나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50267 [1] 전라남도 여수시 관문동 671 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 관문동 소재 "여수 아리울 중학교" 서측 인근에 위치하며 주위는 상업용건물 및 단독주택 등이 혼재하는 등 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상까지 차량접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

사다리형 평지 주상용 건부지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 소로에 접합.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물감정평가요항표 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건으로 외벽: 석재 붙임, 시멘몰탈페인트 마감 내벽: 벽지바름, 타일붙임, 몰탈위 페인팅 마감 창호: 샷시창호임.

이용상태

1층: 상가 2층: 사무실 3층: 주택(방2,화장실, 거실 및 주방, 다용도실)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있으며, 3층은 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

본건 가)3층은 공부상 사무실이나, 현황 주택임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50267 (1)

소재지: 전라남도 여수시 관문동 671

용도: 근린시설

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

특이사항: 대항력있는임차인

채권자: 동OOOOOOO (동여수새마을금고로 추정)

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 221,990,600원

토지면적: 83.00㎡ (약 25.1평)

건물면적: 197.70㎡ (약 59.8평)

건물 제시외면적: 34.50㎡ (약 10.4평)

1.3. 건물 구조 및 이용 현황

구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 3층 건물

이용 현황:

1층: 상가

2층: 사무실

3층: 주택 (내부 방 2개, 화장실, 거실 및 주방, 다용도실)

설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 3층 난방 설비.

공부와의 차이: 건물 3층은 공부상 사무실이나 현황 주택으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 관문동에 위치하며, "여수아리울중학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상업용 건물과 단독 주택이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 활동이 이루어지는 일반적인 환경입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 남측으로 소로(폭 8m~10m)에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

등기부상 소유권은 김형석에게 이전(증여)되어 있으며, 말소기준권리는 2019년 6월 28일 접수된 동여수새마을금고의 근저당권(132,000,000원)입니다. 이후 신한카드의 가압류(34,125,280원)와 동여수새마을금고의 임의경매 개시 결정이 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다. 등기부채권 총액은 166,125,280원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 권리분석 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

* 임차인: 김삼기

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1975년 11월 22일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 전입일자가 매우 오래되어 인수 여부 및 정확한 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 유희순

보증금: 20,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2016년 11월 28일

확정일자: 2019년 02월 08일

배당신고일자: 2026년 05월 08일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 20,000,000원과 차임 400,000원을 지급하고 있으며, 배당 신고가 된 상태입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 이 점을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지인 관문동은 여수시의 주요 상업 지역 중 하나로, 주변에 다양한 근린생활시설, 상가, 주택 등이 혼재하고 있습니다. 여수엑스포골드클래스와 같은 아파트 단지 및 여수관문행복주택 등 주거 시설이 인접해 있어 유동 인구 확보가 가능합니다. 또한, 여수엑스포와도 근거리에 위치하여 관광객의 이용 또한 기대할 수 있는 입지입니다.

4.2. 상권 특성

상업지역과 주거지역이 혼합된 복합 상권으로, 1층 상가, 2층 사무실, 3층 주택으로 구성된 본건의 용도와 부합하는 특성을 보입니다. 주변의 숙박 시설 및 기타 편의 시설들은 지역 상권 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

관문동 일대는 지역 주민들을 위한 기본적인 편의 시설들이 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 마트, 은행, 병원 등은 기본적인 생활 인프라로 확보되어 있으며, 여수 엑스포와 관련 시설들이 가까워 문화 및 여가 활동 또한 용이합니다.

5.2. 교육 시설

본건 인근에는 여수아리울중학교가 소재하고 있으며, 반경 내에 초등학교 및 고등학교도 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 주거 환경 (혐오시설 포함 검색)

본건 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 환경을 갖추고 있습니다. 검색 결과, 여수시 관문동 일대에서는 장례식장, 동물 화장장 등 잠재적인 혐오시설에 대한 주민 민원 및 갈등 사례가 일부 확인되었습니다. 다만, 본건 소재지와 직접적인 인접성이나 연관성은 추가 확인이 필요합니다. 현재까지 본건으로부터 유해하거나 혐오스러운 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 김삼기 (보증금/차임 미상) 및 유희순 (보증금 20,000,000원) 임차인이 존재하며, 특히 김삼기 임차인은 보증금 및 차임이 미상으로 인수될 경우 상당한 금액이 될 수 있습니다. 유희순 임차인의 경우 배당 신고가 되었으나, '인수 보증금 합계 0원' 정보와의 상충 가능성을 고려하여 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 3층 용도 변경: 공부상 사무실이나 현황 주택으로 이용 중으로, 추후 원상복구 또는 이행강제금 부과의 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 매각물건에 제시외 건물(34.50㎡)이 포함되어 있어, 이에 대한 별도 처리 또는 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

* 일반상업지역, 방화지구: 건축 및 재산권 행사 시 관련 규제를 따르며, 방화지구 관련 소방법규 적용 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 관문동의 일반상업지역에 위치한 근린시설로, 1층 상가, 2층 사무실, 3층 주택으로 복합적으로 이용 가능한 건물입니다. 교통이 편리하고 주변에 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 명확한 권리관계 및 인수 금액 확인이 필수적입니다. 또한, 3층의 공부상 용도와 현황 이용의 차이 또한 고려해야 할 부분입니다. 제시외 건물 포함으로 인한 명도 문제도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 활발한 상업 및 주거 복합 지역: 여수시 관문동은 지역 상권 및 주거 수요가 있는 지역으로, 잠재적 가치가 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 1층 상가, 2층 사무실, 3층 주택으로 구성되어 있어, 매입 후 임대 수익 또는 직접 거주 등 다목적으로 활용 가능합니다.

* 교통 및 교육 환경: 대중교통 접근성이 우수하고, 학교가 인접해 있어 주거 및 사업 운영에 유리한 환경입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 221,990,600원입니다. 등기부상 채권 총액은 166,125,280원입니다. 대항력 있는 임차인 유희순의 보증금 20,000,000원과 김삼기 임차인의 미상 보증금(0원 명시)을 고려할 때, 예상 입찰가 산정 시 임차인 인수 금액을 면제한다는 원칙에 따라, 명확히 인수 보증금이 0원이라고 가정할 경우에도 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 비용 및 기타 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 상기 권리관계, 제시외 건물, 3층 용도 차이 등 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (예상 범위: 약 1억 6천 6백만원 ~ 1억 8천 8백만원)

최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 임차인 명도 가능성 및 예상 비용 등을 종합적으로 검토한 후 결정하시는 것이 좋습니다.1.물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 순천지원 2026타경50267 (1)

소재지: 전라남도 여수시 관문동 671

용도: 근린시설

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

특이사항: 대항력있는임차인

채권자: 동OOOOOOO (동여수새마을금고로 추정)

1.2. 감정가 및 면적 정보

감정가: 221,990,600원

토지면적: 83.00㎡ (약 25.1평)

건물면적: 197.70㎡ (약 59.8평)

건물 제시외면적: 34.50㎡ (약 10.4평)

1.3. 건물 구조 및 이용 현황

구조: 철근콘크리트 슬래브지붕 3층 건물

이용 현황:

1층: 상가

2층: 사무실

3층: 주택 (내부 방 2개, 화장실, 거실 및 주방, 다용도실)

설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 3층 난방 설비.

공부와의 차이: 건물 3층은 공부상 사무실이나 현황 주택으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 전라남도 여수시 관문동에 위치하며, "여수아리울중학교" 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 상업용 건물과 단독 주택이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 활동이 이루어지는 일반적인 환경입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건은 남측으로 소로(폭 8m~10m)에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 가능합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

등기부상 소유권은 김형석에게 이전(증여)되어 있으며, 말소기준권리는 2019년 6월 28일 접수된 동여수새마을금고의 근저당권(132,000,000원)입니다. 이후 신한카드의 가압류(34,125,280원)와 동여수새마을금고의 임의경매 개시 결정이 등기되었으나, 모두 말소 예정 또는 말소된 것으로 확인됩니다. 등기부채권 총액은 166,125,280원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 권리분석 시 가장 중요하게 고려해야 할 사항입니다.

* 임차인: 김삼기

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 1975년 11월 22일

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있으나, 전입일자가 매우 오래되어 인수 여부 및 정확한 권리관계를 면밀히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 유희순

보증금: 20,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2016년 11월 28일

확정일자: 2019년 02월 08일

배당신고일자: 2026년 05월 08일

대항력: 있음

비고: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 20,000,000원과 차임 400,000원을 지급하고 있으며, 배당 신고가 된 상태입니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높으므로, 이 점을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 소재지인 관문동은 여수시의 주요 상업 지역 중 하나로, 주변에 다양한 근린생활시설, 상가, 주택 등이 혼재하고 있습니다. 여수엑스포골드클래스와 같은 아파트 단지 및 여수관문행복주택 등 주거 시설이 인접해 있어 유동 인구 확보가 가능합니다. 또한, 여수엑스포와도 근거리에 위치하여 관광객의 이용 또한 기대할 수 있는 입지입니다.

4.2. 상권 특성

상업지역과 주거지역이 혼합된 복합 상권으로, 1층 상가, 2층 사무실, 3층 주택으로 구성된 본건의 용도와 부합하는 특성을 보입니다. 주변의 숙박 시설 및 기타 편의 시설들은 지역 상권 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

관문동 일대는 지역 주민들을 위한 기본적인 편의 시설들이 잘 갖추어져 있습니다. 주변에 마트, 은행, 병원 등은 기본적인 생활 인프라로 확보되어 있으며, 여수 엑스포와 관련 시설들이 가까워 문화 및 여가 활동 또한 용이합니다.

5.2. 교육 시설

본건 인근에는 여수아리울중학교가 소재하고 있으며, 반경 내에 초등학교 및 고등학교도 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 주거 환경 (혐오시설 포함 검색)

본건 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 도심 환경을 갖추고 있습니다. 검색 결과, 여수시 관문동 일대에서는 장례식장, 동물 화장장 등 잠재적인 혐오시설에 대한 주민 민원 및 갈등 사례가 일부 확인되었습니다. 다만, 본건 소재지와 직접적인 인접성이나 연관성은 추가 확인이 필요합니다. 현재까지 본건으로부터 유해하거나 혐오스러운 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 김삼기 (보증금/차임 미상) 및 유희순 (보증금 20,000,000원) 임차인이 존재하며, 특히 김삼기 임차인은 보증금 및 차임이 미상으로 인수될 경우 상당한 금액이 될 수 있습니다. 유희순 임차인의 경우 배당 신고가 되었으나, '인수 보증금 합계: 0원' 정보와의 상충 가능성을 고려하여 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 건물 3층 용도 변경: 공부상 사무실이나 현황 주택으로 이용 중으로, 추후 원상복구 또는 이행강제금 부과의 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물 포함: 매각물건에 제시외 건물(34.50㎡)이 포함되어 있어, 이에 대한 별도 처리 또는 명도 문제가 발생할 수 있습니다.

* 일반상업지역, 방화지구: 건축 및 재산권 행사 시 관련 규제를 따르며, 방화지구 관련 소방법규 적용 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 여수시 관문동의 일반상업지역에 위치한 근린시설로, 1층 상가, 2층 사무실, 3층 주택으로 복합적으로 이용 가능한 건물입니다. 교통이 편리하고 주변에 교육 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인, 특히 보증금 및 차임이 미상인 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 명확한 권리관계 및 인수 금액 확인이 필수적입니다. 또한, 3층의 공부상 용도와 현황 이용의 차이 또한 고려해야 할 부분입니다. 제시외 건물 포함으로 인한 명도 문제도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 활발한 상업 및 주거 복합 지역: 여수시 관문동은 지역 상권 및 주거 수요가 있는 지역으로, 잠재적 가치가 있습니다.

* 다양한 활용 가능성: 1층 상가, 2층 사무실, 3층 주택으로 구성되어 있어, 매입 후 임대 수익 또는 직접 거주 등 다목적으로 활용 가능합니다.

* 교통 및 교육 환경: 대중교통 접근성이 우수하고, 학교가 인접해 있어 주거 및 사업 운영에 유리한 환경입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 221,990,600원입니다. 등기부상 채권 총액은 166,125,280원입니다. 대항력 있는 임차인 유희순의 보증금 20,000,000원과 김삼기 임차인의 미상 보증금(0원 명시)을 고려할 때, 예상 입찰가 산정 시 임차인 인수 금액을 면제한다는 원칙에 따라, 명확히 인수 보증금이 0원이라고 가정할 경우에도 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 비용 및 기타 리스크를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 상기 권리관계, 제시외 건물, 3층 용도 차이 등 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 75% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. (예상 범위: 약 1억 6천 6백만원 ~ 1억 8천 8백만원)

최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세, 임차인 명도 가능성 및 예상 비용 등을 종합적으로 검토한 후 결정하시는 것이 좋습니다.

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