나이스옥션 법원경매 부천 2025타경30446 [1] 경기도 김포시 대곶면 대명리 473-16 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2025.01.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재 '대명포구' 북동측 근거리에 위치하는 부동산(토지, 건물)으로서, 주변은 노변상가, 공장, 농경지, 자연림 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호4) 부정형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호4) 서측으로 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호4)
계획관리지역(계획관리지역) , 성장관리계획구역(복합형, 종합허가과 문의), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설 보호구역(육군17사단관할지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁지역9m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(대명 소규모하수처리구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상
기 타 : 본건 지상에 소재하던 기호 #6, #7 건물이 화재로 전소되어, 그 잔해가 본건 토지상에 잔존하고 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 5,6,7)일반철골구조 준불연판넬지붕 단층 건물로서,
외벽 : 판넬 마감 등
창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

기호5)

일반건축물 대장상 용도는'제조업소'로 기재되어 있음.

기호6,7)

현황 멸실됨

설비내역

-

부합물 및 종물

후첨 '지적도' 참고바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 없음.

물건 비고

1. 일괄매각.
2. 일반건축물 대장상 용도는 목록2는 소매점(가동), 목록3은 사무소(나동)로 기재되어 있음.
3. 목록1 지상에 컨테이너 1동 소재하나 이동이 용이하므로 매각에서 제외함.
4. 목록2 건축물대장상 층수가 1층이나, 현황 2개층으로 이용중임.
5. 목록10.농지취득자격증명 필요(증명서 미제출시 보증금 반환하지 않음)
6.목록4 지상에 산업쓰레기, 건축자재 등 소재하며 추가 비용 부담가능성 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경30446 (1)

소재지: 경기도 김포시 대곶면 대명리 473-16

토지면적: 3394.00㎡ (약 1026.79평)

토지지분: 2871.5298㎡ (약 868.67평)

건물면적: 348.00㎡ (약 105.27평)

건물지분: 348㎡

용도: 근린시설 (일반건축물대장상 소매점 및 사무소)

감정가: 4,249,823,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 검단농업협동조합 (추정)

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보, 대항력있는임차인 존재, 화재로 인한 건물 잔해 잔존.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 김포시 대곶면 대명리에 소재하며, '대명포구' 북동측 근거리에 위치합니다. 주변으로는 노변상가, 공장, 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통상황: 차량 출입은 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 토지형태 및 이용상태: 부정형의 토지로서 현재 공업용 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 물건의 서측으로는 포장도로에 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역, 성장관리권역, 하수처리구역 등에 속해 있어 토지 이용에 관한 각종 규제를 받습니다.

* 주변 시설: 대명포구 인근에 위치하여 어시장 등 관련 시설 이용이 가능합니다. 산업단지 및 공장 지대가 주변에 분포하고 있어 관련 업종의 수요가 있을 수 있습니다. 혐오시설에 대한 특별한 정보는 확인되지 않았으나, 산업지역 특성상 일부 시설의 존재 가능성은 있습니다. 최근 접경지역의 평화경제특구 지정 추진 등 지역 개발 움직임이 있으나, 본 물건의 직접적인 영향은 추가적인 분석이 필요합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 8일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을15, 을5)입니다.

* 총 채무액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 4,236,204,217원입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 근저당, 압류, 가압류 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 김 (전입 2023-05-19, 보증금 0원, 차임 0원): 대항력 없음.

* 박 (전입 2022-03-29, 보증금 5,000,000원, 차임 1,000,000원): 대항력 있음.

* 엄 (전입 2020-08-26, 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원): 대항력 있음.

* 유 (전입 2021-10-28, 보증금 0원, 차임 1,000,000원): 대항력 있음.

* 전 (전입 2020-09-10, 보증금 50,000,000원, 차임 1,500,000원): 대항력 있음.

* 정 (전입 2020-09-10, 보증금 0원, 차임 0원): 대항력 있음.

* 정 (전입 2021-10-25, 보증금 1,000,000원, 차임 300,000원): 대항력 있음.

* 주식회사윤진테크 (전입 2023-09-27, 보증금 15,000,000원, 차임 1,500,000원): 대항력 없음.

* 인수 보증금: 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인들이 다수 존재하므로, 배당 절차 및 임대차 계약 내용을 면밀히 확인해야 합니다. 금액이 미상인 보증금(0원)이 있는 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 대명포구 인근의 복합적인 지역에 위치하며, 주변에는 소규모 상가와 공장들이 혼재되어 있습니다. 이는 특정 업종에 대한 수요를 형성할 수 있으나, 대규모 상권으로 보기는 어렵습니다.

* 인근 공장 및 산업 시설 종사자들을 대상으로 한 근린 상가로서의 역할이나, 포구와 관련된 업종의 입지로 적합할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 편의시설: 인근 노변상가를 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대명포구의 특성상 수산물 관련 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인들이 존재하여 배당 관련 이슈가 발생할 수 있습니다. 특히 보증금이 0원으로 기재된 임차인의 경우, 실제 권리 관계를 파악해야 합니다.

* 화재 잔해: 과거 화재로 전소된 건물 잔해가 토지 위에 남아 있어, 철거 및 처리 비용이 발생할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 토지 취득 자격: '목록10. 농지취득자격증명 필요'라고 명시된 점으로 보아, 해당 부분의 취득 및 이용에 있어 자격증명 발급이 필수적이며, 미제출 시 보증금 반환에 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건축물 현황 불일치: 목록2 건물의 경우, 건축물대장상 1층이나 현황 2개층으로 이용 중이므로, 향후 건물 이용 및 관리에 제약이 있을 수 있습니다.

* 쓰레기 및 건축 자재: 토지 지상에 산업 쓰레기, 건축 자재 등이 소재하고 있어, 이에 대한 처리 비용 및 추가 부담 가능성이 있습니다.

* 군사시설 보호구역 등: 해당 지역은 군사시설 보호구역, 제한보호구역 등에 속해 있어 건축 및 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 대곶면 대명리 소재의 근린시설로, 넓은 토지 면적과 함께 상가 및 사무실로 활용 가능한 건물이 있습니다. 대명포구 인근에 위치하며, 주변 산업단지 및 지역 상권을 바탕으로 한 잠재력을 가지고 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 화재 잔해, 산업 폐기물, 농지취득자격증명 필요 등 여러 위험 요소를 내포하고 있어, 철저한 사전 조사를 통한 리스크 분석이 필수적입니다. 감정가는 4,249,823,000원이지만, 이러한 잠재적 위험 요소를 감안하여 입찰가를 신중하게 결정해야 할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 광대한 토지 면적: 3394.00㎡에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 재건축 시 큰 이점을 제공할 수 있습니다.

* 대명포구 인근 입지: 포구 및 관련 시설, 관광객 유입 가능성을 기반으로 한 상권 잠재력이 있습니다.

* 지역 산업 기반: 주변의 공장 및 산업 시설을 대상으로 한 B2B 사업이나 지원 시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

* 성장관리구역: 성장관리구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 4,249,823,000원입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 산정되어 있으나, 대항력 있는 임차인, 화재 잔해 처리 비용, 산업 쓰레기 제거 비용, 농지취득자격증명 취득 관련 제반 비용 등 잠재적 위험 요소를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 최종 입찰가는 이러한 제반 리스크와 물건의 실제 가치, 현지 시세 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.