나이스옥션 법원경매 대구 2026타경100435 [1] 대구광역시 수성구 만촌동 1091-1 만촌누리움 102동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다나 · 평가일 2026.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 "오성고등학교" 남측 인근에 위치하며, 부근은 다세대주택, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 본건 북측으로 통과하는 도시철도2호선 및 간선도로와의 거리·대중교통상황 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

자체지면 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 공부상 지목은 "도로"이며, "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 공부상 지목이 "도로"로서, 본건은 도로 폭 약 3.5~4미터 도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (대구산업정보대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(에셀나무유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(오성중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(혜화여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(에셀나무유치원)<교육 환경 보호에 관한 법률> (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건 토지는 공유지분 토지중 "박지해 지분"에 대한 평가로서 평가대상 지분의 위치 및 경계확인이 곤란하여 전체면적을 기준으로 한 평균단가를 적용하였습니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 "오성고등학교" 남측에 위치하는 "만촌누리움 102동 제1층 제102호" 단위세대로서, 부근은 다세대주택, 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 단지까지 차량의 출입이 가능하며, 본건 북측으로 통과하는 도시철도2호선 및 간선도로 와의 거리·대중교통상황 등으로 보아 제반 교통사정은 대체로 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 건물중 제102동 제1층 제102호 단위세대로서 (사용승인일 : 2014.06.16) - 외 벽 : 외장석, 드라이비트, 기타외장재 등 마감 - 내 벽 : 벽지, 타일 등 마감 - 바 닥 : 바닥재, 타일 등 마감 - 창 호 : 샷시창호임.

이용상태

"공동주택(다세대주택)"으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 개별난방설비, 도시가스공급설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동측하향 경사지대에 자체지면 대체로 평탄하게 조성한 사다리형에 가까운 토지로서, "공동 주택(다세대주택)" 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 3.5~4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 (대구산업정보대학)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(에셀나무유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(오성중고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호 구역(혜화여자고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(에셀나무유치원)<교육 환경 보호에 관한 법률> (하천)은 건설과{666-2922 2991} 확인.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부현황 및 상태 등은 확인하지 못하여 동류형 물건의 일반적 상황을 기준으로 하였으니, 경매참여 시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각.
목록2 : 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2026타경100435 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 만촌동 1091-1 만촌누리움 102동 1층102호

용도: 다세대주택

감정가: 210,103,000원

토지면적: 104.50㎡ (약 31.62평)

토지지분: 67.75㎡ (약 20.50평)

건물면적: 64.48㎡ (약 19.51평)

건물지분: 64.485㎡ (약 19.51평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOO

특이사항: 유동화물건, 지분매각

2. 입지조건

본건은 대구광역시 수성구 만촌동 소재 "오성고등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있는 주거 밀집 지역입니다.

차량의 접근이 용이하며, 북측으로 도시철도 2호선 및 간선도로가 통과하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

토지는 자체 지면이 대체로 평탄한 부정형의 토지이며, 공부상 지목은 "도로"이나 현재 "도로"로 이용 중입니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 2014년 6월 16일에 사용승인된 4층 건물 중 1층 102호입니다.

본건 동측으로 폭 약 3.5~4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 다수의 상대보호구역 및 절대보호구역(학교, 유치원 등)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리는 2014년 9월 30일 접수된 국민은행 근저당권(을10)으로, 본 매각으로 인해 해당 권리 및 그 이하의 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

말소되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

채무 총액은 토지 등기부 기준 약 14억 9천 4백만원, 집합건물 등기부 기준 약 7억 9천 5백만원으로 파악됩니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이나, 물건명세서 및 감정평가요항표 상 임대관계는 미상으로 확인되므로, 실제 점유 관계 및 인수 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

본건은 지분매각으로, 토지 및 건물에 대한 소유권 전부가 아닌 일부 지분만 매각 대상이므로 이 점을 반드시 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 주거지역에 위치하며, 주변에 다세대주택 및 단독주택이 밀집해 있어 안정적인 주거 상권으로 평가됩니다.

교육시설(오성고등학교, 대구산업정보대학, 에셀나무유치원 등)이 인근에 다수 분포하고 있어 교육 환경이 우수한 편입니다.

최근 6개월간 주변 유사 물건(다세대주택) 실거래가 분석 결과, 면적 및 건축 연도에 따라 3.3㎡당 약 154만원에서 317만원 수준으로 거래되었습니다.

본건 건물의 전용면적(64.48㎡)을 기준으로 시세 범위를 추정 시, 약 1억 1천 7백만원에서 2억 7백만원 수준으로 판단됩니다.

다만, 본건은 토지 지분 매각 및 토지 지목이 "도로"인 점, 그리고 건물 자체의 노후도를 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 대구 도시철도 2호선 이용이 가능하며, 주요 간선도로와의 접근성이 양호합니다.

* 교육: 오성고등학교, 오성중학교, 혜화여자고등학교, 대구산업정보대학, 에셀나무유치원 등 다수의 교육 시설이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변 주거 단지 내 상업 시설 및 수성구의 인프라를 이용할 수 있습니다.

* 환경: 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지 및 건물 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 및 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 지목 "도로": 공부상 지목이 "도로"로 되어 있어, 사용 및 개발에 있어 복잡한 법적, 실무적 문제가 발생할 수 있습니다. 감정평가에서도 지분 위치 및 경계 확인이 곤란하다는 언급이 있습니다.

* 미확인 임대차 관계: 임대 관계가 미상으로, 인수해야 할 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 건물 상태 미확인: 현장 방문 시 내부 확인이 어려워 건물 상태를 정확히 파악하기 어려우므로, 실제 물건 상태가 감정가와 상이할 수 있습니다.

* 유동화 물건: 복잡한 금융 구조로 인해 추가적인 이슈가 발생할 가능성이 있습니다.

* 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 상당하여, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 권리 관계 정리에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구 수성구 만촌동의 도심 입지에 위치한 다세대주택 지분 경매 물건입니다. 교육 및 교통 여건은 양호하나, 토지의 지목이 "도로"이고 지분 매각이라는 중대한 리스크 요인을 가지고 있습니다. 또한, 임대차 관계 및 건물 상태 미확인 등 잠재적 위험 요소가 존재합니다. 이러한 복합적인 요인들을 고려할 때, 철저한 현장 조사와 법률적 검토 없이는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 입지: 수성구라는 선호도 높은 지역에 위치하여 장기적인 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 잠재적 시세 차익: 지분 매각 및 도로 지목의 복잡성으로 인해 저평가될 가능성이 있으며, 이를 해결할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 교육 환경 우수: 인근 다수의 학교는 안정적인 주거 수요를 뒷받침합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보를 바탕으로 산정한 건물의 시장가치는 약 1억 1천 7백만원 수준입니다.

감정가는 토지 지분과 건물을 포함하여 2억 1천 3백만원으로 책정되었습니다.

본건은 지분 매각, 토지 지목 "도로" 등 리스크 요인을 감안할 때, 감정가 대비 낮은 금액으로 입찰하는 것이 합리적입니다.

입찰 시 최소 60% 수준의 감정가 이하에서 접근을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건에 대한 예상 입찰가 범위를 1억 2천만원에서 1억 4천만원 사이로 제안하며, 리스크 요인을 충분히 반영하여 보수적으로 접근할 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 철저한 현장 조사 및 권리관계 분석 이후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.