나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50280 [1] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 16층 1603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2026.03.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '동광양중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하는 주상복합지대로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상28층 건물 중 제16층 제1603호로서 외벽 : 외장 석재 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등 창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선의 아스팔트포장도로에 접하며, 동측으로 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 도시지역, 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함),가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2018-02-08)<교육환경보호에관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 순천지원 2026타경50280 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 16층 1603호

* 용도: 아파트

* 감정가: 295,000,000원

* 토지면적 (지분): 16.09㎡ (약 4.87평)

* 건물면적 (전용면적, 지분): 84.45㎡ (약 25.55평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 사용승인일: 2022년 10월 31일

* 건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상28층 건물 중 16층

2. 입지조건

* 본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '동광양중학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 아파트단지, 오피스텔, 다세대주택, 근린상가 등이 혼재하는 주상복합지대로, 주위환경은 보통 수준입니다.

* 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호합니다.

* 본건 북측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접하고 있으며, 동측 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획상으로는 도시지역, 중심상업지역으로 분류되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당 (접수일자 2022-11-07, 권리금액 120,000,000원) 입니다.

* 본건 등기부등본상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을1 근저당, 을2 주택임차권, 갑2 강제경매 등).

* 임차인 현황:

* 임차인: 김상욱 (김 )

* 보증금: 222,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-26

* 확정일자: 2024-02-02

* 배당신고일자: 2024-10-25

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금은 없습니다. (0원)

* 주의사항: 임차인 김상욱은 대항력이 없으며, 보증금은 주택도시보증공사(HUG)의 임대보증보험에 가입되어 있어, 임대인의 지급 불능 시 HUG를 통해 보호받을 수 있을 것으로 예상됩니다. 다만, 검색 결과에 따르면 보증보험 기간이 만료될 수 있으므로 연장 여부 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 지역은 아파트, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재된 주상복합지대로, 배후 주거 수요와 상업 활동이 이루어지는 곳입니다.

* 중심상업지역에 속해 있어 지역 내 상업 기능의 중심지 역할을 할 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 인근에 동광양중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 북측으로는 왕복 6차선, 동측으로는 왕복 2차선 도로와 접하여 차량 접근성이 우수하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

* 주변에 근린상가들이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 본 건이 속한 광양수하임2차아파트의 2026년 3월 기준, 전용면적 60㎡~85㎡ 이하 세대의 평균 관리비는 약 131,776원입니다.

* 주변에 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 체납관리비: 현황조사서상 2026년 3월 기준 공실이며, 1,833,780원의 체납관리비가 발생했습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 수 있으므로 확인이 필요합니다.

* 사업 주체 관련 이슈: (유)와이지개발 (수하임2차 시행사)이 자금 사정 악화로 임대보증금 지급에 어려움을 겪고 있다는 보도가 있습니다. 이는 간접적으로 단지 전체의 가치에 영향을 줄 수 있으나, 임차인의 보증금은 주택도시보증공사(HUG)의 보험으로 보호받을 수 있는 것으로 파악됩니다. 다만, 보증보험의 갱신 여부는 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 물건 정보에 공동담보라는 특이사항이 기재되어 있으나, 이에 대한 추가적인 권리관계 확인은 필요합니다. (현재 제공된 정보로는 구체적인 파악이 어려움).

7. 종합 의견

* 본 물건은 2022년 10월에 사용승인된 신축 아파트로, 외관 및 내부 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 입지적으로는 중심상업지역에 속하며, 학교와 도로 접근성이 우수하여 주거 환경이 쾌적합니다.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 것이 큰 장점입니다. 임차인의 보증금 역시 HUG의 보증으로 보호받을 수 있을 것으로 보입니다.

* 체납관리비 발생 및 사업 주체의 재정적 어려움과 관련된 잠재적 리스크는 있으나, 이는 협상 및 추가 확인을 통해 관리 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 비교적 최신 건축 연식으로 하자 발생 가능성이 낮고, 현대적인 주거 만족도를 제공합니다.

* 우량 입지: 중심상업지역 내 위치, 좋은 도로 접근성, 주변 편의시설과의 인접성으로 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 안전성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주거 편의성: 주변 인프라와 교육 환경이 잘 갖추어져 있어 실수요자에게도 매력적인 물건입니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시점에서의 유사 아파트 실거래가 및 매매 시세에 대한 상세한 분석이 필요합니다. 그러나 제공된 정보와 검색 결과만으로는 본건 1603호와 동일한 면적, 층수의 최신 매매 사례를 직접적으로 파악하는 데 한계가 있었습니다.

* 현 시세 분석의 한계로 인해, 예상 입찰가는 감정가 295,000,000원을 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다.

* 일반적으로 경매 낙찰가는 감정가의 70%~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 이는 지역별 시장 상황, 물건의 희소성, 경쟁률 등 다양한 요인에 따라 변동성이 큽니다.

* 본 물건은 권리관계가 매우 깨끗하고 사용승인일이 최근인 신축 아파트라는 장점이 있습니다. 이러한 점을 고려할 때, 시장 상황 및 추가적인 시세 조사를 통해 낙찰 적정가를 면밀히 산정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.