나이스옥션 법원경매 목포 2026타경50165 [1] 전라남도 목포시 죽동 144-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지는 전라남도 목포시 죽동 소재 "죽동주차장" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택이 밀집한 기존주택지대임.

교통상황

대상까지 차량접근 가능하며, 도보로 10분이내의 거리에 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

완경사지대 내 사다리형의 평탄화된 단독주택용지임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 8m의 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

별지 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: 타인소유의 건물이 본건 토지 일부를 점유하고 있는 것으로 조사되었는바, 건물의 정확한 소재지 및 점유면적은 "측량" 등 별도의 확인을 요함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1.(가) 목조 기와지붕(현 스레트형함석지붕) 단층 건물로, 외벽: 몰탈위페인팅마감, 내벽: 벽지도배마감 등. 창호: 새시창. 바닥: 장판지깔기 등.

이용상태

1.(가) 현 주택

설비내역

온수보일러에 의한 난방시설 및 위생설비 갖추고 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도"에 도시한 바와 같이 기호 ㉠,㉡이 소재함.

공부와의 차이

1.(가)의 공부상 용도가 "공장"이나, 현황 "주택"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기 타: --

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(ㄱ,ㄴ) 포함
목록 1. 공부상 용도는 ‘공장’이나 현황은 ‘주택’임
목록 2. 지상에 타인 소유(146-4번지: 박금숙)의 건물이 일부를 점유하고 있으나, 지적경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 목포지원 2026타경50165 (1)

* 소재지: 전라남도 목포시 죽동 144-9

* 용도: 단독주택 (공부상 '공장', 현황 '주택')

* 감정가: 37,705,750원

* 토지면적: 78.00㎡ (약 23.6평)

* 건물면적: 46.61㎡ (약 14.1평)

* 제시외 건물면적: 15.50㎡ (약 4.7평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 공유물분할을 위한 경매

* 채권자: 백OO

* 총채권액: 18,600,000원 (강제경매 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 전라남도 목포시 죽동 144-9번지, "죽동주차장" 북서측 인근에 소재합니다.

* 주위환경: 단독주택이 밀집한 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 도보 10분 이내 거리에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건 토지는 남서측으로 노폭 약 8미터의 소로에 접해 있습니다.

* 토지형태: 완경사지대 내 사다리형의 평탄화된 단독주택 용지입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 11월 29일 접수된 백승재의 강제경매 개시결정 (갑12)입니다.

* 소멸주의: 말소기준권리보다 선순위 권리인 지상권은 확인되지 않았으며, 본 경매로 인해 토지 및 건물에 설정된 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계는 미상입니다.

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 경매 신청 채권액을 포함한 내용으로 이해해야 합니다. (백승재의 강제경매 신청액 18,600,000원)

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석 (인근 빌라):

* 세운빌라 (죽동 132-1):

* 2025년 5월, 3,900만원 (전용면적 66.04㎡)

* 2026년 6월, 5,000만원 (전용면적 68.29㎡)

* 초원빌라 (죽동 96-2):

* 2026년 6월, 5,700만원 (전용면적 84.24㎡)

* 분석: 주변에서 거래된 연립/빌라의 경우, 전용면적 66㎡ ~ 84㎡대의 물건이 3,900만원 ~ 5,700만원에 거래되었습니다. 본건은 단독주택으로, 건물 전용면적이 46.61㎡(약 14.1평)로 비교적 작은 편입니다. 감정가 37,705,750원은 주변 시세와 비교했을 때 합리적인 수준으로 판단되나, 물건 특성을 감안한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 주거환경: 단독주택이 밀집한 조용한 주거 지역입니다.

* 편의시설: 주변 단독주택 밀집 지역임을 고려할 때, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 상점 등)은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 타인 소유 건물 점유: 목록 2 및 물건명세서에 명시된 바와 같이, 인접지(146-4번지: 박금숙 소유) 건물이 본건 토지 일부를 점유하고 있습니다. 지적 경계가 불분명하여 정확한 측량이 필요하며, 이는 명도 및 경계 분쟁으로 이어질 수 있는 중대한 위험 요소입니다.

* 공부와의 차이: 공부상 용도는 '공장'이나 현황은 '주택'으로 사용 중입니다. 향후 건축물대장과의 불일치로 인한 행정적 문제 또는 용도 변경 시 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물: 'ㄱ', 'ㄴ'으로 표시된 제시외 건물이 존재하며, 이에 대한 처리 방안 확인이 필요합니다.

* 경매 구분: 공유물분할을 위한 경매로, 공유자 간의 복잡한 관계나 분쟁 이력이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 목포시 죽동에 위치한 단독주택으로, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중입니다. 주거 환경은 양호하나, 인접 토지 소유 건물이 본건 토지 일부를 점유하고 있는 점, 공부와 현황 용도가 상이한 점 등 잠재적 리스크가 명확히 존재하는 물건입니다. 이러한 점들을 충분히 인지하고, 명확한 현황 파악 및 해결 방안 마련이 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 공유물분할 경매: 소유 관계 정리를 통해 향후 재산권 행사가 용이해질 수 있습니다.

* 주거지 환경: 단독주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 시세 대비 잠재력: 감정가 및 주변 시세 분석 시, 리스크 해소 시 적정 수준의 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 37,705,750원입니다. 주변 연립/빌라 거래 사례를 고려할 때, 건물 면적이 작은 단독주택으로서는 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 인접 토지 건물 점유, 공부와의 상이한 용도 등 중대한 리스크가 존재하므로, 신중한 접근이 필요합니다.

리스크 해소에 필요한 추가 비용 및 시간을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현재 시점에서 예상 입찰가는 감정가 수준인 35,000,000원 ~ 45,000,000원 범위 내에서, 리스크 부담 정도에 따라 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.