나이스옥션 법원경매 인천 2025타경500836 [1] 인천광역시 서구 검암동 649-2 프로방스 1동 OOOOOO 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "인천간재울초등학교" 남동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 "검바위역"이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 5층 건물 내 제5층 제502호로서

외벽 : 타일붙임 등 마감
창호 : 하이새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 "도시형생활주택(단지형다세대)"으로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약7m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1구획정리) , 도로(접합) , 제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1구획정리) , 도로(접합) 입니다.

공부와의 차이

본건 5층 및 복층 베란다 부분에 별도의 가치가 극히 미미한 것으로 판단되는 부합물(미상 구조 및 판넬 지붕)이 각각 소재하고 있습니다.(후첨 "사진용지" 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 "건물개황도 및 내부구조도"는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

3. 본건은 복층구조인 것으로 외형조사 및 탐문조사되었으며, 지자체 발급도면에는 해당 복층 부분의 도면은 작성되지 않은것으로 조사되어 부득이하게 복층 부분의 내부구조도는 생략하였습니다.

물건 비고

-본건 5층 및 복층 베란다 부분에 별도의 가치가 극히 미미한 것으로 판단되는 부합물(미상 구조 및 판넬 지붕)이 각각 소재하고 있음
-본건은 복층구조인 것으로 외형조사 및 탐문조사되었으며, 지자체 발급도면에는 해당 복층 부분의 도면은 작성되지 않은 것으로 조사됨(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

본건은 인천광역시 서구 검암동 649-2번지 프로방스 1동 5층502호에 소재하는 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 건물은 철근콘크리트구조이며 경사지붕 형태를 띠고 있습니다. 건축물대장에 따르면 해당 건물은 2010년에 사용승인되었습니다.

1.2. 면적 및 가격 정보

토지 면적은 27.88㎡ (약 8.43평)이며, 건물 면적은 50.42㎡ (약 15.25평)입니다. 본건의 감정가는 215,000,000원입니다.

1.3. 경매 정보

본건의 사건번호는 인천지방법원 2025타경500836 (1)이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)로 부동산강제경매로 진행 중입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "인천간재울초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 또한, 지하철 "검바위역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인으로 주택도시보증공사(김* 녹)가 보증금 184,000,000원에 차임 없이 2021년 4월 20일부터 거주하고 있습니다. 해당 임차인은 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

본건의 말소기준권리는 2021년 12월 15일자 국민건강보험공단의 압류 건이며, 매각으로 인해 을구 3번의 주택임차권(김* 녹, 184,000,000원)은 말소될 예정입니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

최근(2026년 1월) 주변 지역(검암동)에서의 다세대 주택 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다.

* 30.72㎡ 면적의 주택이 93,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 302.7만원)

* 62.67㎡ 면적의 주택이 179,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 285.6만원)

* 72.87㎡ 면적의 주택이 183,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 251.1만원)

본건은 전용면적 50.42㎡(약 15.25평)으로, 거래 사례 중 가장 작은 면적보다는 크고 중간 면적보다는 작은 규모입니다. 분석된 거래가격을 바탕으로 환산 시, 본건의 시장 가격은 약 126,580,000원에서 152,540,000원 사이로 추정됩니다. 이는 감정가(215,000,000원) 대비 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에는 인천간재울초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 검바위역을 중심으로 한 지역 상권과 로컬 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 인천 서구 전반적으로 수도권매립지, 소각시설 등과 관련된 환경 시설에 대한 주민들의 우려가 존재할 수 있으며, 검암동 지역 또한 과거 소각시설 입지 후보지로 거론된 바 있어 잠재적 고려사항으로 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 본건은 복층 구조이나, 지자체 발급 도면에는 해당 복층 부분의 도면이 작성되지 않아 공부상으로는 확인되지 않는 부분이 있습니다. 이는 향후 건축물 관련 행정 처리나 재산권 행사 시 번거로움이 발생할 수 있습니다.

* 5층 및 복층 베란다 부분에 별도의 가치가 극히 미미한 부합물(미상 구조 및 판넬 지붕)이 소재하고 있습니다.

* 감정가 대비 최근 시장 거래 가격과의 괴리가 상당합니다. 감정평가액의 적정성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 확인하여 인수 시 영향을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 검암동에 위치한 도시형생활주택으로, 검바위역 및 학교와 인접하여 기본적인 입지 여건은 갖추고 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 권리관계는 명확한 편입니다. 그러나 미등기 복층 구조, 감정가와 시세 간의 큰 격차, 그리고 HUG 인수조건 변경 사항은 본건의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(검바위역) 및 초등학교 인접 입지로 주거 편의성이 양호합니다.

* 복층 구조로 실사용 면적 대비 넓은 공간 활용이 가능할 수 있습니다.

* 감정가 대비 저렴하게 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다. (단, 감정가의 적정성 검토 필수)

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 215,000,000원이나, 최근 시장 거래 사례를 분석한 결과 예상 시세 범위는 약 126,580,000원에서 152,540,000원으로 파악되었습니다. 또한, 미등기 복층 구조 및 감정가와 시세의 괴리 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 무리한 고가 입찰은 지양해야 합니다.

이에, 최근 거래 사례의 상단 범위와 복층 구조의 이점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 155,000,000원 내외로 고려해볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.