나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62433 [2] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-2 리더플렉스스카이 1층106호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ""지축역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통시
됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지축역이 소재하는 등 대중교통
사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제1층 제105호외로서,
외벽 : 석재 붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등,
창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

기호(가)~(마) : 공히 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비 등 제반
설비 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

제반 차량 출입 가능한 포장도로 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-08-31)(고양지축
지구)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한
구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}
및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지
축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 고양지원 2025타경62433 (2)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (자료상 추정)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 명세

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-2, 리더플렉스스카이 1층 106호

용도: 근린상가

토지면적: 12.95㎡ (약 3.92평)

건물면적: 36.72㎡ (약 11.11평)

감정가: 740,000,000원

건물 총 호수: 74호 (집합건물)

전유부분: 1층 106호

건물 구조: 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕 (7층 건물)

사용승인일: 2023년 02월 15일

1.3. 감정평가 요약

감정평가액: 740,000,000원

건물 연면적: 4973.43㎡

토지 이용: 근린생활시설 건부지

주변 환경: 지축역 남동측 인근, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 지역, 보통 수준

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ""지축역"" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 편의성

차량 접근성이 양호하며, 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 지축역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 현황

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 정방형으로, 근린생활시설 건물 부지로 이용되고 있습니다.

제반 차량 출입이 가능한 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

등기부등본상 다수의 근저당, 가압류, 압류가 등기되어 있습니다.

초기 등기 기록에는 하정산업개발주식회사, 농업회사법인우리푸드주식회사의 소유권 이전 등기가 존재합니다.

3.2. 말소기준권리

을구 1번 근저당권 (중소기업은행, 2023-10-06, 3,360,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

3.4. 채권 총액

등기부상의 채권 총액은 약 4,751,922,907원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 고양시 지축동은 택지개발 지구 인근으로, 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 개발되고 있는 지역입니다.

지축역을 중심으로 신규 주거 단지 및 관련 상업 시설 입점이 진행 중에 있습니다.

4.2. 건물 용도

건물 전체는 제1, 2종 근린생활시설로 구성되어 있으며, 본 물건은 1층에 위치한 근린상가입니다.

건물은 2023년 신축되어 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

4.3. 주변 상업 시설

인근에 각종 근린생활시설, 마트, 병원, 학원 등 다양한 상업 시설이 입점하여 일대 수요를 충족하고 있습니다.

지축역세권 개발에 따른 잠재적 상권 성장 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 또는 인근에 기본적인 편의시설이 갖추어져 있습니다.

건물 자체에 기본적인 위생설비, 승강기, 옥내소화전, 화재경보 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 인근에는 1986피트니스, 쏘마휘트니스 등 다수의 헬스 시설이 위치해 있어 건강 관리에 용이합니다.

* 삼송동 한성체형관리와 같은 마사지샵도 있어 다양한 편의 서비스를 이용할 수 있습니다.

* 본 물건이 속한 리더플렉스 스카이 건물은 2023년 신축되어 현대적인 시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 관계

총 채권액이 감정가 대비 매우 높아 경매 취하 또는 변경 가능성은 낮습니다.

다수의 채권자 (은행, 새마을금고, 세무서)가 존재하여 복잡한 권리 관계를 형성하고 있습니다.

6.2. 주변 환경 요인

* 본 토지는 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있습니다.

* 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당하여 군사시설 관련 규제가 있을 수 있습니다.

* 주변 지역(고양시 덕양구 일대)은 서울시의 광역자원회수시설(쓰레기 소각장) 설치 및 폐기물 처리 시설과 관련하여 주민 갈등 및 환경적 이슈가 지속적으로 제기되고 있습니다. 이러한 지역적 맥락은 잠재적인 가치 하락 요인 또는 개발 제한 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로/소로/중로 접합 지역으로 지정되어 있습니다.

가축사육제한구역, 공공주택지구, 과밀억제권역 등 다양한 법규의 적용을 받습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축된 근린상가로서 현대적인 시설과 지축역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

하지만 과도한 채권 총액과 복잡한 권리 관계, 그리고 일부 토지 이용 규제 및 지역적 환경 이슈는 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

주변 개발 계획과의 연계성 및 향후 상권 활성화 가능성을 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 즉시 활용 가능하며, 현대적인 설비를 갖추고 있습니다.

* 지축역 역세권이라는 입지로 향후 개발 잠재력이 있습니다.

* 1층 상가로서 가시성과 접근성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 740,000,000원을 기준으로, 실제 시장 상황, 경쟁 입찰 현황, 수익률 분석 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

입찰 시에는 상기 명시된 총 채권액 및 제반 비용을 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 구체적인 입찰가 산출은 추가적인 시장 조사 및 전문가 상담이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.