나이스옥션 법원경매 전주 2026타경68 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동 639-2 푸른솔아파트 104동 9층905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동 소재 ‘전주조촌초등학교’ 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 주상복합건물, 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 주거지대임.

교통상황

본 건 까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호(1) - 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 제9층 제905호 로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감,
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창호 : 섀시창 등임.

이용상태

일련번호(1) - 아파트 1세대로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생, 급·배수설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비, 소화전설비, 엘리베이터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, 기준시점 현재 "아파트 건물부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 12미터, 북동측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

639-2 : 제3종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(조촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(조촌초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률> 산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

전주지방법원 2026타경68 (1)

1.2. 소재지

전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동 639-2 푸른솔아파트 104동 9층905호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

66,000,000원

1.5. 면적 정보

1.5. 1. 토지면적

29. 02㎡ (약 8.78평)

1.5. 2. 건물면적

40. 44㎡ (약 12.23평)

1.6. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매 구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

서OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동에 위치하며, ‘전주조촌초등학교’ 남서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 주상복합건물, 근린생활시설, 교육시설 등이 밀집한 주거지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

본 건은 남동측으로 노폭 약 12미터, 북동측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 문제가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접하고 있습니다. 가축 사육 제한 구역(주거 밀집 지역), 상대보호구역 및 절대보호구역(전주조촌초등학교)으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

3.1. 1. 말소기준권리

을12 근저당권 (2019-10-31 접수, 전주동부신용협동조합, 44,400,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 선순위 권리사항은 없는 것으로 보입니다.

3.1. 2. 인수/소멸 권리

본 경매 절차를 통해 을12 근저당권 외에 채권자들이 설정한 근저당권, 가압류 등 대부분의 권리사항은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대차 관계에 대한 구체적인 내용은 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 아파트 정보

4.1. 1. 아파트명 및 주소

푸른솔아파트 / 전북특별자치도 전주시 덕진구 여의동 639-2

4.1. 2. 사용승인일 및 연식

1993년 4월 30일 사용승인되어, 현재 33년차의 노후된 아파트입니다.

4.1. 3. 규모 (동수, 세대수)

총 4개 동에 500세대가 거주하고 있습니다.

4.1. 4. 주차 시설

총 주차 대수는 275대(지상 4대, 지하 8대)로, 세대당 주차 가능 대수가 부족한 편입니다.

4.1. 5. 부대시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거 보관소 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

4.2. 최근 매매 동향

최근 2026년 6월 10일에는 49.98㎡ 면적의 1층 세대가 6,600만원에 거래되었습니다. 또한, 2026년 7월 3일에는 동일한 49.98㎡ 면적의 9층 세대가 7,400만원에 거래된 이력이 있습니다.

4.3. 시세 분석

본 건은 40.44㎡(약 12.23평)의 전용면적을 가진 9층 물건입니다. 제공된 최근 매매 정보상의 면적(49.98㎡, 약 15.12평)과는 차이가 있습니다. 본 건의 감정가 6,600만원은 최근 1층, 49.98㎡ 면적의 거래가와 동일한 수준입니다. 9층, 49.98㎡ 면적의 경우 7,400만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가는 동일 면적 대비 또는 층수 프리미엄을 감안했을 때 다소 보수적으로 산정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 본 건의 실제 면적이 40.44㎡로 더 작다는 점을 감안하면, 6,600만원의 감정가가 적정한 수준일 수도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 물건은 철근콘크리트조 슬래브 지붕 구조의 15층 건물 중 9층에 위치한 905호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 섀시창으로 되어 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 보일러 난방, 소화전, 엘리베이터 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 시설

단지 인근에 전주조촌초등학교가 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 상업 시설 이용이 편리합니다. 주변 지역에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로, 인수할 임차인이 있는지, 보증금 및 차임의 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 이로 인해 명도 과정이나 보증금 관련 불확실성이 존재하므로 주의가 필요합니다.

6.2. 건물 노후화

1993년 사용승인을 받은 건물로, 33년차의 노후 아파트입니다. 향후 재건축이나 리모델링에 대한 고려가 필요하며, 유지보수 및 수리에 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 주차 공간 부족

총 세대수(500세대) 대비 주차 대수(275대)가 부족하여 입주민들이 주차에 불편함을 겪을 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 제한

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역) 등 토지 이용에 있어 일부 제한 사항이 존재합니다.

6.5. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 검색 결과, 직접적인 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구의 주거 지역에 위치한 아파트로, 초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 경매 감정가가 6,600만원으로, 최근 거래가(6,600만원~7,400만원)의 하단부에 형성되어 있어 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있습니다. 특히 9층이라는 점은 1층 거래가와 동일한 감정가에 비해 긍정적인 요소입니다. 그러나 임대차 관계 미확인, 30년 이상 된 건물 노후화, 부족한 주차 공간 등 잠재적 리스크 요인들을 반드시 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 최근 실거래가 하단 수준의 감정가로, 잠재적인 시세 차익 확보 기회.

* 우수한 층수: 9층에 위치하여 1층 대비 주거 선호도가 높음.

* 안정적인 주거 입지: 초등학교 인접 및 근린생활시설 편의성으로 안정적인 주거 환경 제공.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 6,600만원입니다. 최근 49.98㎡ 면적의 1층이 6,600만원에, 9층이 7,400만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건(40.44㎡, 9층)의 적정 가치는 감정가와 유사하거나 소폭 상승할 가능성이 있습니다. 건물 노후화 및 임차인 관련 불확실성을 감안하되, 9층의 이점을 고려하여 감정가 대비 약 4.5% 상승한 6,900만원 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 최근 9층 거래가(7,400만원)보다는 낮은 수준이며, 감정가 대비로는 소폭 프리미엄을 적용한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.