나이스옥션 법원경매 진주 2026타경83 [1] 경상남도 사천시 사남면 월성리 451 사천 푸르지오 114동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양 · 평가일 2026.03.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 사남면 월성리 소재 '사남초등학교' 북측 인근에 위치하고, 주위는 공단, 학교, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

기호(1) 철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 현황 14층건 내 6층 601호로서, 외벽 : 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지, 타일 마감 등 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 대체로 평탄하며, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 접하고, 북동측 및 남동측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역(2011-08-04), 제2종일반주거지역(2011-08-04), 대로3류(폭 25m~30m)(2011-08-04)(대로3-4호선)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(2015-12-31)(푸르지오 비상도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2011-08-04)(중로2-16호선)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2011-08-04)(중로3-7호선)(접합), 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-06-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-06-20)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>.

공부와의 차이

본건 구분건물이 소재하는 ‘사천 푸르지오 114동’은 귀 제시목록상 철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 15층으로 기재되어 있으나, 현황 및 집합건축물대장(표제부,갑)상 14층인 바, 경매 업무시 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2026타경83 (1)

소재지: 경상남도 사천시 사남면 월성리 451 사천 푸르지오 114동 6층601호

용도: 아파트

감정가: 149,000,000원

토지면적: 46.66㎡ (약 14.11평)

건물면적: 59.64㎡ (약 18.04평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 삼OOOOOO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 경상남도 사천시 사남면 월성리에 위치하며, 사남초등학교 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 공단, 학교, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 단지 북서측으로는 왕복 4차선, 북동측 및 남동측으로는 왕복 2차선 도로와 접하고 있어 차량을 이용한 접근성은 양호한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역 등으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로2류 등 다양한 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 각종 보호구역, 비행안전구역 등이 포함되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

건축물정보: 본건은 사천 푸르지오 아파트로, 2006년 6월 사용승인되었습니다. 총 15개 동, 998세대로 구성된 대단지이며, 본 물건은 114동 6층 601호입니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 삼성카드주식회사 가압류 (2024-11-13)

이후 등기: 삼성카드 강제경매개시결정 (2026-02-20, 본 경매 사건)

기타 소유권 이전 및 가압류 내역 존재. 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 이유렬

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-02-25

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 최윤실

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-23

대항력: 있음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 특이사항: 임차인 최윤실은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 보증금 0원인 대항력 있는 임차인의 존재는 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

4. 상권분석

주변 환경: 아파트 단지를 중심으로 공단, 학교, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재되어 있어 주거 기능과 더불어 일부 산업 활동이 이루어지는 지역입니다.

단지 규모: 사천 푸르지오 998세대의 대단지로, 지역 내에서 상당한 비중을 차지하는 주거 단지입니다.

상업 시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업 시설 이용이 가능하며, 보다 넓은 범위의 상업 시설은 사천시 주요 시가지로 이동이 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

교통: 단지 주변으로 다양한 도로망이 구축되어 있어 차량 이용이 편리합니다. 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

편의시설: 사남초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다. 단지 주변 근린생활시설 외에 추가적인 대형 편의시설 이용을 위해서는 사천시 중심 지역으로의 이동이 필요합니다.

교육시설: 사남초등학교가 인근에 위치하며, 주변 지역이 교육환경 보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

주거 환경: 아파트로 이용 중이며, 위생, 급배수, 승강기, 난방 등 기본적인 주거 설비는 갖추어져 있습니다.

주차: 총 주차 대수는 931대로, 세대당 주차 공간은 보통 수준입니다.

혐오시설: 주변 지역을 조사한 결과, 특정 혐오시설(예: 쓰레기 소각장, 화장장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 인근에 공업 단지가 있어 소음, 분진 등에 대한 민감도는 개인에 따라 다를 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인의 권리: 임차인 최윤실은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기록되어 있습니다. 이는 명확한 권리 관계 확인이 필수적이며, 예상치 못한 명도 비용이나 법적 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

공부상 층수와 현황의 차이: 제시목록상 15층으로 기재되어 있으나, 집합건축물대장상 14층으로 확인되었습니다. 실제 경매 진행 시 참고해야 할 사항입니다.

토지 이용 제한: 비행안전구역, 가축사육제한구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 있어 향후 재건축이나 용도 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

미상의 임대 관계: 임대 관계가 미상으로, 추가적인 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사천시 사남면에 위치한 사천 푸르지오 아파트 경매 물건으로, 기본적인 입지 조건과 단지 규모는 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력있는 임차인이 보증금 0원으로 등재되어 있다는 점입니다. 해당 임차인의 실제 권리 및 명도 관련 사항을 철저히 조사해야 하며, 공부상 층수와 현황의 차이, 토지 이용 제한 등도 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

지역 내 대단지: 998세대의 대단지 아파트로서, 지역 내에서 안정적인 주거 수요를 기반으로 합니다.

시세 대비 감정가: 감정가 1억 4,900만원은 최근 실거래가와 비교 시 시세 조사를 통해 입찰가 산정의 합리적인 기준점을 제시합니다.

잠재적 매수 기회: 복잡한 권리 관계로 인해 경쟁이 상대적으로 적을 경우, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

건물 전용면적: 59.64㎡ (약 18.04평)

감정가: 149,000,000원

최근 실거래가 정보 (2026년 7월 기준):

* 59.64㎡ (6층): 132,000,000원

최근 전월세 정보 (2026년 기준):

* 59.64㎡ (5층): 보증금 20,000,000원, 월세 600,000원

시세 분석:

본건 면적과 유사한 59.64㎡의 최근 실거래가는 132,000,000원 (6층)이며, 이는 감정가 149,000,000원보다 낮습니다. 일반적으로 아파트 경매 물건은 감정가의 80~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 점을 고려하면, 현재 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

특히, 대항력있는 임차인 최윤실의 보증금 0원이라는 특이사항은 권리 분석에 있어 매우 중요한 변수이며, 이는 입찰가를 낮추는 요인이 될 수 있습니다. 인수 보증금이 실질적으로 0원이라고 가정할 때, 최근 실거래가(132,000,000원)를 기준으로 시장 상황과 권리 리스크를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

감정가의 75%~80% 수준으로 접근하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

149,000,000원 * 0.75 = 111,750,000원

149,000,000원 * 0.80 = 119,200,000원

예상 입찰가: 115,000,000원 ~ 125,000,000원

본 예상 입찰가는 최근 실거래가 및 감정가를 바탕으로 산정되었으며, 대항력있는 임차인 최윤실에 대한 명확한 권리 확인 및 명도 관련 소요 비용, 그리고 최종 입찰 시 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.