나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34024 [2] 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층131호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 '옥길버들초등학교' 북측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 지식산업센터, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 치량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통사정은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층 지상10층 건물 내
제1층 제130호, 제1층 제131호, 제1층 제132호로서,

외벽 : 화강석 및 커튼윌 복층유리 마감 등.
내벽 : 몰탈위 내장타일, 석고보드, 페인트 마감.
바닥 : 바닥타일재 마감 등.
창호 : 칼라알미늄 후레임 단창, 복층유리 마감.

이용상태

기호(1)~(3) : 제1종근린생활시설임.(상호 : 트럼프(오토바이 관련 판매))

설비내역

공동위생설비, 승강기설비, 소방설비, 주차시설, 방송설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접 토지와 등고 평탄한 정방형의 토지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재한 건물 전체를 기준으로 남서측으로 노폭 약 24m 내외, 남동측으로 20m 내외,
북동측으로 30m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역), 대로2류(폭 30m~35m)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(옥길버들초-
부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

내부 경계벽 없이 130호 부터 139호 까지 통합하여 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 부천지원 2025타경34024 (2)

* 소재지: 경기도 부천시 소사구 옥길동 794-3 골든아이티타워 1층131호

* 건물명: 골든IT타워

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 주용도: 공장(지식산업센터), 공동주택(기숙사), 제1,2종근린생활시설)

* 감정가: 924,000,000원

* 토지면적: 15.36㎡ (약 4.65평)

* 토지지분: 15.36㎡ (약 4.65평)

* 건물면적: 49.94㎡ (약 15.11평)

* 건물지분: 49.94㎡ (약 15.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농업협동조합자산관리회사 (실제 채권자는 "농OOOOOOOOOOO"로 표기되었으나, 등기부상 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.)

* 건물 총 연면적: 36,843.89㎡ (약 11,145.9평)

* 건물 총 동수: 1개동

* 건물 층수: 지하 3층, 지상 10층

* 건물 호수: 531호 (본건은 1층 131호)

* 사용승인일: 2022년 02월 18일

1.1. 입지조건

2

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 부천시 소사구 옥길동 소재 '옥길버들초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 지식산업센터, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건이 소재한 건물 전체를 기준으로 남서측으로 노폭 약 24m 내외, 남동측으로 20m 내외, 북동측으로 30m 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역(옥길공공주택지구 지구단위계획구역), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

2

* 말소기준권리: 을1 (근저당, 농업협동조합자산관리회사, 2022-05-09 접수, 채권최고액 2,040,000,000원)

* 등기부채권 총액: 2,040,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)이지에이홀딩스트아리엄프인천

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 20,000,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2022-06-03

* 확정일자: 정보 없음

* 배당신고일자: 정보 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

2

* 주위 환경: 아파트 단지, 지식산업센터, 공원, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 다양한 배후 수요가 존재합니다.

* 현재 이용 상태: 본건 1층 131호는 130호부터 139호까지 통합된 공간의 일부로, 상호 '트럼프(오토바이 관련 판매)'로 제1종 근린생활시설로 이용 중입니다.

* 상권 특징: 옥길 공공주택지구 내 위치하며, 대로변에 접해 있어 가시성 및 접근성이 양호합니다. 신축급 건물(2022년 사용승인) 내 상가로, 주변 지식산업센터 및 아파트 단지의 근린 상업 수요를 충족할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

2

* 교통: 본건까지 차량 진출입이 원활하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 아파트 단지 및 근린 상업시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 북측에 옥길버들초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 통합 사용으로 인한 문제: 본건(131호)은 130호부터 139호까지 총 10개 호실이 내부 경계벽 없이 통합되어 사용 중입니다. 이는 건축물대장상 현황과 실제 이용 현황 간의 불일치, 불법 건축물 존재 가능성, 향후 원상 복구 또는 증축/개축 시 민원 발생 등의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 정확한 현황 파악을 위한 현장 조사 및 건축물 관련 법규 검토가 필수적입니다.

* 임차인 관련: 비록 대항력이 없는 임차인으로 인수 부담은 없으나, 실제 임대차 계약 관계 및 점유 현황에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

2

본 물건은 경기도 부천시 옥길동에 위치한 골든아이티타워 내 상가로, 신축급 건물에 깔끔한 권리 관계를 가지고 있다는 장점이 있습니다. 옥길 공공주택지구 내에 위치하여 주변 아파트 단지와 지식산업센터의 배후 수요를 기대할 수 있으며, 대로변에 접해 있어 접근성과 가시성이 우수합니다. 다만, 여러 호실이 통합되어 사용 중인 점은 추후 인수 시 철저한 현장 조사와 법규 검토가 요구되는 주요 리스크 요인입니다. 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 인수 부담 없이 신축 상가를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 신축급 건물: 2022년 사용 승인을 받은 건물로, 내부 시설 및 외관 상태가 비교적 양호할 것으로 예상됩니다.

* 양호한 입지: 옥길 공공주택지구 내 대로변에 위치하여 유동인구 및 접근성이 좋습니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 아파트 단지와 다수의 지식산업센터에 근무하는 인력을 잠재 고객으로 확보할 수 있습니다.

* 깨끗한 권리 관계: 모든 권리가 말소되므로 인수 부담 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 건축물대장상 지식산업센터, 기숙사, 근린생활시설 등으로 활용 가능하여 업종 전환의 유연성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2

* 감정가: 924,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가 산정 시 고려사항:

* 본건의 감정가는 시장 시세 대비 적정한 수준인지 면밀히 검토해야 합니다. 유사 물건의 최근 실거래가, 인근 상가 경매 낙찰가율 등을 참고하여 시세 조사를 진행해야 합니다.

* 현재 통합 사용 중인 10개 호실(130호~139호)의 총 면적(약 49.94㎡)을 고려하여 평당 단가를 산정해야 합니다.

* 향후 예상되는 임대수익률, 공실률, 관리비 등을 고려하여 투자 가치를 평가해야 합니다.

* 통합 사용 중인 상가의 원상 복구 가능성 및 비용, 또는 이를 활용한 사업 계획 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

* 따라서, 실제 입찰가를 제시하기 위해서는 추가적인 현장 조사와 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.