나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3222 [3] 경기도 부천시 소사구 괴안동 40-2 리아아파트 1층 103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 부천괴안동우체국 북서측 인근에 위치하며, 주위
는 근린생활시설과 아파트와 연립주택 등 공동주택 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주
위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2016.12.20인
철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건내 1층 101호외 5개호로서
외 벽 : 석재붙임 마감 등
창 호 : 알미늄샷시창 등

이용상태

본건은 각호 공히 근린생활시설로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 위생시설과 상하수도시설 및 개별난방설비와 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 2필 일단의 부정형의 토지로서 근린생활시설과 아파트 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 북동측과 북서측으로 각각 노폭 약12미터, 8미터 내외의 포장
도로에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

- 40-2번지 : 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함),
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(삼오유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
- 40-3번지 : 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(삼오유치원)<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동 40-2번지, 리아아파트 1층 103호에 소재한 근린상가입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경3222 (3)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 428,000,000원이며, 토지면적은 22.89㎡ (약 6.92평), 건물면적은 45.29㎡ (약 13.70평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

건축물 사용승인일자는 2016년 12월 20일이며, 구조는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 1층입니다.

토지 이용계획상 제2종일반주거지역에 속하며, 소로2류, 중로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼오유치원), 과밀억제권역에 해당합니다.

본 건은 공동담보 물건으로 진행됩니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 부천시 소사구 괴안동에 위치하며, 부천괴안동우체국 북서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주위는 근린생활시설과 아파트, 연립주택 등 공동주택이 혼재된 지역으로, 주거 밀집 지역 내 상가로서의 입지를 가집니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 대체로 무난한 편입니다.

본건 건물이 소재하는 부지는 북동측으로 약 12미터, 북서측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2023년 3월 22일에 접수된 부천농업협동조합의 근저당권입니다.

등기부상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 김민순 외 1명 (2017-01-10)

* 근저당권: 부천농업협동조합 (2023-03-22, 1,584,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 부천농업협동조합 (2025-08-13, 1,400,659,384원)

등기부채권 총액은 1,584,000,000원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황으로는 임차인 김 이 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 1,200,000원에 2023년 6월 20일 전입(사업)하였습니다.

본 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치한 제1종 근린생활시설입니다.

인근에 다수의 아파트 및 연립주택이 분포하고 있어, 지역 주민을 대상으로 하는 업종에 대해 안정적인 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

건축물 사용승인일이 2016년으로 비교적 최근이어서 건물 노후도가 낮다는 장점이 있습니다.

주변 경쟁 업종 및 상권 활성화 정도에 대한 추가적인 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

교통 측면에서는 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다.

편의시설에 대한 구체적인 정보는 현장 조사를 통해 파악해야 합니다.

교육시설로는 인근에 삼오유치원이 있어 상대보호구역에 해당하므로 관련 고려가 필요합니다.

부천괴안동우체국이 인근에 위치하여 행정 및 금융 서비스 접근성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 공동담보 물건으로, 총 채권액이 1,584,000,000원으로 채무 규모가 상당한 편입니다. 추가적인 담보물에 대한 파악도 필요합니다.

주거 밀집 지역 내 상가이나, 해당 지역 상권의 향후 변화 추이 및 경쟁 환경에 대한 면밀한 분석이 요구됩니다.

현재까지 공개된 정보상으로는 본건 주변에 혐오시설이 확인되지 않았으나, 현장 조사 시 주변 환경에 대한 꼼꼼한 확인이 필요합니다.

(주차 공간 확보 및 관련 민원 발생 가능성에 대한 현장 조사가 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 부천시 괴안동의 주거 지역에 위치한 근린상가로, 비교적 최근에 건축(2016년)되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

교통 여건이 무난하고, 주변에 풍부한 배후 수요가 있어 안정적인 운영 및 임대 수익 창출이 가능할 것으로 판단됩니다.

공동담보 물건으로 채무 총액이 높다는 점은 리스크 요인이지만, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰 후 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 고정 수요 확보가 용이합니다.

비교적 신축 건물(2016년 준공)로, 장기적인 운영 및 유지보수 측면에서 유리합니다.

경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

향후 지역 개발 가능성에 따른 자산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액은 428,000,000원입니다.

본 건은 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 물건입니다.

예상 입찰가는 주변 실거래가, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 권리관계의 안전성, 물건의 현황, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

감정평가액의 70% ~ 85% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

제안 범위: 300,000,000원 ~ 364,000,000원

상기 금액은 단순 참고용이며, 반드시 전문가와 상담 후 철저한 현장 조사 및 권리 분석을 거쳐 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.