나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경113940 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 347-12 경민아트빌 제3층 제301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신한 · 평가일 2024.04.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재, 지하철2,5호선"까치산역" 서측 인근에 위치하며 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공원등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 지하철2,5호선"까치산역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건내 제3층 제301호로서,
외 벽 : 석재붙임 마감 등
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등
창 호 : 하이샷시 창호등임.

이용상태

본건은 공동주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 난방설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사지대 내에 자체지반 평탄한 정방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약 5미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역(7층이하) , 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

1.1. 1. 사건번호

서울남부지방법원 2024타경113940 (1)

1.1. 2. 경매 구분

부동산강제경매

1.1. 3. 채권자

주OOOOOOO

1.2. 부동산 현황

1.2. 1. 소재지

서울특별시 강서구 화곡동 347-12 경민아트빌 제3층 제301호

1.2. 2. 용도

다세대주택

1.2. 3. 감정가

260,000,000원

1.2. 4. 면적

토지면적: 19.33㎡ (약 5.85평)

토지지분: 19.328㎡ (약 5.85평)

건물면적: 29.78㎡ (약 9.01평)

건물지분: 29.78㎡ (약 9.01평)

1.2. 5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 상세 정보

1.3. 1. 건물 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 제3층 제301호

외벽: 석재붙임 마감 등

내벽: 벽지 및 타일 마감 등

창호: 하이샷시 창호 등

1.3. 2. 이용 상태

본건은 공동주택으로 이용 중임.

1.3. 3. 설비 내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재, 지하철 2, 5호선 "까치산역" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 2, 5호선 "까치산역" 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통임.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

본건은 완경사지대 내에 자체 지반이 평탄한 정방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중임.

2.4. 인접 도로 상태

본건 남측으로 폭 약 5미터의 포장도로와 접함.

2.5. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2024년 4월 11일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑5)임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 배 (주택도시보증공사 대위)

* 보증금: 237,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 5월 2일

* 확정일자: 2019년 1월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 1순위 주택임차권 등기 정보에 따라 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 함. 금액이 미상이라도 주의 필요.

3.3. 기타 권리 분석

* 갑1: 소유권보존 (이민호 외 1명)

* 갑2: 공유자전원지분전부이전 (문초승) - 매매

* 을1: 주택임차권 (배희주) - 인수 (237,000,000원)

* 갑5: 강제경매 (주택도시보증공사) - 말소기준권리 (239,102,519원)

* 갑6: 압류 (국민건강보험공단) - 말소

3.4. 등기부채권 총액

237,000,000원 (임차보증금 기준)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

최근 서울 강서구 화곡동 일대 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 2019년 준공된 인근 "더원"(366-36번지, 전용면적 19.98㎡)이 2026년 7월 1일 216,000,000원에 거래되었습니다. 해당 사례의 평당가(약 10,810,810원/㎡)를 적용하여 본건의 건물 면적(29.78㎡)에 환산 시, 약 322,000,000원의 시세가 형성될 수 있습니다. 다만, 이는 동일 단지나 건물 특성을 반영하지 않은 단순 시세 비교이며, 본건의 경우 임차인 인수 부담을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

* 교통: 지하철 2, 5호선 까치산역 도보 이용 가능, 버스정류장 인접하여 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 녹지: 인근에 공원이 소재하여 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있음.

5.2. 주변 환경

지역 내 단독주택 및 다세대주택이 밀집해 있으며, 상업시설과 녹지 공간이 혼재하는 전형적인 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 물건지 및 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 명확하게 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 중대한 리스크는 을구 1순위 임차권(배희주, 보증금 237,000,000원)의 인수 가능성입니다. 등기부등본 및 물건명세서에 따르면, 해당 임차인의 보증금이 경매 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 잔액을 인수해야 합니다. 이는 총 인수 금액을 크게 증가시킬 수 있는 요인입니다.

6.2. 토지 이용계획 제한

본건 토지는 공항 관련 보호지구, 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 행위나 재건축 시 제약을 받을 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미확인

임차인의 정확한 계약 조건 및 퇴거 관련 사항은 확인되지 않아 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 지하철역 접근성이 양호하고 비교적 신축 연식(2019년 사용승인)을 가진 다세대주택으로, 입지적 장점을 보유하고 있습니다. 그러나 등기부등본상의 '인수' 표기 및 물건명세서의 권리신고 내용을 종합할 때, 임차인의 보증금 237,000,000원에 대한 인수 위험이 존재합니다. 본건의 성공적인 투자를 위해서는 이 임차권 문제를 최우선적으로 고려하고, 인수될 보증금액을 포함한 총 투자 비용 대비 시세 차익 및 수익성을 면밀히 분석해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 2, 5호선 까치산역이 인접하여 교통이 편리합니다.

* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인된 건물로 연식이 짧아 즉시 거주 또는 임대 활용이 가능합니다.

* 소형 면적: 전용 약 9평의 면적으로 1인 가구 또는 소형 주거 수요에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 임차 보증금 237,000,000원을 고려했을 때, 본건의 잠재적 총 투자 비용은 입찰가에 인수 보증금을 더한 금액이 됩니다. 최근 유사 면적의 거래 사례(약 216,000,000원 for 19.98㎡)를 바탕으로 본건(29.78㎡)의 순수 시세를 약 322,000,000원으로 추정할 때, 인수 보증금 237,000,000원을 제외한 순수 입찰 희망가는 약 85,000,000원 수준이 됩니다. 본건의 최고 입찰가는 이러한 위험 요소를 반영하여 신중하게 결정해야 하며, 90,000,000원에서 120,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 이는 추후 임차 보증금 인수액 및 명도 과정에서의 변수를 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.