지상6층 건물 내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 2019.02.07)
외벽 : 석재 및 치장 벽돌 쌓기 마감 등,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 완경사의 사다리형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 지구단위계획구역, 교육환경보호구역
(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:
해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설
보호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경114363 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 온수동 86-10 에코그린빌 제101동 제2층 제201호

용도: 도시형생활주택

감정가: 319,000,000원

토지면적: 34.73㎡ (약 10.51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 43.04㎡ (약 13.02평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

사용승인일: 2019년 02월 07일

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 온수동 소재 "온수역(지하철 1, 7호선)" 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 지하철 1, 7호선 온수역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 인접 도로상태: 본건 서측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히 교육환경보호구역은 남부교육청에 확인이 필요합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2023년 08월 30일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(갑5)입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 여기에는 주택도시보증공사의 가압류(갑5) 및 강제경매(갑6), 이은미님의 강제경매(갑7) 등이 포함됩니다.

* 인수되는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 권리로는 을구 순위 1번의 주택임차권(이은미)이 있습니다. 이 임차권은 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 이은미: 보증금 298,000,000원, 전입일자 2019년 06월 17일, 확정일자 2019년 05월 28일. 대항력 있으며, 등기부상 '을1' 권리로 인수 대상입니다.

* 임차인 이화: 보증금 0원, 전입일자 2019년 06월 17일. 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있어 특이사항이므로 인수 여부 및 실제 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 주택도시보증공사: 보증금 284,000,000원, 전입일자 2019년 06월 17일, 확정일자 2019년 05월 28일. 대항력 있음으로 기재되어 있으나, 등기부상 주택도시보증공사의 권리(갑5, 갑6)는 말소 예정이므로, 임차인으로서의 권리 존치 여부는 추가 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (자료상 기재된 내용이나, 임차인 이은미의 보증금 298,000,000원은 매수인이 인수할 가능성이 높으므로 유의해야 합니다.)

1.4. 상권분석

본건은 지하철 1, 7호선 온수역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다. 주변 지역은 주거용 건물(다세대주택, 아파트)과 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역으로, 기본적인 상업 및 편의 시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 온수역(지하철 1, 7호선)을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용도 용이합니다.

* 주변 환경: 주거 밀집 지역으로 조용하고 안정된 주거 환경을 기대할 수 있습니다. 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 충족할 수 있습니다.

* 교육: 교육환경보호구역에 포함되어 있어 자녀가 있는 가정에 긍정적일 수 있으나, 정확한 범위 및 규제 내용은 남부교육청에 확인이 필요합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 인수: 임차인 이은미의 보증금 298,000,000원이 매각 후에도 변제되지 않으면 매수인이 인수해야 합니다. 이는 실제 매수 비용을 크게 증가시킬 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

* 특이 임차인(이화): 보증금이 0원인 임차인이 대항력을 가지고 있는 점은 일반적이지 않으므로, 이에 대한 법적 검토 및 실제 권리 관계 확인이 필수적입니다.

* 중복 사건: 사건 정보에 '중복사건'으로 표기되어 있어, 다른 경매 사건과의 연관성이나 잠재적 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역(7층 이하) 등 일부 용도 제한 사항이 향후 건축 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 2019년 신축된 도시형생활주택으로 비교적 신축 연한이 짧고 온수역 초역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 그러나 등기부상 대항력 있는 선순위 임차인(이은미)의 보증금 298,000,000원을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 또한, 보증금이 0원인 임차인(이화)의 존재는 추가적인 법적 불확실성을 내포하고 있습니다. 투자 결정 시에는 인수되는 보증금액과 낙찰가를 종합적으로 고려하여 총 투자 비용을 산출하고, 해당 금액이 향후 시세 대비 경쟁력이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 신축 도시형생활주택: 온수역 인근에 위치한 비교적 신축 건물이라는 점은 꾸준한 수요를 기대할 수 있는 요소입니다.

* 실거주 목적 시: 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수 후에도, 본인의 자금 계획에 부합한다면 비교적 최근 연식의 역세권 주택을 실거주 목적으로 확보할 수 있습니다.

* 안정적 임대 수익 가능성: 주변 시세 대비 저렴하게 인수할 경우, 임대 수익을 통한 투자 회수도 가능성이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가 319,000,000원에서 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금 298,000,000원을 제외한 순수 자산 가치(Equity Value)는 약 21,000,000원으로 산정할 수 있습니다.

통상적으로 이러한 순수 자산 가치의 70~85% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 약 15,000,000원에서 20,000,000원 사이로 제안합니다.

입찰 시 낙찰받는 금액에 인수 보증금 298,000,000원을 합산한 총 실제 매수 비용을 반드시 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.