나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경109651 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 362-50 제4층 제402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세인 · 평가일 2024.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 제반 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 평슬라브지붕 지하1층/지상4층건내 제4층 제402호로서,

외 벽 : 석재타일붙임, 뿜칠 등,
창 호 : 새시조 등임.

이용상태

건축물대장상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 4m 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2014-12-22)(강서 교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

제시외 건물이 소재함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자세한 임대관계는 미상임.

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각
- 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경109651 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 362-50 제4층 제402호

용도: 다세대주택

감정가: 226,200,000 원

토지면적: 21.99㎡ (약 6.65평)

토지지분: 21.99㎡ (약 6.65평)

건물면적: 51.98㎡ (약 15.72평)

건물지분: 51.98㎡ (약 15.72평)

건물 제시외면적: 12.00㎡ (약 3.63평) (매각포함)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "서울월정초등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건은 북동측으로 노폭 약 4m의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

권리요약:

* 소유권이전 (갑7): 2007-11-02, 김승정

* 소유권이전 (갑8): 2021-03-22, 최정민 (매매 210,000,000원)

* 압류 (갑9): 2022-06-29, 국민건강보험공단 (말소기준권리)

* 주택임차권 (을9): 2023-04-25, 백이솔 (보증금 210,000,000원, 말소 예정)

* 전입일자: 2021-03-12

* 확정일자: 2021-02-10

* 배당신고일자: 2023-04-25

* 비고: 대항력 없음

* 압류 (갑10): 2023-05-03, 강서구 (말소)

* 강제경매 (갑11): 2024-03-21, 주택도시보증공사 (채권액 210,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 210,000,000원

말소예정권리: 본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정이며, 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(갑9, 2022-06-29)입니다. 주택임차권(을9) 역시 말소 예정입니다.

임차인 정보:

* 임차인: 주택도시보증공사(백 )

* 보증금: 210,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-12

* 확정일자: 2021-02-10

* 배당신고일자: 2023-04-25

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0 원 (매수인 인수사항 없음)

권리 분석 요약: 임차인 백 씨의 경우, 법적으로 대항력이 없는 것으로 판단되며 등록된 주택임차권 또한 말소 대상입니다. 따라서 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 법적 의무는 없습니다. 이는 본 건의 명확한 권리 관계 확보에 긍정적인 요소입니다.

1.3. 상권분석

지역 특성: 본건이 위치한 서울 강서구 화곡동은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 어우러진 전형적인 주거 밀집 지역입니다.

주변 환경:

* 인근에 서울월정초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 근린생활시설과의 접근성이 좋아 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

개발 가능성: 본건이 속한 지역이 "소규모주택정비 관리지역"으로 지정되어 있어, 향후 지역 정비 및 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: 주변의 다세대주택 밀집 지역 특성상 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 차량을 이용한 주요 도심 접근성 또한 양호한 편입니다.

편의시설: 생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)은 근린생활시설을 통해 쉽게 이용 가능할 것으로 보입니다.

교육시설: 서울월정초등학교가 근거리에 있어 어린 자녀가 있는 세대에 교육적으로 유리합니다.

설비: 건물 내 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 조건:

* "대항력있는임차인" 및 "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 그러나 권리분석 결과, 해당 임차인의 대항력은 없는 것으로 확인되었습니다.

* "주의사항"에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택도시보증공사(HUG)는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이 조건이 명확히 이행되는지 최종적으로 확인하는 것이 매우 중요합니다.

제시외 건물:

* 건축물대장상 면적 외에 12.00㎡(약 3.63평)의 제시외 건물이 포함되어 매각됩니다. 해당 건물의 현황, 용도, 합법성 여부 등에 대한 사전 확인이 필요합니다.

토지이용 제한:

* 본건 토지는 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역 등으로 지정되어 있어, 건축 행위나 토지 이용에 관한 일부 제한이 있을 수 있습니다. 이는 공항 관련 법규에 따라 상세 확인이 필요합니다.

건축 연도:

* 본 건물은 2001년에 준공되어 연식이 20년 이상 경과하였습니다. 향후 예상치 못한 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동의 다세대주택으로, 서울월정초등학교 인근에 위치하며 주변의 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 특히 "소규모주택정비 관리지역"으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 권리 분석상 매수인이 인수해야 할 임차인 보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 매각 조건에 명시된 임차인 및 HUG와의 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건의 완결 여부를 반드시 확인해야 합니다. 제시외 건물 존재 및 공항 관련 구역 지정 등은 추가적인 현장 확인과 법규 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 입지: 서울 강서구 화곡동이라는 지역적 이점과 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 지역 개발 잠재력: 소규모주택정비 관리지역에 해당하여 향후 재개발 또는 정비 사업을 통한 자산 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 권리 관계의 명확성: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 간결합니다. (단, HUG 조건 이행 필수)

* 실거주 및 투자 모두 적합: 적정 가격으로 낙찰 시 실거주 목적 또는 안정적인 임대 수익 창출을 위한 투자 목적으로 활용 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 226,200,000 원

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 7월 1일, 인근에서 거래된 다세대주택(전용면적 19.98㎡, 2019년 건축)은 216,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 10,810,000원 수준입니다.

* 2026년 7월 2일, 인근 다세대주택(전용면적 37.44㎡, 1986년 건축)은 150,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 4,006,000원 수준입니다.

* 2026년 7월 1일, 인근 다세대주택(전용면적 37.56㎡, 2002년 건축)은 160,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 4,260,000원 수준입니다.

시세 분석:

본건의 건물면적은 51.98㎡이며, 감정가는 226,200,000원입니다. 이는 평당 약 4,350,000원 수준으로, 최근 거래된 구축 다세대주택(1986년, 2002년 건축)의 평당 가격과 유사한 수준입니다. 반면, 비교적 신축 건물(2019년 건축)의 거래가는 본건의 평당 감정가보다 높은 시세를 형성하고 있습니다. 본 물건은 2001년 건축된 다세대주택으로, 신축 건물과는 가격 차이가 있을 수 있습니다.

예상 입찰가:

인수해야 할 보증금이 없다는 점과, HUG 조건이 명확히 이행된다는 전제 하에 권리상의 위험은 크지 않습니다. 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 감정가 대비 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

보수적인 입찰 전략으로는 203,580,000원 (감정가의 90%)에서 226,200,000원 (감정가) 사이에서 결정하는 것이 합리적입니다. 다만, 현장 조사와 임차인 및 HUG 관련 조건의 이행 여부를 최종적으로 확인한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.