나이스옥션 법원경매 인천 2025타경502054 [1] 인천광역시 서구 공촌동 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.01.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 공촌동소재 "공촌초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은
무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층건내 제4층 제402호로서,

외벽 : 드라이비트마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 약 8미터, 북측으로 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로(접합), 가축사육제한구역
(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 서구 공촌동 307-26 4층402호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경502054 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

건물은 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제402호로,

전용면적은 37.15㎡ (약 11.24평)입니다.

토지지분은 25.37㎡ (약 7.67평)이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 88,000,000원입니다.

건축물 현황에 따르면, 건물명은 성창그린빌라트이며 1994년 6월 25일에 사용승인되었습니다.

건물 전체 연면적은 473.49㎡, 대지 면적은 289.8㎡ (약 87.67평)입니다.

특이사항 및 특수물건 정보로 HUG 인수조건 변경이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 공촌동 소재 "공촌초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위에는 동류형의 공동주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주거 환경은 양호합니다.

교통 상황으로는 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 출입 또한 가능합니다.

본건 남측으로 약 8미터, 북측으로 약 6미터의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획으로는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 도로, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 인천지방법원 2025타경502054호로 진행되는 부동산강제경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 2025년 1월 13일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑26, 권리금액 96,906,602원)입니다.

등기부 상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 갑23: 한진상 소유권이전 (2021-09-02)

* 을15: 이경하 주택임차권 (채권액 94,000,000원, 2024-05-30 접수, 말소 예정)

* 전입일자: 2022-04-15

* 확정일자: 2022-03-23

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경으로 인한 말소 동의 확약서 제출됨.

* 갑25: 박승준 소유권이전 (2022-05-09, 매매 94,000,000원)

등기부채권 총액은 94,000,000원입니다.

상기 권리 분석 결과, 말소기준권리인 강제경매개시결정 등기보다 후순위인 을구 15번 주택임차권은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황 상 이경하(주택도시보증공사 관련)는 대항력이 없으며, 배당신고일자 2024-05-30에 따라 배당 절차에 따라 처리될 예정입니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 다세대주택 및 아파트 밀집 지역으로, 주거 중심의 상권을 형성하고 있습니다.

인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 주변 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월 17일, 공촌동 312-16번지 (미도빌라), 71.46㎡ (약 21.6평), 1층, 14,000만원 거래.

* 2026년 1월 19일, 공촌동 307-26번지 (성창그린빌라트4동), 34.48㎡ (약 10.4평), 1층, 5,300만원 거래.

* 2026년 1월 12일, 공촌동 316번지 (주천그린빌라), 39.46㎡ (약 11.9평), 2층, 7,500만원 거래.

본건(37.15㎡, 4층)과 면적이 유사한 307-26번지 1층 매물(34.48㎡, 5,300만원) 및 인근 316번지 2층 매물(39.46㎡, 7,500만원)을 비교 분석할 때, 본건의 감정가 8,800만원은 층수와 면적을 고려했을 때 현재 시세와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 공촌초등학교 북동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 주요 도로망 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 주변에 공동주택 및 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 환경이 안정적입니다.

* 주변 혐오시설: 현재 파악된 정보에 따르면, 본건 소재지 인근에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 확인됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG 인수조건 변경 내용에 대한 구체적인 확인이 필요하며, 이는 본건 취득 및 향후 재매각 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 보증금: 대항력 없는 임차인의 보증금(94,000,000원)이 본건 감정가(88,000,000원)보다 높으나, 해당 임차인은 배당 절차를 통해 변제받을 예정이므로 낙찰자가 추가로 인수할 보증금은 없습니다. 그러나 배당 상황에 따라 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 건축 연식: 1994년 건축된 건물로, 약 30년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 관련 법규에 따른 규제가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 공촌동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경과 교통 편의성이 우수합니다.

권리관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

HUG 인수조건 변경이라는 특수성이 있으나, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인이 대항력이 없는 점은 긍정적입니다.

건축 연식을 고려하여 향후 관리 계획을 수립할 필요가 있습니다.

HUG 인수조건 변경 내용에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 공촌동 일대는 주거 밀집 지역으로, 안정적인 수요와 시세 유지가 기대됩니다.

* 우수한 접근성: 대중교통 및 도로망 접근성이 뛰어나 생활 편의성 및 임대 용이성에 긍정적입니다.

* HUG 관련 조건: HUG의 인수조건 변경 내용을 파악한다면, 잠재적으로 유리한 조건으로 매입할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 88,000,000원입니다.

최근 거래 사례 중 본건과 유사한 면적 및 층수, 건물 유형을 고려할 때, 307-26번지 1층 34.48㎡가 5,300만원, 316번지 2층 39.46㎡가 7,500만원에 거래되었습니다.

본건은 4층에 위치하여 1층 및 2층 거래 사례보다 높은 가격 형성이 가능합니다.

7,500만원에 거래된 2층 매물(39.46㎡)과의 비교 및 본건의 4층 위치, 37.15㎡ 면적을 종합적으로 고려 시, 감정가 8,800만원은 시장 가치 범위 내에 있다고 판단됩니다.

다만, 낙찰을 위한 경쟁 및 HUG 관련 조건의 변동 가능성을 고려하여, 예상 입찰가를 다음과 같이 제시합니다.

예상 입찰가: 78,000,000원 ~ 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.