나이스옥션 법원경매 통영 2026타경34 [1] 경상남도 거제시 장목면 외포리 1376-3 1층102호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 장목면 외포리 소재 '김영삼대통령 생가' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

간선도로와의 거리 및 위치 등을 고려할 때, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건 중 1층 102호 로서, 외벽: 석재 붙임 및 페인팅 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

공부상 연립주택임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지에 위치한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 남동측으로 도로가 소재함

토지이용계획 및 제한상태

①,②,③: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 영농여건불리농지 ④: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임 2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조 - 본건은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가하였는바 정확한 내부 이용 및 관리상태 등은 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 통영지원 2026타경34 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장목면 외포리 1376-3 1층 102호

용도: 연립주택

감정가: 360,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경산새마을금고

토지면적: 180.62㎡ (약 54.6평)

토지지분: 180.625㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 125.36㎡ (약 37.9평) (전용면적)

건물지분: 125.3612㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장 요약:

* 신축일: 2016년 04월 18일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 1층 102호

* 총 세대수: 16세대

* 연면적: 2970.61㎡ (약 899.7평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경상남도 거제시 장목면 외포리 소재 '김영삼대통령 생가' 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 농경지 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 간선도로와의 거리 및 위치 등을 고려할 때, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. 차량 이용 시 접근성은 양호하나 대중교통 정보는 부족합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 영농여건불리농지로 지정되어 있습니다. 이는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 대지권의 목적인 토지는 완경사지에 위치한 4필지 일단의 부정형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 대지권의 목적인 토지의 남동측으로 도로가 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을9, 2024-11-08, 근저당권 (채권자: 경산새마을금고, 채권최고액: 152,400,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리인 대부분의 권리(근저당, 가압류, 임차권 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 '지상권'이 있으나, 본건의 경우 해당사항 없는 것으로 보입니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:')

* 총 채무액: 등기부등본상 채권 총액은 약 492,488,961원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 진시영 (본 보고서에서는 '진 '으로 표기)

* 보증금: 157,560,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 10일

* 확정일자: 2024년 12월 09일

* 배당신고일자: 2025년 09월 16일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 주변 개발 현황: '청담더힐'이라는 연립주택 단지 내에 위치하며, 2016년에 준공되었습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 최근 거래 사례:

* 청담더힐 (1376-3), 1층, 125.36㎡: 2025년 01월 16일, 21,000만원 (직거래)

* 청담더힐 (1376-3), 4층, 125.36㎡: 2025년 12월 01일, 28,000만원 (직거래)

* 디오션뷰 (1251-10), 4층, 84.97㎡: 2025년 10월 27일, 30,000만원 (직거래)

* 분석: 동일 건물인 '청담더힐' 내에서 동일 면적(125.36㎡)의 거래 사례를 보면, 1층은 21,000만원, 4층은 28,000만원에 거래되었습니다. 이는 층별로 시세 차이가 상당함을 보여줍니다. 본건은 1층이므로 21,000만원의 거래 사례가 가장 직접적인 비교 대상이 됩니다. 감정가 36,000만원은 최근 실거래가 대비 상당히 높은 수준으로, 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 조용하고 한적한 해안가 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다.

* 편의시설: 인근에 대형 마트, 병원 등 기본적인 편의시설에 대한 정보는 부족합니다. '김영삼대통령 생가'와 같은 관광 자원이 인근에 있습니다.

* 교통: 자가용 이용 시 불편함은 적으나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 교육/의료: 해당 정보는 제공되지 않아 확인이 어렵습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 조사 불가: 이해관계인의 부재 및 폐문으로 인해 내부 이용 및 관리 상태, 정확한 하자 여부 등을 확인할 수 없었습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 재확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: '영농여건불리농지' 및 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어 토지 이용 계획 시 이를 고려해야 합니다.

* 감정가 대비 시세 차이: 감정가(36,000만원)가 최근 거래가(1층 21,000만원, 4층 28,000만원) 대비 현저히 높아, 낙찰 후 시세 하락의 위험이 있습니다.

* 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 등기부등본상 해당 권리가 등재되어 있는지 최종 확인이 필요합니다. (현재 등기부상에는 해당 내용이 명확히 보이지 않습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 거제시 장목면에 위치한 '청담더힐' 연립주택으로, 2016년 준공된 비교적 신축 건물입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없어 보입니다. 그러나 현장 조사 불가로 인한 내부 상태 및 정확한 권리 관계 파악에 한계가 있으며, 토지 이용의 제한 사항이 존재합니다. 특히, 감정가가 최근 실거래가보다 높게 책정되어 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 1층이라는 점을 감안할 때, 21,000만원에 거래된 사례를 중요하게 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 비교적 안전하게 물건을 취득할 수 있습니다.

* 입지적 특성: 거제도 해안 지역, 관광지 인근에 위치하고 있어 휴양 목적 또는 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성은 적습니다.

* 시세보다 낮은 진입 가능성: 감정가 대비 시세가 낮은 점을 활용하면, 합리적인 가격에 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석:

* 동일 건물 125.36㎡ (약 37.9평) 기준, 1층 실거래가 21,000만원 (2025.01), 4층 실거래가 28,000만원 (2025.12)

* 본건은 1층이므로 21,000만원 거래 사례가 가장 중요한 비교 대상입니다.

* 감정가(36,000만원)는 최근 실거래가와 큰 차이를 보이며, 이는 높은 리스크 요인입니다.

* 종합 판단: 1층의 낮은 선호도, 내부 미확인 리스크, 시세 대비 높은 감정가를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 1층 거래가인 21,000만원을 기준으로 하되, 시장 상황 및 낙찰 가능성을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 24,000만원 ~ 27,000만원 범위 내에서 고려.

* 본건의 입지, 건물 상태(미확인), 층수, 최근 시세 등을 종합적으로 고려하여 25,000만원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.