나이스옥션 법원경매 부산 2026타경10336 [1] 부산광역시 부산진구 연지동 381 연지동경동아파트 102동 2층 204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜인 · 평가일 2026.03.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 연지동 소재 '연지초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 본건의 주위 일대는 아파트단지 및 단지내 상가, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반 교통상황 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물인 연지동경동아파트 102동 내 2층204호로서 외 벽: 몰탈위 페인팅마감, 내 벽: 벽지 마감 등, 창 호: 새시창임.

이용상태

공동주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스 설비, 공동현관기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 남동하향 경사지대 내의 사다리형 토지로서 아파트단지의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 가로망 정비되어 있으며, 단지내 주차장시설 갖추고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없음.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 권이일)로부터 2026.09.01.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 부산지방법원 2026타경10336 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 연지동 381 연지동경동아파트 102동 2층 204호

용도: 아파트

감정가: 192,000,000원

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 39.96㎡ (약 12.09평)

건물면적: 73.97㎡ (약 22.37평)

* 전용면적 (JSON 기반): 84.6885㎡ (약 25.62평)

* 건물 총 면적 (102동): 4441.9038㎡ (13층)

* 단지 총 면적: 7475㎡ (176세대, 4동)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주OOOOOOO

1.4. 건물 구조 및 현황

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 2층 204호

사용승인일: 2005년 5월 31일

내부 마감: 외벽 몰탈 위 페인팅, 내벽 벽지, 창호 새시

설비: 위생 및 급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지 및 경보, 도시가스, 공동현관기 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 부산진구 연지동 소재 '연지초등학교' 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트단지, 단지 내 상가, 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 단지 내 진입로 및 가로망이 잘 정비되어 있으며, 단지 내 주차장 시설을 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기(2026.03.03 접수, 채권액 194,887,343원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 권이일 (채권양도)

* 보증금: 180,000,000원

* 전입일자: 2022년 11월 15일

* 확정일자: 2022년 10월 27일

* 배당신고일자: 2024년 11월 28일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 권 (권이일)은 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 제출을 통해 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 잔존 임대차보증금 반환 청구권 및 임차권등기 말소에 동의하였습니다. 이에 따라 매수인에게 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 기타 권리사항

등기부상 소유권 이전 내역 및 강제경매, 주택임차권 등기 등이 존재하나, 말소기준권리보다 후순위이거나 임차인의 권리 포기로 인해 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. (단, 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리가 있을 수 있으나, 본건에는 해당 사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 주거 및 근린생활시설

본건은 아파트 단지 내 위치하며, 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 이용하기 편리합니다. 주거 중심의 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의 시설

연지초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호하며, 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 경동

준공년도: 2005년 5월

세대수: 176세대

총 동수: 4동

주차대수: 총 173대 (지상 81대, 지하 92대)

관리사무소 연락처: 051-808-8223

5.2. 인근 교육시설

* 연지초등학교

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인 권이일(권 )은 대항력이 없으며, 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으므로 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, HUG 인수조건 변경에 따른 세부 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 혐오시설 유무

일반적인 지도 검색 및 주변 환경 정보 분석 결과, 본건 인근에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산진구 연지동에 위치한 경동아파트 102동 2층 204호로, 감정가 1억 9,200만원에 경매 진행 중입니다. 아파트 단지로서 기본적인 주거 환경이 갖추어져 있으며, 연지초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호합니다. 임차인의 대항력 포기 및 권리 포기로 인해 인수되는 권리 부담이 없어 명도 리스크가 낮다는 장점이 있습니다. 감정가 대비 현재 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 부산진구 내 아파트로 도심 접근성이 우수합니다.

* 연지초등학교 인근으로 교육 환경이 좋고, 주변 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 임차인과의 권리 포기 합의로 인해 명도 관련 위험이 최소화되었습니다.

* 감정가와 시세 간의 차이를 활용한 시세차익 기대가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 4월부터 5월까지 거래된 동일 면적(84.6885㎡)의 아파트 매매가는 219,000,000원에서 230,000,000원 사이입니다. 본건의 감정가는 192,000,000원으로, 이는 최근 시세보다 낮은 수준입니다. 2층이라는 점을 감안하더라도, 현재 시세를 고려할 때 감정가 대비 높은 금액으로 입찰이 진행될 수 있습니다.

시세 분석 결과, 본건의 적정 시장 가치는 대략 210,000,000원 ~ 220,000,000원으로 판단됩니다.

따라서, 인수 보증금이 없는 점과 권리관계가 명확한 점을 고려하여, 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 확보하기 위한 예상 입찰가는 약 205,000,000원으로 제시합니다. 이는 감정가 대비 약 7.8% 상승한 금액이며, 최근 거래된 최저가보다는 낮은 수준입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 경쟁 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.