나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10233 [1] 제주특별자치도 제주시 연동 274-37 디오션시티1차 6층 633호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주감정 · 평가일 2026.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "메종글래드제주호텔" 동측 인근에 위치하며 일대 는 정비된 후면 주상혼용지대를 형성하여 음식점, 유흥시설, 소매점 및 단독주택, 공동주택 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제 반 교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하3층 지상15층 내 6층 633호로서 <사용승인일 : 2018.03.30.> 외벽 : 석판재붙임 등 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등 바닥 : 마루마감, 타일붙임 등 창호 : 시스템창호

이용상태

주거용 오피스텔[1.5룸형(방, 거실 및 주방, 욕실 및 화장실)]로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소방설비(옥내소화전, 스프링클러, 화재탐지 기 등), 천장형 시스템에어컨, 가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 3필지 일단의 장방형의 토지로서, 생활숙박시설, 오피스텔 및 근린생 활시설 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 8m의 아스콘 포장도로에, 남측으로 폭 약 6m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

① - 일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10 m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심 의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법> ② - 일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미 만)(접함), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상 구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리 구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도 법> ③ - 일반상업지역, 고도지구(45M이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10 m)(접함), 가축사육제한구역(2017-01-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구 역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구 역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법 >

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

-본 건 주거용 오피스텔로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10233 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 연동 274-37 디오션시티1차 6층 633호

용도: 오피스텔

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 노OOOOOO

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 133,000,000원

토지면적: 5.51㎡ (약 1.67평)

토지 지분: 5.505999999999999㎡ (약 1.67평)

건물면적: 35.99㎡ (약 10.89평)

건물 지분: 35.989㎡ (약 10.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 제주특별자치도 제주시 연동 소재 "메종글래드제주호텔" 동측 인근에 위치하며, 해당 일대는 정비된 상업 및 주거 혼합 지대로 음식점, 유흥시설, 소매점, 단독주택, 공동주택 등이 이용되고 있음.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(45M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(일반)로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 소로3류(폭 8m 미만) 도로에 접함. 또한, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역, 하수처리구역 등의 규제를 받고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

본 경매 사건의 말소 기준 권리는 2020년 1월 15일 접수된 노형새마을금고의 근저당권(채권금액 120,000,000원)임.

3.2. 등기부 현황 (권리 인수 여부)

경매로 인해 말소 기준 권리보다 후순위의 모든 등기부상 권리(근저당권, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정임. 따라서 낙찰자는 해당 부동산을 권리 인수 부담 없이 깨끗한 상태로 취득할 수 있음.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

임대 관계는 미상으로 파악되었음. 이는 현재 점유하고 있는 임차인이 보증금을 인수할 필요가 없음을 의미하지만, 금액이 미상인 점유자가 존재할 가능성이 있으므로 실제 현장 방문을 통한 정확한 점유 관계 확인이 필수적임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특징

"메종글래드제주호텔" 인근의 활성화된 도심 상업 지역에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 다양한 상업, 업무 및 편의시설이 밀집해 있어 상권이 매우 발달한 지역임.

4.2. 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 자료에 따르면, 동일 건물(디오션시티1차) 내 유사 전용 면적(약 35.99㎡)의 오피스텔이 2025년 11월 19일에 86,000,000원에 거래된 사례가 있음 (12층). 이를 기준으로 산정한 단위 면적당 가격은 약 2,389,649원임. 본 건의 감정가는 133,000,000원으로, 단위 면적당 약 3,704,807원임. 감정가가 최근 실거래가 대비 상당 부분 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 판단에 신중을 기할 필요가 있음.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕으로, 지하 3층, 지상 15층 규모이며, 본건은 6층 633호임. 2018년 3월 30일에 사용승인을 받아 비교적 신축 건물에 속함. 내부에는 기본적인 위생, 급배수, 승강기, 소방 설비 외에 천장형 시스템 에어컨 및 가스보일러에 의한 난방 설비가 갖추어져 있어 생활 편의성이 높음.

5.2. 주거 용도 적합성

건물 내부 이용 상태는 1.5룸형(방 1개, 거실 및 주방, 욕실 및 화장실)으로, 주거용 오피스텔로 이용 중임. 이는 1인 가구 또는 신혼부부 등 소규모 가구에게 적합한 구조임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

본 건은 등기부상 모든 권리가 매각으로 인해 소멸되는 물건이므로 권리 인수 관련 리스크는 매우 낮음. 다만, 임대 관계가 미상으로 파악된 점은 실제 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으나, 인수 보증금이 없어 금전적 부담은 없음.

6.2. 시세 변동 리스크

최근 실거래가와 감정가 사이에 큰 격차가 존재하는 것은 향후 시장에서의 가치 평가에 있어 주의가 필요함을 시사함. 향후 부동산 시장 변동 또는 지역 개발 상황에 따라 시세가 예상과 다르게 움직일 가능성이 있음.

6.3. 기타 리스크 (혐오시설 포함)

본건 주변 지역은 제주 시내의 일반적인 상업 및 주거 혼합 지대로, 음식점, 유흥시설, 소매점 등이 소재함. 지도상으로 확인한 결과, 본 부동산의 가치에 직접적으로 부정적인 영향을 줄 만한 특정 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)은 발견되지 않았음. 그러나 '유흥시설' 등은 개인에 따라 선호도가 달라질 수 있는 요소임.

7. 종합 의견

본건은 제주 시내 중심부에 위치한 입지적 강점이 뛰어난 오피스텔임. 2018년 준공으로 건물 상태가 양호하고, 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있음. 하지만 최근 실거래가와 감정가 간의 상당한 괴리는 입찰 희망자들에게 신중한 가격 접근을 요구함. 현재 시장 상황과 비교하여 합리적인 가격으로 접근한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 제주 시내 중심 상업 지역이라는 뛰어난 입지: 높은 임대 수요와 미래 가치 기대.

* 2018년 준공의 비교적 신축 건물: 유지 보수 비용 절감 및 상품성 우수.

* 명확한 권리 관계: 말소 기준 권리 하의 모든 권리 소멸로 낙찰 후 권리 인수 부담 없음.

* 안정적인 임대 수익 및 시세 차익 가능성: 꾸준한 임대 수요를 기반으로 한 수익 창출 기대.

* 대중교통 및 생활 편의시설 접근성 우수.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(86,000,000원)와 감정가(133,000,000원) 사이에서 시장 상황과 투자 목표를 고려한 신중한 가격 산정이 중요함. 본건은 실거래가 대비 감정가가 높아, 감정가 이하에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있음. 최근 실거래가를 기준으로 하되, 입찰 경쟁 및 향후 시세 상승 가능성을 고려하여 100,000,000원 수준을 예상 입찰가로 제안함. 이 가격은 시장 상황, 경쟁 상황, 투자자의 자금 계획 및 위험 선호도에 따라 조정될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.