나이스옥션 법원경매 고양 2025타경62433 [4] 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-2 리더플렉스스카이 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해냄 · 평가일 2025.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 ""지축역"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 소재하는 지역으로서, 제반주위환경은 보통시
됩니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지축역이 소재하는 등 대중교통
사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 건물 내 제1층 제105호외로서,
외벽 : 석재 붙임 등
내벽 : 페인팅 마감 등,
창호 : 새시 창호입니다.

이용상태

기호(가)~(마) : 공히 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 구비되어 있으며, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재경보설비 등 제반
설비 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 정방형 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

제반 차량 출입 가능한 포장도로 갖추고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고양지축지구), 대로1류(폭 35m~40m)(2022-08-31)(고양지축
지구)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(2022-08-31)(고양지축지구)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한
구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}
및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구(2022-08-31)(고양지
축지구)<공공주택 특별법>, 제한보호구역(전방지역:25km)(해발고도 112m위임지역)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역
<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경62433 (4)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 지축동 1034-2 리더플렉스스카이 1층 108호

건물명: 리더플렉스스카이

용도: 근린상가 (제1,2종 근린생활시설)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

특이사항: 공동담보

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적: 12.95㎡ (약 3.92평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 36.72㎡ (약 11.11평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 740,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 지축동 소재 지하철 3호선 지축역 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

차량 진출입은 용이하며, 인근 버스정류장 및 지축역을 통한 대중교통 이용 또한 편리합니다.

2.2. 토지 이용 계획 및 제한

토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(고양지축지구)에 속합니다.

대로1류(폭 35m~40m), 소로1류(폭 10m~12m), 중로3류(폭 12m~15m) 등 다양한 도로에 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

등기부등본 상 말소기준권리는 2023년 10월 6일 접수된 중소기업은행의 근저당 (을1, 채권최고액 3,360,000,000원)입니다.

이후 접수된 모든 권리(가압류, 압류, 임의경매 등)는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 소멸됩니다.

집합건물 등기부채권 총액은 4,751,922,907원입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 인수할 부담이 적은 안전한 권리 관계를 확보할 수 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 없습니다.

지상권 등 별도의 특이사항 또한 없습니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수할 보증금은 합계 0원입니다.

이는 명시적으로 등기되거나 신고된 임차인이 없거나, 있더라도 인수 부담이 없는 경우입니다.

다만, 실제 점유 관계 및 미등록 임대차 여부는 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 하며, 금액이 미상인 임차인이 존재할 경우 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건은 제1,2종 근린생활시설로 이용 중이며, 주변 지역이 근린생활시설, 공동주택, 단독주택이 혼재된 지역입니다.

이는 상주 인구와 더불어 배후 수요를 확보하기 용이한 환경을 제공하며, 지축역 인근의 유동인구 또한 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 것으로 예상됩니다.

4.2. 주변 개발 계획

고양지축지구 개발 계획 및 공공주택지구 지정으로 인해 향후 지역 가치 상승 및 상권 활성화가 기대됩니다.

역세권에 위치하여 신규 주거단지 및 상업시설과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 물건이 속한 리더플렉스스카이 건물 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 입점해 있습니다.

지축역 주변의 상업시설, 마트, 병원, 은행 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 부채 및 채권 총액

등기부등본 상 채권 총액이 약 47.5억원으로, 감정가 7.4억원 대비 매우 높은 수준입니다.

이는 채무 관계가 복잡하고, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 시사합니다.

6.2. 토지 이용 제한 사항

본 물건의 토지에는 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 제한 사항이 존재합니다.

특히, 제한보호구역(전방지역)은 군사 시설과의 관련성을 내포하며, 향후 건물 이용 또는 재개발 시 제약이 될 수 있습니다. "폐기물매립시설 설치제한지역"은 광역적인 관리 구역으로, 해당 지역 내 즉각적인 혐오시설의 존재를 의미하지는 않으나, 관련 법규 준수가 필요합니다.

6.3. 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되고 있습니다.

이는 해당 채권이 여러 개의 담보물에 설정되어 있음을 의미하며, 공동담보로 묶인 다른 물건들의 경매 진행 상황에 따라 본 건의 낙찰가 또는 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 지하철 3호선 지축역 초역세권에 위치한 근린상가로, 입지 자체는 매우 우수합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 상태가 양호하며, 기본적인 위생설비, 승강기, 옥내소화전, 화재경보설비 등 제반 설비를 갖추고 있어 즉시 영업 또는 임대가 가능합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸되어 인수 부담이 적으며, 별도의 인수할 임차보증금도 없습니다.

그러나, 약 47.5억원에 달하는 매우 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

또한, 토지 이용 계획 상 일부 제한사항(군사보호구역, 과밀억제권역 등)은 향후 건물 이용 또는 재개발 시 제약이 될 수 있으므로 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지축역 초역세권에 위치한 희소성 있는 근린상가입니다.

* 고양지축지구 및 인근 택지 개발에 따른 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 건물 면적 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 시세 조사 후 적정 입찰가 산정 시 수익성 확보가 가능합니다.

* 권리 관계가 명확하고 인수할 임차권이 없어 명도 리스크가 적습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 관계로, 입찰가 산정 시 해당 물건의 순수 권리가치, 주변 시세, 향후 예상 임대수익률, 명도 비용, 재산세, 관리비 등 제반 비용을 종합적으로 고려해야 합니다.

또한, 본 물건의 높은 채권 총액과 공동담보 물건이라는 특성을 감안하여, 잠재적 리스크를 충분히 반영하여 입찰가를 결정해야 합니다.

현재 감정가는 740,000,000원이며, 시장 상황 및 개별 물건 가치 평가에 따라 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.