나이스옥션 법원경매 부천 2025타경3505 [2] 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 8층에스818호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 구래동 소재 ""양촌역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며,
주위는 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하며, 주위환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 양촌역이 소재하는 등, 대중교통 여건은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 2층 219호 외 1개호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공히 지원시설(기숙사)임.

설비내역

공용부분에 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필1단의 장방형 토지로서, 공장 및 근린생활시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북측,동측 및 남측으로 노폭 약 8미터,22미터,10미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 소로2류(폭 8m~10m)(2014-11-27)(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문

기호2 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의

기호3 : 도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2019-07-26)(철도과 )<철도안전법>, 택지개발지구(김포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법> 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인등 용도:단독다가구아파트연립다세대.지정기간:25.8.26.~26.8.25.)토지정보과문의

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

지원시설(기숙사)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경3505 (2)

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-7 디원시티 지식산업센터 8층 S818호

용도: 지식산업센터 (공장, 근린생활시설 - 지원시설)

건물 구조: 철근콘크리트구조, 10층 건물 중 8층

사용 승인일: 2020년 12월 11일

연면적: 64,284.17㎡ (총 연면적)

감정가: 129,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.1. 입지조건

본건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 디원시티 지식산업센터 내에 소재합니다.

주변으로는 다수의 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 복합적인 도시 환경을 형성하고 있습니다.

* 위치 및 주위환경

- "양촌역" 북동측 인근에 위치하며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황

- 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

- 수도권 전철 김포골드라인 양촌역이 인근에 위치하여 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

* 토지 면적 및 이용

- 본건의 토지면적은 5.82㎡ (약 1.76평)입니다.

- 토지지분은 5.82㎡입니다.

- 토지 제시외 면적은 없습니다.

* 건물 면적 및 이용

- 본건의 건물 면적은 23.29㎡ (약 7.05평)입니다.

- 건물지분은 23.29㎡입니다.

- 건물 제시외 면적은 없습니다.

* 인접 도로상태

- 본건은 북측, 동측, 남측으로 각각 폭 약 8미터, 22미터, 10미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

- 본 토지는 도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역에 속하며, 소로2류 및 중로1류 도로에 접해 있습니다.

- 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

- 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 특정 용도 및 대상에 한정됩니다.

1.2. 권리분석

본 건의 등기부등본 상 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리

- 국민은행 근저당 (접수일자: 2021-07-15)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 해당 권리보다 선순위의 권리를 제외하고는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부채권 총액

- 등기부 상 총 채권액은 약 143,124,803원입니다.

* 국민은행 근저당: 112,800,000원

* 국민은행 임의경매: 139,871,613원 (본건 경매 신청 채권액)

* 토스뱅크 가압류: 30,324,803원

* 경기광주세무서 압류

* 임차인 현황

- 임차인: 이강인

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자(사업일자): 2024년 12월 26일

- 확정일자: 없음

- 배당신고일자: 없음

- 대항력: 없음

- 비고: 상기 임차인은 보증금 및 차임이 없으며, 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 인수되는 권리

- 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수 보증금 합계

- 0원 (임차인 이강인의 경우 보증금이 없어 인수할 보증금이 없습니다.)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 김포시 구래동 일대는 신도시 개발과 함께 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달하고 있는 지역입니다.

디원시티 지식산업센터는 다수의 기업체 입주와 더불어 지원시설(근린생활시설)을 포함하고 있어 자체적인 상권 기능을 수행하며, 인근의 공동주택 및 상업시설과 연계된 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

양촌역을 중심으로 형성된 상업 지역은 유동인구가 풍부하며, 이는 본 건의 잠재적 가치를 높이는 요인으로 작용합니다.

1.4. 생활정보

본 건 주변으로 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 주변 교통

- 수도권 전철 김포골드라인 양촌역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 우수합니다.

* 편의시설

- 단지 내 또는 인근 상업시설에 마트, 병원, 은행, 관공서 등 다양한 편의시설이 위치하여 편리한 생활이 가능합니다.

- 다수의 음식점, 카페, 문화시설 등도 인근에 분포하고 있습니다.

* 주거 환경

- 지식산업센터와 공동주택이 혼재된 지역으로, 안정적인 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

- 지역 개발이 꾸준히 진행되고 있어 향후 편의시설 및 주거 환경 개선이 기대됩니다.

* 혐오시설

- 주변 지역 조사 결과, 본 건과 직접적으로 인접하거나 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 계획적인 도시 개발 지역으로 쾌적한 환경이 유지되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

모든 부동산 투자에는 잠재적 리스크가 존재하며, 본 건 또한 다음과 같은 사항을 고려해야 합니다.

* 유동화 물건

- 본 건은 유동화 물건으로, 통상적인 경매 물건과 달리 권리 관계 또는 진행 과정에서 특이사항이 발생할 수 있습니다. 경매 절차 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

* 지원시설(기숙사) 용도

- 본 건은 지식산업센터 내에 위치하나, 주된 이용 상태가 '지원시설(기숙사)'로 명시되어 있습니다. 실제 이용 목적과 공부 상 용도의 차이, 또는 이에 따른 관리 규약 등을 사전에 확인해야 합니다.

* 임대관계 미상

- 현재 임대차 관계가 미상으로 파악됩니다. 실제 점유자 확인 및 임대차 계약 내역 등 현황 조사가 필요할 수 있습니다. (다만, 본건 임차인 이강인은 보증금 0원에 대항력 없는 것으로 확인되어 인수 부담은 없습니다.)

* 토지 이용계획 제한

- 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 점은 특정 상황에서 거래에 제한을 줄 수 있으나, 현재 지식산업센터 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 경기도 김포시 구래동에 위치한 디원시티 지식산업센터 내 지원시설(기숙사) 용도의 부동산입니다.

양촌역 인근의 우수한 교통 환경과 신도시 개발 지역의 잠재력을 갖추고 있으며, 주변 상권 및 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

등기부 상 모든 권리가 말소되는 조건으로, 인수되는 인수 보증금은 0원입니다.

유동화 물건이라는 점과 기숙사 용도에 대한 명확한 확인은 필요하나, 전반적으로 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 김포골드라인 양촌역 도보 이용 가능한 거리로, 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 편리한 교통: 광역 교통망 접근성이 뛰어나 수도권 전역으로의 이동이 수월합니다.

* 개발 잠재력: 김포 한강신도시에 위치하여 지속적인 지역 개발에 따른 가치 상승 기대가 가능합니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 모두 소멸되며, 인수하는 임차보증금이 없어 깔끔한 권리 인수가 가능합니다.

* 복합 용도 지역: 지식산업센터, 업무시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 1억 2,900만원입니다.

인수해야 할 임차 보증금이 0원이고, 권리 관계가 명확한 점을 고려할 때, 시장 상황 및 경쟁 입찰자의 성향에 따라 감정가 대비 90% ~ 110% 수준에서 입찰가가 결정될 수 있습니다.

구체적인 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 현장 조사를 통한 추가적인 시세 파악, 그리고 본건의 실제 이용 상태 및 공실률 등을 면밀히 검토해야 합니다.

일반적인 경매 투자 관점에서, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.