나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경118372 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 797-17 금강파크빌 제2층 제204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2024.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울신흥초등학교" 북측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 다세대, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물내 제2층 제204호로서,
(사용승인일 : 2015년 5월 8일)

외벽: 벽돌쌓기 및 석재 붙임 등 마감,
내벽: 인테리어 등 마감,
창호:하이샹시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(별첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄한 세장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측으로 각각 약 6m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축허가·착공제한지역(2022-09-15)<건축법>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 교육환경보호구역(2016-05-11)(서울시남부교육지원청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2016-11-24)(주요산 주변),토지거래계약에관한허가구역(2022-08-26)(지정기간:2023.8.31.-2024.8.30.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 정보: 서울특별시 금천구 시흥동 797-17 금강파크빌 제2층 제204호

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경118372 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 254,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 다세대주택

건축물 정보:

- 사용승인일: 2015년 5월 8일

- 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제204호

- 외벽: 벽돌쌓기 및 석재 붙임 등 마감

- 내벽: 인테리어 등 마감

- 창호: 하이샹시 창호 등

면적 정보:

- 토지면적: 23.79㎡ (약 7.20평)

- 토지지분: 23.7875㎡ (약 7.19평)

- 토지 제시외면적: 0.00㎡

- 건물면적: 36.13㎡ (약 10.93평)

- 건물지분: 36.13㎡ (약 10.93평)

- 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 소재 "서울신흥초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 다세대주택, 연립주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

남측 및 북측으로 각각 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 존재하는 물건으로, 인수 조건에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

등기부등본상 말소기준권리는 국민건강보험공단의 압류(2021.10.26)입니다.

소유권 이전 내역은 다음과 같습니다.

- 박창수 (2015.06.01 소유권 이전)

- 정희자 (2021.04.07 소유권 이전, 매매 240,000,000원)

주요 권리관계:

- 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(권종현)

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-04-07

* 확정일자: 2021-03-16

* 배당신고일자: 2023-05-31

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인의 대항력 있는 임차권이 존재합니다.

- 집합건물 등기부 요약:

* 을구 5번 순위 주택임차권: 권리자 권종현, 권리금액 240,000,000원, 말소: 인수. 전입 2021.4.7, 확정 2021.3.16. 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

* 을구 5번 임차권등기는 갑6번 강제경매(2024.05.13)보다 선순위입니다.

- 물건명세서 참고사항:

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위5번 임차권등기. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 을구 5번 임차권 관련 인수 여부는 별도 확인 필요)

종합 권리분석:

본건의 경우, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 240,000,000원은 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 합니다. 선순위 임차권등기가 있어 권리분석 시 가장 주의해야 할 사항입니다.

4. 상권분석

본건은 금천구 시흥동의 주거 밀집 지역에 위치하여, 주변으로 다세대, 연립, 단독주택 등이 혼재하고 있습니다.

근린생활시설 또한 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

상권의 규모가 매우 크지는 않으나, 지역 주민들을 위한 편의시설 및 상업시설은 갖추어져 있는 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장 이용이 용이하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 교육: "서울신흥초등학교"가 북측 인근에 소재하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 건물: 2015년 5월에 사용승인된 건물로, 비교적 신축에 속합니다. 위생, 급배수, 도시가스 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 부담: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 240,000,000원 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 경매 낙찰가와 상관없이 해당 금액을 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태:

- 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 건축 제한이 있습니다.

- 건축허가·착공제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.

- 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.8.31.-2024.8.30.)으로 지정된 바 있어, 향후 거래 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다. (해당 기간 경과 여부 확인 필요)

* 임대 관계 미상: 임대관계가 미상으로 되어 있어, 실제 점유 및 거주 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 금천구 시흥동에 위치한 비교적 신축(2015년 준공)의 다세대주택입니다. 주변에 초등학교가 있고 교통 및 생활 편의시설 이용이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

하지만, 가장 큰 부담 요인은 2억 4천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가적인 큰 금액을 부담해야 할 수 있음을 의미합니다.

또한, 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 해당 규제 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2015년 준공으로 비교적 최신 건물에 속하여, 노후 건물이 많은 지역에서 장점이 될 수 있습니다.

* 입지: 서울신흥초등학교 인근에 위치하며, 시흥동 지역의 주거 환경 내에 자리 잡고 있습니다.

* 시세 상승 가능성: 금천구 개발 계획 등 지역 가치 상승 요인이 있을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제시된 최근 매매 정보(2026년 7월 거래)를 기반으로 시세 분석을 진행하였습니다.

- 동오빌라트(다세대, 2002년식, 40.2㎡): 15,300만원

- 인성하이츠D동(다세대, 2004년식, 53.87㎡): 33,600만원

본건 건물은 2015년식으로 위 사례들보다 신축입니다.

인성하이츠D동의 경우 53.87㎡가 33,600만원에 거래되었으며, 평당 약 623,657원의 시세를 보입니다.

동오빌라트의 경우 40.2㎡가 15,300만원에 거래되었으며, 평당 약 380,597원의 시세를 보입니다.

본건의 건물 면적은 36.13㎡(약 10.93평)입니다.

신축 연식과 입지를 고려할 때, 보수적으로 인성하이츠D동의 시세(평당 약 623,657원)를 적용하여 예상 시가총액을 산출해 보겠습니다.

예상 시가총액 = 36.13㎡ * 623,657원/㎡ = 약 22,545,169원.

이는 제공된 JSON 데이터 중 가장 높은 거래가와 비교했을 때 다소 낮은 금액입니다.

다만, 본건의 가장 큰 리스크는 240,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금(240,000,000원)을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

일반적으로 예상 입찰가는 '총 예상 비용(입찰가 + 인수 부담금)'이 '예상 시가총액'을 초과하지 않도록 산정해야 합니다.

만약 본건의 시가총액을 감정가 254,000,000원으로 본다면, 인수해야 할 보증금이 240,000,000원이므로, 매수인이 실질적으로 추가 지불 가능한 금액은 14,000,000원(254,000,000 - 240,000,000)에 불과합니다.

최근 매매 사례 중 가장 낮은 거래가(15,300만원)와 본건 면적(36.13㎡)을 기준으로 시가를 추정하면, 평당 약 380,597원으로, 36.13㎡의 예상 시가는 약 13,754,930원 수준입니다.

이 경우, 인수 보증금을 고려하면 실질적인 투자 가치가 매우 낮을 수 있습니다.

제공된 자료들을 종합적으로 고려했을 때, 본건의 잠재적 위험(임차인 보증금 인수)을 감안하여, 현재 감정가 254,000,000원 및 실제 시세 대비 매우 낮은 수준으로 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 10,000,000원 ~ 50,000,000원 범위 (입찰가는 예상 시가총액에서 인수 보증금을 제외한 금액으로, 실제 투자 결정 시에는 예상 시가총액 산정에 대한 면밀한 재검토와 함께 권리 분석 결과에 따른 인수 여부를 최종 확인 후 보수적으로 접근해야 합니다. 특히, 배당률 및 채권자들의 배당 요구 금액 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 시장 상황을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 반드시 전문가와 상담 후 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.