나이스옥션 법원경매 순천 2026타경50024 [1] 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 7층715호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 섬지감정 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 학동 소재 "부영1차아파트" 북측 인근에 위치하고, 주변은 단독주택 , 공동주택, 숙박시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황 은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층 지상16층 중 제7층 제715호로서 외벽 : 석재 마감 및 몰탈 위 페인팅 내벽 : 벽지, 타일 등 마감 창호 : 새시창임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 승강기설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주상용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 7차로, 북측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축 사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물 제한표면구역<공항시설법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2026타경50024 (1)

소재지: 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠 학동 7층715호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 126,000,000원

토지면적: 8.53㎡ (약 2.58평)

건물면적: 26.37㎡ (약 7.98평)

건물 전용면적: 26.3727㎡ (약 7.98평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

건축물 정보:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 슬래브지붕

* 층수: 지하 2층, 지상 16층 중 제7층 제715호

* 총 호수: 231호

* 건축물대장상 주용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

* 사용승인일: 2020년 12월 28일

1.2. 입지조건

입지조건

* 위치: 전라남도 여수시 학동 소재 "부영1차아파트" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변환경: 단독주택, 공동주택, 숙박시설, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 소재하는 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난합니다.

* 도로: 본건은 남측으로 왕복 7차로, 북측으로 왕복 2차로의 아스팔트포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 장애물 제한구역에 포함됩니다.

1.3. 권리분석

권리분석

* 채권자: 박OO

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 권리관계 요약:

* 말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 을1 전세권 설정(2021-12-13, 권리자: 박정현, 금액: 130,000,000원)입니다. 이 권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박정현 (마스킹: 박 )

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2021-11-30

* 확정일자: 2021-11-30

* 배당신고일: 2026-03-13

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 전입일자(2021-11-30)가 말소기준권리인 전세권 설정일(2021-12-13)보다 앞서므로 대항력이 있는 것으로 판단됩니다. 본 건의 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금 130,000,000원은 경매 절차에서 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높으므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전 및 신탁등기 말소 사항 다수 확인됨 (주식회사지아이엘드림 관련)

* 전세권 설정: 박정현 (130,000,000원) - 말소기준권리

* 압류: 여수시 (2025-05-12)

* 임의경매 개시 결정: 박정현 (130,000,000원) - 광주지방법원 순천지원 2026타경50024

* 등기부채권 총액: 130,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 지상권에 대한 내용은 명시적으로 기재되지 않아, 통상적으로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.4. 상권분석

상권분석

* 본건이 소재한 지역은 오피스텔, 각종 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 상업 및 주거 복합 지역으로, 상업 활동이 활발하게 이루어지고 있습니다.

* 주변에 대규모 아파트 단지가 인접해 있어 오피스텔에 대한 안정적인 주거 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 건물의 주용도가 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 되어 있어, 다양한 업종의 입점이 가능하며 상권 활성화에 기여할 수 있습니다.

* 인근 지역은 여수시 내에서도 유동인구가 있는 편이며, 일반적인 상업 시설 이용이 편리한 입지입니다.

* 지도 검색 결과, 본건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 이는 일반적인 정보 검색에 기반한 것이며, 현장 답사를 통해 상세한 주변 환경을 직접 확인하시는 것이 좋습니다.)

1.5. 생활정보

생활정보

* 교통: 인근 간선도로 이용이 편리하며, 시내버스 정류장이 도보로 접근 가능한 거리에 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의시설: 다양한 근린생활시설과 상업시설이 주변에 밀집해 있어 쇼핑, 외식 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 주거환경: "부영1차아파트" 등 주변 공동주택 단지와 인접하여 비교적 쾌적한 주거 환경을 형성하고 있습니다.

* 교육시설: 본건 인근에 초등학교, 중학교 등 교육시설이 위치하고 있는 것으로 파악됩니다. (구체적인 학교 명칭은 제공되지 않았습니다.)

1.6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 본건에는 보증금 130,000,000원에 대해 대항력을 갖춘 임차인 박정현이 거주 중입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 경우 보증금 전액이 경매 대금으로 회수되지 못하면, 낙찰자가 해당 미회수 금액을 추가로 부담해야 할 위험이 매우 높습니다. 이는 본 건의 가장 큰 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 임차인과의 관계 및 보증금 회수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

* 건물 공부상 용도와 실제 이용의 차이: 본건은 현재 주거용 오피스텔로 이용 중이나, 건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설로 되어 있습니다. (다만, '이용상태'에 주거용 오피스텔로 명시되어 있어 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

* 토지이용계획의 제한: 본건 토지는 제1종일반주거지역, 준주거지역, 시가지경관지구, 소로1류 접합, 가축사육제한구역, 장애물 제한구역 등에 해당하여, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 일부 법적 제한이 따를 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

종합 의견

본건은 전라남도 여수시 학동에 위치한 스위트엠 학동 오피스텔로, 2020년 준공된 신축급 건물입니다. 감정가는 1억 2,600만원으로 평가되었으며, 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 입지 및 생활 편의성이 우수합니다. 교통 접근성 또한 양호한 편입니다.

그러나 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크는 보증금 1억 3,000만원에 대항력을 갖춘 임차인이 존재한다는 점입니다. '인수 보증금 합계 0원'으로 표기된 정보와는 별개로, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높아, 실질적인 취득 비용이 감정가나 최근 시세보다 훨씬 높아질 수 있습니다. 따라서 본건은 단순히 감정가나 시장 시세만을 기준으로 접근하기보다는, 임차인의 보증금 인수 여부 및 금액에 대한 명확한 파악 후 신중하게 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 건물의 상태가 양호하고 내부 시설이 비교적 최신입니다.

* 우수한 입지: 여수시 학동의 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 접근성이 뛰어나고 편의시설 이용이 편리합니다.

* 풍부한 배후 수요: 인근 대규모 아파트 단지 및 상업 지역으로 인해 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

* 다목적 활용 가능성: 오피스텔 외 근린생활시설이 함께 있는 건물로, 다양한 업종의 임차인 확보가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본건의 감정가는 126,000,000원입니다. 최근 실거래 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 2024년 8월: 13층 매물이 128,000,000원에 거래되었습니다.

* 2026년 4월: 15층 매물이 110,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 7층으로, 최근 거래 사례보다 낮은 층수에 해당합니다. 2026년 4월의 110,000,000원 거래가는 시장 가격의 하락 추세를 시사할 수 있습니다.

하지만 가장 중요하고 결정적인 변수는 보증금 130,000,000원에 대항력을 갖춘 임차인 박정현의 존재입니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 조사사항이 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 경매 절차에서 낙찰자가 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다. 만약 임차인의 보증금 130,000,000원을 낙찰자가 모두 인수해야 한다고 가정하면, 본건의 실질적인 취득 비용은 감정가나 최근 매매가보다 훨씬 높아지게 됩니다.

따라서, 임차인 보증금 인수 여부에 따른 변수를 고려할 때, 보수적인 관점에서 100,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. 이는 대항력 있는 임차인과의 법적 관계 및 보증금 인수 금액에 대한 명확한 확인을 전제로 한 예상이며, 정확한 인수 금액이 확정된 후 최종 입찰가를 재산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.