나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경116826 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1044-3 골드마운틴 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2024.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "한울중학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 주상
복합건물, 오피스텔, 소형아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 노변 근린생활시설 등이
혼재되어 있는 주택지대로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스 정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통
여건은 보통임.

건물의 구조

-집합건축물대장 기준-
철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 2층, 지상 8층건 내 제8층 제801호로서
(사용승인일: 2020.09.02),

외벽: 인조석마감 등.
창호: 칼라샤시 창호 등.

이용상태

오피스텔(방3, 거실, 주방, 화장실, 다용도실, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 지상 1층 및 지하
주차장 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 북서측 하향 완경사지의 정방형 토지로서, 공동주택(다세대주택), 업무시설
(오피스텔) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역([정심생활권]자세한사항별도확인:도시계획
과), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입
표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2016-05-11)(서울시남부교육지원청에 반드시 확
인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥
탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권
역<수도권정비계획법>, 주차환경개선지구<주차장법> 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산
주변)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 임대관계는 미상임.

2) 기 타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경116826 (1)

소재지: 서울특별시 금천구 독산동 1044-3 골드마운틴 제8층 제801호

용도: 오피스텔

감정가: 379,000,000원 (삼억칠천구백만원)

토지 면적: 17.62㎡ (약 5.33평)

건물 면적: 49.67㎡ (약 15.03평)

건축물 사용승인일: 2020년 9월 2일

1.2. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (제공된 정보 기반 추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 "한울중학교" 서측 인근에 위치합니다.

주변은 주상복합건물, 오피스텔, 소형아파트, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주택지대이며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 및 인접 도로

토지는 2필지가 일단의 북서측 하향 완경사지의 정방형 토지입니다.

본건 남서측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다. (세부 내용은 별도 확인 필요)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 (2020.09.04)

공유자전원지분전부이전(매매) (2021.06.04)

주택임차권 (이현준) (2023.07.12, 금258,000,000원) - 인수 대상

가압류 (주택도시보증공사) (2023.07.14, 금541,157,150원) - 말소기준권리

압류 (인천세무서장) (2024.01.18) - 말소 대상

강제경매 (주택도시보증공사) (2024.04.30) - 본 건 경매 개시

총 등기부채권액: 799,157,150원

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인 이초희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-02-05. 대항력 없음. 보증금 인수 없음.

임차인 주택도시보증공사(이현준): 보증금 258,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-06-04, 확정일자 2021-05-21. 대항력 있음. 배당신고일자 2023-07-12.

상기 임차인(이현준)은 선순위 임차권자로, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. (인수 보증금 합계: 258,000,000원)

3.3. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 가압류(2023.07.14, 2023카단104195)입니다.

매각으로 인해 위 말소기준권리보다 늦은 순위의 권리(압류, 강제경매 등)는 소멸됩니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 3번 임차권등기(이현준)는 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

주변에 노변 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

주상복합, 오피스텔, 소형아파트 등이 밀집한 주거 및 업무 복합 지역입니다.

4.2. 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건물(골드 마운틴) 내 8층, 전용면적 약 27.81㎡(약 8.41평) 오피스텔이 2025년 9월 25일에 180,000,000원(일억팔천만원)에 거래되었습니다. (단, 해당 정보의 거래일자가 미래 시점이므로 참고용으로만 활용해야 합니다.)

본 물건의 감정가는 379,000,000원이며, 건물 면적 49.67㎡ (약 15.03평)임을 감안할 때, 제공된 JSON 데이터의 면적(27.81㎡)과는 차이가 있습니다.

감정가와 제공된 JSON 데이터의 유사 면적 거래 사례(180,000,000원) 간 시세 차이가 상당하며, 이는 본 물건의 면적(49.67㎡)과 JSON의 면적(27.81㎡) 차이 때문에 발생한 것으로 보입니다.

리치고(RICHGO) 정보에 따르면, 2021년 7월 1일, 동일 건물 내 40B 타입(전용면적 약 13.22㎡ 추정)이 2억 7,600만원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 동일 건물 내 24평형(전용면적 약 15평 추정) 오피스텔의 경매 감정가가 3억 7,900만원으로 제시된 사례도 있습니다.

현재 시점에서 본 물건(49.67㎡)의 적정 시가는 평당 약 1,500만원 ~ 2,000만원으로 추정할 때, 대략 225,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 추정해볼 수 있습니다. (이는 주변 시세 및 실거래가 추이를 종합적으로 고려한 추정치이며, 정확한 가치 산정은 현장 조사 및 추가 시세 조사가 필요합니다.)

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 상태

건물은 철근콘크리트구조 평스라브 지붕의 지하 2층, 지상 8층 건물이며, 본 물건은 8층 801호입니다.

내부는 오피스텔(방 3, 거실, 주방, 화장실, 다용도실, 현관 등)로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

도시가스 개별난방, 위생 및 급배수 설비, 승강기, 지상 및 지하 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

인근에 학교(한울중학교) 및 다양한 주거/상업 시설이 혼재하여 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.4. 혐오시설 유무

주변 지역(독산동, 시흥동 일대)에 대한 검색 결과, 특별히 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 금천구 지역은 공장 지대와 주거 지역이 혼재하는 특성이 있어, 도보 이동 시 일부 환경적인 요인이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수 (대항력 있는 임차인)

보증금 258,000,000원의 선순위 임차인이 존재하며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 부담으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 복잡한 권리 관계

가압류, 압류, 강제경매 등이 혼재된 권리 관계를 가지고 있어, 법적 절차 및 권리 관계 해석에 신중함이 요구됩니다.

6.3. 기타

토지 이용 계획 상 다수의 규제 사항(교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등)이 존재하므로, 향후 건축 또는 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

제공된 JSON 데이터의 매매 정보와 본 물건의 감정가 및 면적 간 차이가 커, 실제 시장 가치 평가에 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로서 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있으나, 258,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수라는 중대한 부담이 존재합니다. 또한, 감정가와 추정 시세 간 차이가 상당하며, 이를 고려하더라도 인수해야 할 보증금이 높아 투자 매력도가 낮을 수 있습니다. 복잡한 권리 관계와 토지 이용 제한 사항이 있어 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2020년 사용승인)로 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

금천구 독산동 지역은 교통 및 생활 인프라가 점진적으로 개선되고 있는 지역입니다.

인수 보증금 부담을 감안했을 때, 매우 낮은 가격으로 낙찰될 경우에만 제한적인 투자 가치를 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건의 건물 면적은 49.67㎡ (약 15.03평)입니다.

인근 지역의 오피스텔 시세를 평당 약 1,500만원 ~ 2,000만원으로 추정할 때, 본 물건의 적정 시장 가치는 대략 225,000,000원 ~ 300,000,000원 수준으로 예상됩니다.

제공된 JSON의 27.81㎡ 면적 오피스텔 거래가 180,000,000원은 현재 시점과 면적 차이를 고려할 때 직접 비교하기는 어렵습니다.

9.2. 인수 보증금 고려

본 물건은 보증금 258,000,000원의 선순위 임차인이 존재하며, 매수인이 이를 인수해야 합니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

선순위 임차인 보증금 258,000,000원을 인수해야 하는 점을 고려할 때, 예상 입찰가는 시장 가치 대비 매우 낮게 책정되어야 합니다.

만약 본 물건의 순수 부동산 가치를 시장 가치 하단인 225,000,000원으로 보더라도, 총 취득 비용은 225,000,000원(낙찰가) + 258,000,000원(인수 보증금) = 483,000,000원이 되어 추정 시장 가치 상단(300,000,000원)을 크게 초과합니다.

따라서, 투자 메리트를 고려할 때 예상 입찰가는 매우 보수적으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 210,000,000원

(상기 예상 입찰가로 낙찰 시, 총 취득 비용은 약 438,000,000원에서 468,000,000원 수준이 되며, 이는 현재 추정되는 시장 가치 범위(2.25억 ~ 3.0억)를 초과하므로, 실제 입찰 참여자는 매우 적거나 없을 가능성이 높습니다. 입찰가 결정 시에는 반드시 현장 답사 및 추가 시세 분석을 통해 신중하게 판단해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.