나이스옥션 법원경매 해남 2026타경1022 [1] 전라남도 진도군 군내면 녹진리 173-3 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도현감정 · 평가일 2026.05.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 진도군 군내면 녹진리 소재 '군내북초교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택,농경지 등인 국도주변농촌지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1): 가장형,주거나지임.

인접 도로상태

북서측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1):생산녹지지역,자연녹지지역,도시계획구역,가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 기호(1)지상에 제시외 비닐하우스가 소재하나, 철거 및 이동이 용이하여 '감정평가 외' 하였음.

공부와의 차이

공부상 지목이 '답'이나, 현황 '주거나지'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)기타 인접 필지인 '173번지'와 경계구분 없이 이용중임.

물건 비고

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 해남지원 2026타경1022 (1)

소재지: 전라남도 진도군 군내면 녹진리 173-3

용도: 답 (현황: 주거나지)

감정가: 8,084,000원

토지면적: 188.00㎡ (약 56.87평)

매각대상: 토지 지분 매각

토지지분: 85.446㎡ (약 25.85평)

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 농업협동조합 (농OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)

주의사항:

특이사항:

감정평가서 요약:

* 위치 및 주위환경: 전라남도 진도군 군내면 녹진리 소재 '군내북초교' 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지 등인 국도변 농촌지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 본건 용도에 따른 제반 교통상황 보통임.

* 형태 및 이용상태: 기호(1): 가장형, 주거나지임.

* 인접 도로상태: 북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 기호(1): 생산녹지지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역임.

* 제시목록 외의 물건: 별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 기호(1)지상에 제시외 비닐하우스가 소재하나, 철거 및 이동이 용이하여 '감정평가 외' 하였음.

* 공부와의 차이: 공부상 지목이 '답'이나, 현황 '주거나지'임.

* 기타 참고사항: 인접 필지인 '173번지'와 경계 구분 없이 이용 중임.

1.1. 입지조건

본 물건은 전라남도 진도군 군내면 녹진리, '군내북초등학교' 북동측 인근에 위치한 농촌지대 내에 소재합니다. 주위 환경은 농가주택과 농경지가 혼재되어 있으며, 국도변에 위치하여 차량 접근이 용이한 편입니다. 북서측으로는 왕복 2차선 아스팔트 도로가 접해 있어 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변 주요 시설로는 '군내북초등학교'가 근거리에 있어 교육 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 명량해협 울돌목, 진도대교, 녹진전망대 등 관광 자원이 인근에 있어 관광객들의 방문이 잦은 지역입니다. '명량대첩 축제' 관련 시설들도 인근에 위치하고 있습니다.

단, 토지이용계획상 생산녹지지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 강제경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리:

* 갑7: 2022-09-27 농업협동조합중앙회 가압류 (97,918,225원) - 말소기준권리

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑1: 1996-01-17 소유권이전 (김종식)

* 갑6: 2022-09-27 소유권이전 (김남준 외 4명, 상속)

* 갑7: 2022-09-27 가압류 (농업협동조합중앙회)

* 갑8: 2022-10-07 가압류 (선진농업협동조합)

* 갑9: 2022-10-31 6번 김남준지분압류 (서산세무서)

* 갑10: 2022-10-31 6번 김남준지분압류 (화성세무서)

* 갑11: 2023-08-01 6번 김남준지분압류 (서산시)

* 갑12: 2024-03-11 6번 김남준지분압류 (서산시)

* 갑13: 2026-02-27 강제경매 (농업협동조합중앙회) - 본 경매 개시 결정

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 상기 권리 외에 특별히 명시된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인차인 현황: 인수되는 보증금은 0원으로, 별도의 임차인으로 인한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

등기부채권 총액: 121,522,640원

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 진도군 군내면 녹진리는 농촌 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 농업 관련 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다. 인근 관광지(진도대교, 녹진전망대 등)와 명량해협을 중심으로 관광 관련 업종이 일부 발달할 가능성이 있으나, 해당 물건 자체의 상권 활성화 잠재력은 제한적일 수 있습니다.

주변의 주요 개발 사업으로는 '명량대첩 조선수군 병영체험장 조성사업' 및 '진도개 테마파크 관광명소화사업' 등이 언급되어 지역 경제 활성화 및 관광객 유입을 위한 노력이 진행 중입니다.

1.4. 생활정보

* 교육: '군내북초등학교'가 근거리에 위치하여 자녀 교육 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 왕복 2차선 도로에 접해 있어 시내 이동은 수월하나 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. 진도대교를 통해 육지와의 연결성이 향상되었습니다.

* 편의시설: 지역 내 소규모 편의점 및 농협 등 기본적인 생활 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 대형마트나 종합병원 등은 인근 읍내로 이동해야 할 것으로 보입니다.

* 관광/문화: 명량해협, 진도대교, 녹진전망대, 울돌목 등 역사적, 자연적 관광 자원이 풍부합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 현황과 공부 상 불일치: 공부 상 지목은 '답'이나 현황은 '주거나지'로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 관련 법규 확인이 필요할 수 있습니다.

* 경계 불분명: 인접 필지(173번지)와 경계 구분 없이 이용 중인 점은 향후 경계 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 토지 지분 매각: 전체 토지 면적 중 일부 지분만을 매각하므로, 지분권자 간의 협의 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 개발 제한: 생산녹지지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역 등으로 지정되어 있어 건축 행위 및 개발에 대한 규제가 따릅니다.

* 기타: 제시외 비닐하우스가 감정평가 외로 처리되었으나, 현장에 존재하므로 철거 관련 사항을 확인해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 진도군 군내면에 위치하며, 군내북초등학교와 근접해 있어 교육 환경은 갖추고 있습니다. 또한, 진도대교와 명량해협 등 주변 관광 자원과의 연계성이 좋습니다. 하지만 공부 상 지목과 현황의 불일치, 인접 필지와의 불분명한 경계, 토지 지분 매각이라는 점, 그리고 녹지지역 및 가축사육제한구역으로 인한 개발 제한 등은 투자 시 고려해야 할 주요 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 인접 관광 자원과의 연계: 명량해협 및 진도대교와 인접하여 관광 관련 시설 개발의 잠재력을 고려해볼 수 있습니다.

* 현황 토지 이용: 현황 '주거나지'로 이용 중인 점을 고려하여, 관련 법규 검토 후 건축 가능성을 탐색할 수 있습니다.

* 소액 투자 가능성: 감정가가 비교적 낮아 소액으로 토지 지분을 취득할 수 있다는 장점이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 8,084,000원입니다. 인수되는 임차인의 보증금은 없으므로, 제시된 감정가를 기준으로 경매 시장 상황과 본건의 잠재적 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다. 다만, 토지 지분 매각 및 개발 제한 등 제약 조건을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.