나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경52 [1] 대구광역시 달서구 용산동 419-1 한마음아파트 107동 6층605호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창 · 평가일 2026.03.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

- 본건은 구분건물(아파트)인 "한마음아파트 6층 605호(전용면적: 59.95㎡, 계단식, 남향)" 로서, 대구광역시 달서구 용산동 소재 '성산초등학교 ' 북서측 인근에 위치하고 있음. - 주위는 선원공원삼거리 간선도로변 주변의 대단위 아파트단지(본건 소재 한마음, 성서주 공5단지, 성서보성타운2차, 성서영남우방타운2차 등) 및 부속상가, 주변 공원, 학교 등으 로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 소재 아파트단지까지 제반차량 접근 가능하며, 아파트단지 북측 광대로(선원로), 서 측 광대로(성서동로) 변으로 시내버스정류장이 소재하고 있음. - 지역적 위치, 주변 도로상태, 접근의 용이성, 대중교통여건 등을 고려할 때 전반적인 교 통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 18층 건물 중 6층 605호로서, 사용승인일자: 집합건축물대장상 "1997. 11. 25." 외벽: 시멘몰탈위 페인팅 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 일반 바닥내장재 및 일부 타일 등 마감 창호: 새시창호

이용상태

아파트로 이용되고 있으며, 내부는 집합건축물대장 '건축물현황도'에 의거할 때 방3, 주 방, 거실, 욕실 등」으로 파악됨.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화설비, 지역난방에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 아파트단지는 대체로 서측 및 남측 하향 완경사지대에 형성되어 있는 다각형의 장방형에 가까운 토지로서, '아파트 및 부속상가, 부속건물 등의 부지'로 이용되고 있음.

인접 도로상태등

아파트단지 북측으로 왕복 7차선(양측 인도), 서측으로 왕복 6차선(양측 인도) 아스팔트 포장도로 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 본건 아파트의 대지권의 목적이 되는 토지의 토지이용 계획사항은 "도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 보행자전용도 로(접합), 가축사육제한구역(세부사항은 녹색환경과 문의요망)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(세부사항은 남 부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(세부사항은 남부교육청 문의요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발촉 진법>"에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임. ·기타사항: -

물건 비고

대항력 있는 주택임차권등기 있음. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 대구서부지원 2026타경52 (1)

* 소재지: 대구광역시 달서구 용산동 419-1 한마음아파트 107동 6층605호

* 용도: 아파트

* 감정가: 162,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 신OOO

* 사용승인일자: 1997년 11월 25일

* 건물 규모: 총 18층 중 6층

1.1. 1. 면적 정보

* 토지 면적: 28.94㎡ (약 8.76평)

* 토지 지분: 28.9384㎡ (약 8.76평)

* 건물 전용 면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

* 건물 지분: 59.95㎡ (약 18.13평)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 대구광역시 달서구 용산동 소재 '성산초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트 단지, 부속 상가, 공원, 학교 등으로 형성되어 있어 주거 생활 환경이 양호합니다.

* 교통상황: 아파트 단지 북측으로는 선원로, 서측으로는 성서동로 등 광대로에 접해 있으며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 아파트 단지는 북측 왕복 7차선, 서측 왕복 6차선 아스팔트 포장도로와 잘 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본 건의 대지권은 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지) 등에 해당하며, 관련 법규에 따른 개발 제한 사항이 존재합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 10월 28일 접수된 신한은행의 근저당권(을13)입니다.

* 인수되는 권리:

- 주택임차권: 김윤숙 (전입 2018-03-05, 확정 2018-02-13)

- 보증금: 151,000,000원

- 차임: 0원

- 등기부상 권리금액: 145,000,000원

- 말소 여부: 인수

- 주의사항: 본 건에는 대항력 있는 임차인 김윤숙이 존재하며, 등기부상 해당 임차인의 권리금액은 145,000,000원이고 '인수'로 기재되어 있습니다. 이는 경매 배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액을 매수인이 인수해야 함을 의미합니다. (제공된 정보 중 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 항목과 상충되므로, 반드시 배당표 및 법원 공고를 통해 인수 금액을 재확인해야 합니다.)

* 기타사항: 본 건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위인 임차인의 권리가 존재하므로 이에 대한 인수 부담이 있습니다.

1.4. 상권분석

* 주변 개발 현황: 대규모 아파트 단지 밀집 지역으로, 주거 기능 중심의 상권이 형성되어 있습니다. 단지 내 상가 및 인근 상업 시설 이용이 가능합니다.

* 소음/공해 시설: 제공된 정보 및 일반적인 주거 단지 환경 분석 시, 특별한 소음 또는 공해 유발 시설은 확인되지 않았습니다. (지도 검색 결과 기반)

1.5. 생활정보

* 교육시설: 본 건 북서측 인근에 성산초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가를 비롯하여 인근에 마트, 병원 등 생활 편의시설이 다수 존재할 것으로 예상됩니다.

* 공원: 선원공원이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 주차: 총 564대의 주차 공간이 확보되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 대항력 있는 임차인 김윤숙의 보증금 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 등기상 권리금액 145,000,000원을 기준으로 인수 부담이 발생할 수 있으며, 이는 실제 취득 원가를 상승시키는 요인이 됩니다.

* 건물 노후화: 1997년 사용 승인된 건물로, 건축된 지 약 29년이 경과하였습니다. 향후 리모델링 또는 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 달서구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트 경매 물건입니다. 우수한 입지 조건과 생활 편의 시설 접근성은 장점이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수라는 중대한 권리 분석 상의 리스크를 내포하고 있습니다. 따라서 해당 임차인의 보증금 잔액 인수 여부와 금액을 정확히 파악하는 것이 낙찰 후 인수 금액 산정에 결정적인 영향을 미칩니다. 인수 금액을 고려하더라도 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 수 있다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 안정적 주거 지역: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 주거 수요가 꾸준합니다.

* 교육 환경: 초등학교가 인접하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

* 시세 차익 가능성: 임차인 인수 금액을 고려한 합리적인 입찰가 산정 시, 시세 대비 저렴하게 취득하여 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 최근 매매 사례는 2026년 3월 31일 8층 165,000,000원, 2026년 3월 19일 3층 150,000,000원, 2026년 5월 5일 1층 150,000,000원 등으로 형성되어 있습니다. 평균 시세는 약 155,000,000원에서 165,000,000원 수준입니다.

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 한다는 원칙에 따라, 현재 시세(최고가 165,000,000원)에서 인수해야 할 보증금(최소 145,000,000원)을 차감하는 방식으로 산정합니다.

* 시장가치 (최고가 기준): 165,000,000원

* 인수 예정 보증금 (최소): 145,000,000원

* 계산된 예상 입찰가: 165,000,000원 - 145,000,000원 = 20,000,000원

따라서 이론적인 예상 입찰가는 약 15,000,000원 ~ 20,000,000원 범위로 산출됩니다. 이는 입찰자가 실질적으로 부담하는 총 취득 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 넘지 않도록 고려한 금액입니다.

그러나 실제 입찰 시에는 법원의 배당 결과, 임차인 보증금의 정확한 인수 금액, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

보수적으로 고려하여, 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 이 범위는 인수 보증금액을 감안하여 실제 취득하는 금액이 시장가치보다 낮게 형성될 수 있도록 하는 수준입니다. 정확한 인수 금액 확정 후 최종 입찰가 결정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.