나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50274 [1] 전라남도 순천시 상사면 마륜리 536-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동화감정 · 평가일 2026.03.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

이 토지는 순천시 상사면 마륜리에 소재한 마륜마을 북동측에 근접 위치하며, 주위환경은 지방도 주변 자연농가마을, 전원주택, 농경지, 임야 등임.

교통상황

본건까지 소형차량 출입이 가능하며 마을 앞에서 정비된 지방도로와 접할 수 있고 근거리에서 국도와 남해고속도로 순천만 IC와 접할 수 있으므로 편리한 편임.

형태 및 이용상태

토지개발사업이 완료된 근사다리형이며 일부는 평탄하며 일부는 상당한 경사지임. 전원주택부지 및 유실수, 조경수, 화훼 등을 일부에 식재하고 자연석 등이 소재함.

인접 도로상태

소형차 출입이 가능한 세로와 북측에서 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 마을정비구역, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립제한지역임.

제시목록 외의 물건

유실수 약 15주, 조경수 및 화훼가 다수 있으나 별도 평가가 미미하므로 개별요인 중 기타요인으로 보정하여 대지가격에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

자연석 등이 번지내의 급경사지 부분에 다수 있으나 조경보다는 대지의 보전과 유지를 위한 기능이 다분하므로 개별요인 중 기타요인으로 적정 보정하여 대지가격에 포함 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2호 건물은 스틸하우스조 강판지붕 2층 건물이며 외벽 ; 적벽돌 등 치장 마감, 내벽 ; 내장재, 몰탈위 페인트 등 마감, 창호 ; 샤시창틀 유리창 등이며 2022년 8월 10일 사용승인함.

이용상태

단독주택임.

설비내역

일반적인 전기, 급배수 및 위생설비, 난방설비, 기타 등임.

부합물 및 종물

제시외 건물로서 기호 ㄱ인 주택의 일부 약 3㎡, 기호 ㄴ인 보일러실 약 2㎡, 기호 ㄷ인 다용도 약 9㎡, 기호 ㄹ인 주차장 약 22㎡, 기호 ㅁ인 다용도 약 3㎡, 기호 ㅂ인 용도미상의 철구조물 1식이 있음.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 거주중인 것으로 관찰되나 임대관계는 미상임.(조사일 현재 부재중임.) 2) 기호 2호 건물의 1층과 2층의 창문 앞에 부착 설치된 테라스 등 부분은 본건물에 포함하여 평가하였음. 3) 제시외 건물 중 기호 ㄷ, ㄹ호는 사건외 545번지 막다른 도로끝에 소재하나 주위 여건상 이 사건 부동산의 종물(규모와 용도상)로 추정되므로 평가부기함.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물, 수목, 조경석, 테라스 등 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50274 (1)

소재지: 전라남도 순천시 상사면 마륜리 536-3 (신주소: 전라남도 순천시 마륜전원길 39-8)

용도: 단독주택

감정가: 569,439,300원

토지면적: 914.40㎡ (약 276.6평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 192.65㎡ (약 58.3평)

건물 제시외면적: 39.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엔

건축물표제부 정보:

건물 구조: 스틸하우스조, 강판지붕, 2층

사용승인일: 2022년 8월 10일

총층수: 2층

건축물대장 주요용도: 단독주택

대지면적: 914.40㎡

연면적: 192.65㎡

1.1. 입지조건

위치: 순천시 상사면 마륜리, 마륜마을 북동측에 근접. [cite:original]

주위환경: 지방도 주변으로 자연 농가 마을, 전원주택, 농경지, 임야 등이 혼재. [cite:original]

교통: 소형 차량 출입 가능하며, 마을 앞에서 정비된 지방도와 접함. 근거리에서 국도 및 남해고속도로 순천만 IC 접근 용이하여 편리한 편임. [cite:original]

인접 도로: 소형차 출입이 가능한 세로(도로)가 북측에서 접해 있음. [cite:original]

지형: 토지 개발 사업이 완료된 근사다리형이며, 일부는 평탄하고 일부는 상당한 경사지임. [cite:original]

개발 잠재력: 순천만 국가정원과 인접한 지역에 대규모 도시개발사업(연향들 도시개발사업)이 추진 중이며, 호텔 및 숙박 시설 유치가 계획되어 있어 향후 지역 가치 상승 기대.

1.2. 권리분석

임차인 현황:

임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025년 10월 16일

대항력: 없음

주의사항: 임차인은 대항력이 없으며 보증금이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. [cite:original]

등기부채권 총액: 약 1,010,072,513원. [cite:original]

토지 등기부 요약:

소유권 이전: 박명희 (2022.08.25)

가압류: 엔에이치투자증권, 하나증권, 키움증권 등 다수. [cite:original]

강제경매: 엔에이치투자증권 (2026타경50274, 2026타경50354) [cite:original]

건물 등기부 요약:

소유권 보존: 박명희 (2022.08.25)

다수의 가압류 및 강제경매 기록이 확인되나, 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite:original]

물건명세서 참고사항:

일괄매각 대상에 제시외 건물, 수목, 조경석, 테라스 등이 포함됩니다. [cite:original]

제시외 건물 중 'ㄷ', 'ㄹ'은 인접지(546번지)에 소재하는 것으로 확인됩니다. [cite:original]

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite:original]

1.3. 상권분석

위치적 장점: 순천만 국가정원, 순천만 습지 등 주요 관광지와 인접해 있어 관광객 수요 흡수 가능성이 높습니다.

개발 계획: 순천시는 '연향들 도시개발사업'을 통해 숙박 시설(호텔, 리조트) 유치를 추진하고 있어, 향후 지역 내 상업 및 관광 기능 강화가 기대됩니다.

주변 시설: 상사호 주변에 식당(조은가든 등) 및 카페(마롱 등)가 분포하고 있으며, 자연 경관을 즐길 수 있는 여가 공간이 있습니다.

소비 활동: 주변은 주로 전원주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교통: 지방도 및 국도 접근성이 양호하며, 남해고속도로 순천만 IC를 통해 광역 접근성이 좋습니다. [cite:original] 마을 앞 지방도와 접해 있어 차량 이용이 편리합니다. [cite:original]

주변 환경: 자연 친화적인 전원 마을 및 임야, 농경지가 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. [cite:original]

주거 시설: 주위 환경은 자연농가 마을 및 전원주택 단지로 구성되어 있습니다. [cite:original]

문화/관광: 순천만 국가정원, 순천만 습지 등 주요 관광 명소가 인근에 위치하여 문화 및 여가 활동에 용이합니다.

편의 시설: 상세한 편의 시설(마트, 병원 등) 정보는 추가 조사가 필요하나, 순천 시내와의 접근성을 고려할 때 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 사건: 본 건은 중복 사건으로, 경매 진행 과정에서 변동이 있을 수 있습니다. [cite:original]

제시외 건물 및 부속물: 제시외 건물, 수목, 조경석, 테라스 등이 일괄 매각 대상에 포함되어 있어, 명도 및 관리에 추가적인 고려가 필요합니다. [cite:original]

인접지 소재 제시외 건물: 일부 제시외 건물(ㄷ, ㄹ)이 본건 토지가 아닌 인접지(546번지)에 소재하여, 경계 문제 및 소유권 관련 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. [cite:original]

토지 이용계획 및 제한 상태: 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지, 공장설립제한지역 등 여러 토지 이용 제한이 존재합니다. [cite:original]

등기부채권 총액: 총 채무액이 감정가를 초과하므로, 낙찰 후 인수되는 권리는 없으나 채무 규모가 상당합니다. [cite:original]

경사지: 토지 일부가 상당한 경사지로, 활용 및 관리에 제약이 있을 수 있습니다. [cite:original]

1.6. 종합 의견

본 물건은 순천시 상사면의 자연 친화적인 환경에 위치한 단독주택으로, 비교적 신축 건물(2022년 사용승인)이라는 장점을 가지고 있습니다. 순천만 국가정원 등 관광 명소와의 인접성과 향후 지역 개발 계획은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 그러나 다수의 채권이 설정되어 있으며, 제시외 건물 일부가 인접지에 소재하는 등 권리 및 물건 관련 복잡성이 존재합니다. 또한, 토지의 일부 경사지 및 다양한 토지 이용 제한은 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

입지: 순천만 국가정원, 순천만 습지 등 주요 관광지와 인접하여 관광 숙박 시설(독채 펜션 등) 운영 시 높은 수익 창출 가능성이 있습니다.

개발 호재: '연향들 도시개발사업'과 연계된 지역 발전 가능성 및 숙박 시설 유치 계획은 향후 부동산 가치 상승의 잠재력을 제공합니다.

신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 리모델링 비용 절감 등 즉시 사용 또는 임대/운영에 유리합니다. [cite:original]

자연 환경: 쾌적하고 조용한 전원생활 또는 휴양 목적의 주거지로 적합합니다. [cite:original]

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 569,439,300원입니다. 인수 보증금은 0원으로, 임차인의 대항력이 없습니다. [cite:original]

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 다만, 순천만 국가정원 인근의 관광 연계 잠재력과 지역 개발 계획을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰 경쟁이 예상될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 지역 유사 부동산의 최근 실거래가, 유사 건물의 경매 낙찰가 추이, 현장 조사(건물 상태, 주변 시세, 개발 가능성 등)를 통한 심층적인 시세 분석이 필수적입니다. 특히, 인접지에 소재한 제시외 건물 관련 문제 및 다수의 채권 존재는 입찰 참여 시 신중한 검토가 필요합니다.

추가 조사를 위한 권고사항:

인접지에 소재한 제시외 건물(ㄷ, ㄹ)과 관련하여 정확한 경계 확인 및 소유 관계 파악.

현장 방문을 통한 건물 내부 상태, 수목 및 조경석 관리 상태, 제시외 건물 현황 등 확인.

순천시 상사면 마륜리 및 인근 지역의 최근 실거래가 및 유사 단독주택, 전원주택, 펜션 등 매물 시세 조사.

해당 지역의 토지 이용 계획 및 건축 관련 규제 심층 분석.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.