나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10253 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 1514-6 과수원 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해밀감정 · 평가일 2026.03.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 소재 알오름’ 북서쪽 원거리에 위치하고, 주위는 전 및 과수원,단독주택 등 이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 제반교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접 토지 대비 평지인 세장형의 토지로서, 과수원으로 이용중임

인접 도로상태

동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스콘포장도로 및 서측으로 노폭 약3m 내외의 콘크리트포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타 : 본건 토지는 농지취득자격증명을 요하는 농지로 사료되나 해당관청의 재확인을 요함.

물건 비고

-특별매각조건, 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 매수신청보증금 반환하지 아니함)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2026타경10253 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 1514-6

용도: 과수원

감정가: 534,290,000원

토지면적: 2645.00㎡ (약 800.11평)

건물면적: 0.00㎡

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

주요 특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (매각기일까지 미제출 시 매수신청보증금 반환 불가)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리 소재 '알오름' 북서쪽 원거리에 위치하며, 주위는 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 지역임. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

교통상황: 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

토지 현황: 인접 토지 대비 평지인 세장형의 토지로서, 과수원으로 이용 중임. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

도로 접근성: 동측으로 노폭 약 5m 내외의 아스콘포장도로 및 서측으로 노폭 약 3m 내외의 콘크리트포장도로에 각각 접함. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

토지 이용 계획 및 제한 사항: 계획관리지역, 가축사육제한구역(2023.10.20. 고시(1000m 이내 일부 제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

3. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음. [cite: PROPERTY_STATEMENT]

임차인 현황: 인수 보증금 합계: 0원. 현재 등기부상 별도 임차인 현황은 확인되지 않음.

등기부 요약:

* 최초 소유권 보존: 김임춘 (1979-12-31)

* 소유권 이전 (증여): 김태순 (2016-01-21)

* 말소기준권리: 근저당권 (제주은행, 2019-08-20, 84,000,000원)

* 기타 주요 권리: 제주은행 근저당 (324,000,000원), 제주은행 지상권 설정, 롯데카드, 제주신용보증재단, 한국캐피탈, 하나카드, 현대캐피탈, 농업협동조합중앙회의 가압류, 제주은행 임의경매 개시 결정 (350,616,700원).

* 상기 권리들은 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 모두 소멸될 예정임.

등기부채권 총액: 600,481,303원.

4. 상권분석

본건은 서귀포시 표선면 토산리에 위치한 농업 지역으로, 주변은 주로 전, 과수원, 단독주택 등이 혼재하는 한적한 지역임. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

가까운 관광지로는 제주허브동산, 표선해수욕장, 해비치호텔 등이 차량으로 약 10~20분 거리에 위치해 있어 접근 가능함. [cite: SEARCH_RESULT_7]

토산1리 마을은 농촌체험 휴양마을을 운영하는 등 일부 관광 및 체험 활동이 이루어지고 있으나, 상업 시설 밀집 지역과는 거리가 있음. [cite: SEARCH_RESULT_7]

제주도에서는 폐기물 처리 시설 유치를 통해 지역 경제 활성화를 모색하는 사례가 있으며, 이러한 시설은 과거 혐오 시설로 인식되었으나, 현대화된 시설은 환경 관리 능력이 향상되고 있음. [cite: SEARCH_RESULT_8, SEARCH_RESULT_10, SEARCH_RESULT_11, SEARCH_RESULT_12, SEARCH_RESULT_20] 본건 소재지 주변에서 직접적인 혐오 시설에 대한 언급은 없으나, 제주 전반의 개발 계획 및 민원 발생 가능성을 염두에 두어야 함.

제주 전반의 농지 규제 강화 움직임이 있으며, 특히 비자경 농지 매입 및 농지 전용에 대한 관리가 강화되는 추세임. [cite: SEARCH_RESULT_2, SEARCH_RESULT_3]

5. 생활정보

본건이 위치한 표선면 토산리는 제주 동남부 지역으로, 서귀포시 중심지 및 제주시와는 일정 거리가 있음.

교통망으로는 번영로(97번 지방도) 등을 통해 서귀포 시내 및 제주시 접근이 가능하며, 버스 노선으로는 201번, 121번, 122번 등이 인근을 경유하는 것으로 파악됨. [cite: SEARCH_RESULT_14, SEARCH_RESULT_22]

가장 가까운 의료 시설로는 서귀포의료원(서귀포시 동홍동 소재) 및 제주대학교병원(제주시 아란13길 소재)이 있으나, 차량으로 상당한 이동 시간이 소요될 것으로 예상됨. [cite: SEARCH_RESULT_9, SEARCH_RESULT_16]

교육 시설로는 토산초등학교가 토산1리와 2리 사이에 위치함. [cite: SEARCH_RESULT_14]

편의시설 관련하여, 표선읍내에 하나로마트, 편의점 등이 위치하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대형마트나 백화점 등은 서귀포시 중심지로 이동해야 함. [cite: SEARCH_RESULT_7]

6. 잠재적 리스크

농지 취득 자격 증명 미제출 시 매수 신청 보증금 전액 몰수라는 중대한 리스크가 있음. 이는 경매 참여 전 반드시 확인 및 준비해야 할 필수 조건임. [cite: AUCTION_INFO, PROPERTY_STATEMENT]

계획관리지역임에도 불구하고, 가축사육제한구역, 경관·생태·지하수 보전 지구 등 다수의 공법상 제한이 있어 토지 이용에 제약이 따를 수 있음. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

등기부상 채무 총액(600,481,303원)이 감정가(534,290,000원)를 초과하고 있어, 채무 부담이 높음을 인지해야 함.

본건은 현재 과수원으로 이용 중이며, 향후 농지 관련 법규 준수 및 영농 활동 지속 여부에 대한 고려가 필요함. 제주도 내 농지 취득 및 관리에 대한 규제 강화 추세 또한 잠재적 리스크 요인이 될 수 있음. [cite: SEARCH_RESULT_2, SEARCH_RESULT_3, SEARCH_RESULT_4]

7. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 토산리에 위치한 과수원 토지로, '알오름' 인근의 자연 친화적인 환경에 속해 있습니다. 현재 농지로서 활용되고 있으며, 감정가는 5억 3천만원대입니다.

가장 중요한 사항은 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이며, 이를 이행하지 못할 경우 매수 신청 보증금을 반환받지 못한다는 점입니다. 따라서 사전에 관련 절차를 철저히 확인해야 합니다.

토지 이용에는 계획관리지역 외 다수의 공법상 제한이 있으며, 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 점을 고려할 때 신중한 접근이 요구됩니다.

투기 목적이 아닌 실수요자 또는 영농 목적의 투자자에게는 제주 농지로서의 가치를 가질 수 있으나, 엄격한 농지 규제 동향을 주시해야 합니다.

8. 투자 포인트

제주도의 자연 환경 속에서 농지 투자를 고려할 수 있는 기회입니다.

현재 과수원으로 이용 중이므로, 즉시 영농 활동 또는 관련 사업 추진이 가능합니다.

'알오름'과 같은 자연 경관 인근에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

제주 지역의 농지 규제 완화 또는 정책 변화에 따른 수혜 가능성을 기대할 수 있습니다. [cite: SEARCH_RESULT_4, SEARCH_RESULT_5, SEARCH_RESULT_6]

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 534,290,000원입니다.

채무 총액이 감정가를 초과하지만, 말소기준권리(근저당 84,000,000원)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로, 입찰가 산정 시에는 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 일반적입니다.

본 건과 같이 농지 취득 자격 증명이 필수적인 경우, 실제 낙찰가는 수요 및 공급, 입찰 참여자들의 성향, 그리고 농지 취득 가능 여부에 따라 크게 변동될 수 있습니다.

현재 제시된 경매 개시 채권액은 350,616,700원이지만, 이는 낙찰가가 반드시 이 금액 이하로 결정됨을 의미하지는 않습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 실제 농지 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 현장 조사 결과, 그리고 농지 취득 자격 증명 발급 가능성 등을 종합적으로 분석한 후 결정해야 합니다.

본 건의 경우, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.