나이스옥션 법원경매 제주 2026타경10285 [1] 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 1216-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2026.03.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서귀포시 표선면 표선리 소재 “표선파출소” 남측 근거리(약900m)에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야, 단독주택 단지 등이 혼재된 해안가주변 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

인접도로 대비 평지인 부정형의 토지로서, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약4미터 내외의 콘크리트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전3등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 외벽: 사이딩 마감, 내벽: 벽지붙임, 바닥: 강마루, 타일붙임, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본 급배수설비, 위생설비, 난방설비(유류)되어 있음.

부합물 및 종물

"지적 및 건물개황도"에 표시된 바와 같이 (ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 보일러실 포함
-지분 매각임, 공유자우선매수신고 제한 있음(공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우, 그 공유자는 해당 부동산의 다음 매각기일에는 우선매수신청을 행사 할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 제주지방법원 2026타경10285 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 엠메이드대부유한회사

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 1216-1번지 (새주소: 제주특별자치도 서귀포시 표선백사로28번길 55-1)

* 용도: 단독주택

1.3. 면적 및 건물 현황

* 토지 면적: 총 335.00㎡ (약 101.34평), 본건 지분 37.2185㎡ (약 11.26평)

* 건물 면적: 총 72.90㎡ (약 22.05평), 본건 지분 8.1㎡ (약 2.45평)

* 건물 제시외 면적: 3.24㎡ (약 0.98평, 보일러실 포함)

* 건물 구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층

* 사용승인일: 2014년 9월 15일

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

1.4. 감정가 및 매각 조건

* 감정가: 265,627,800원

* 매각 조건: 일괄매각 (제시외 보일러실 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 제주특별자치도 서귀포시 표선면 표선리 소재, 표선파출소에서 남측으로 약 900m 떨어진 곳에 위치합니다.

* 주변은 농경지, 임야, 단독주택 단지 등이 혼재된 해안가 주변 지역입니다.

2.2. 교통

* 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지는 인접한 남측의 노폭 약 4미터 내외의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 형태는 부정형이며, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

* 토지는 인접 도로 대비 평지입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 계획관리지역에 속합니다.

* 관련 법규에 따라 다음과 같은 제한이 있습니다.

* 가축사육제한구역 (1000m 이내 일부 제한)

* 공장설립제한지역

* 경관보전지구 5등급

* 생태계보전지구 5등급

* 지하수자원보전 3등급

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 소유권은 1996년 홍인선씨에서 시작하여 2014년 송봉금 외 1명으로 이전되었습니다.

* 2025년 12월 24일 김단아 외 4명에게 상속으로 인한 지분 이전이 있었습니다.

* 2026년 1월 6일 엠메이드대부유한회사의 가압류(금 11,784,495원)가 등기되었으며, 이는 말소기준권리입니다.

* 2026년 2월 26일 엠메이드대부유한회사에 의한 강제경매(금 11,914,679원)가 개시되었습니다.

* 건물 등기부상 소유권 보존은 2014년 송봉금 외 1명 명의로 이루어졌으며, 토지와 유사한 지분 이전 및 가압류, 강제경매 등기가 존재합니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

* 말소기준권리는 2026년 1월 6일 접수된 엠메이드대부유한회사의 가압류입니다.

* 매각으로 인해 말소기준권리보다 선순위의 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 본건의 경우, 임차인 현황 정보가 명확히 기재되어 있지 않으나, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 대항력 있는 임차인이 없거나, 후순위 임차인만 존재할 가능성이 높습니다.

* 다만, 감정평가서상 임대관계는 미상으로, 현황 조사 결과에 따라 예상치 못한 상황이 발생할 수 있으니, 현장 방문 시 임대차 관계를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 동향

* 제공된 최근 매매 정보는 '아미휴먼빌'(다세대, 2013년 건축, 전용 74.19㎡)이 2026년 6월 150,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 또한 '대진유토피아'(연립, 2017년 건축, 전용 45.75㎡)가 2026년 6월 100,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

* 최근 제주 표선면 지역의 토지 시세는 계획관리지역 과수원(약 610평)이 4억 3천만원(평당 약 70만원), 계획관리지역 전(약 700평)이 2억 2천만원(평당 약 30만원) 등에 거래된 사례가 있습니다.

4.2. 유사 물건 비교

* 본건은 단독주택의 지분 매각 물건으로, 제공된 JSON 정보의 다세대/연립 주택과는 주거 형태 및 지분 구조에서 차이가 있습니다.

* 직접적인 시세 비교는 어렵지만, 주변 연립/다세대 주택의 시세가 전용면적 기준 평당 약 670만원 ~ 720만원 수준으로 파악됩니다.

* 본건의 감정가 265,627,800원은 토지 지분(약 11.26평)과 건물 지분(약 3.43평)을 합한 가치이며, 이를 단순 환산 시 주변 시세와 비교하여 다소 높게 느껴질 수 있습니다. 이는 지분 매각의 특성과 토지 이용 제한 등을 반영한 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 본건 인근에 표선파출소가 있어 치안 및 행정 서비스 접근성이 양호합니다.

* 해안가에 인접해 있어 자연 환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

* 표선면 소재지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거 환경

* 농경지, 임야, 단독주택 단지가 혼재된 지역으로, 조용하고 한적한 전원생활 또는 근교 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

* 본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 협의가 필수적입니다.

* 공유 지분으로 인해 단독으로 재산권을 행사하는 데 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

* 동순위 이상의 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

* 단, 본건은 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금 미납으로 실효될 경우, 해당 공유자는 다음 매각기일에 우선매수신청을 행사할 수 없다는 제한이 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

* 본건 토지는 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구, 생태계보전지구, 지하수자원보전지구 등에 묶여 있어, 향후 신축, 증축, 용도 변경 등 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 특히 가축사육제한구역은 주변 환경에 영향을 미칠 수 있는 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 미상 임대료/보증금

* 감정평가서 및 물건명세서상 임대관계 및 임차인 현황 정보가 명확하지 않습니다.

* 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약에 대한 추가 확인이 필요하며, 예상치 못한 명도 문제가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

* 제주 서귀포시 표선면의 단독주택 지분 경매 물건으로, 지분 매각 및 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 일반 물건보다 복잡한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 토지 이용에 있어 여러 법적 제한이 있어 개발 잠재력에 한계가 있을 수 있습니다.

* 주변 시세 정보는 다세대/연립 주택 위주로 파악되었으며, 본건과는 차이가 있으나 지역 내 부동산 거래 동향을 참고할 수 있습니다.

* 채권자의 강제 경매로 진행되었으며, 말소기준권리 이하의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 제주도 동부 해안가 인근, 표선면 지역의 토지 및 단독주택 지분을 확보할 수 있는 기회입니다.

* 공유자 우선매수권 행사 제한 사항을 고려하여 유리한 조건으로 접근할 가능성이 있습니다.

* 제주 지역의 꾸준한 부동산 가치 상승을 기대하며 장기적인 관점에서의 투자를 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 265,627,800원

* 본건은 토지 지분(약 11.26평)과 건물 지분(약 3.43평)의 매각이며, 주변 연립/다세대 주택의 시세(평당 약 670만원 ~ 720만원)를 고려할 때, 지분 매각 및 토지 이용 제한 등을 감안하여 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 감정가의 약 70% ~ 85% 수준을 예상 범위로 설정할 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 185,900,000원 ~ 225,700,000원 수준에서 신중하게 고려할 수 있습니다.

* 실제 투자 시에는 경쟁 상황, 공유자 우선매수권 행사 여부, 현장 답사를 통한 정확한 물건 상태 파악 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

* 권장 입찰가 범위: 약 1억 9천만원 ~ 2억 1천만원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.