나이스옥션 법원경매 천안 2026타경10320 [1] 충청남도 천안시 동남구 오룡동 123-9 씨타운 2층204호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2026.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 문화동 소재 "동남구청" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 천안역, 관공서(동남구청 등), 교육시설, 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 주택 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근으로 천안역, 차량통행이 빈번한 간선도로 및 시내 버스정류장 등이 소재하는 바, 제반 교통상황은 무난한 수준임.

건물의 구조

일련번호(1) : 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 중 2층 204호로서, 외벽 : 화강석 붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 등임.

이용상태

도시형생활주택(원룸형아파트) 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 난방설비, 도시가스공급설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음. ※현장조사시 폐문 부재등으로 인해 설비의 정상작동유무는 별도 확인을 요함.

토지의 형상 및 이용상태

본건 소재 토지 기준 인접토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 소재 토지 기준 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1) : 도시지역(천안도시지역),일반상업지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한 구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(복자유 치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(천안남산초등학교 상대보호 구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(천안제일고등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(천안중앙초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(천안중앙초등학교(이전 예정))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권자의 승계인인 서울보증보험주식회사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.4.22.자)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

1.2. 부동산 현황

본건은 충청남도 천안시 동남구 오룡동 123-9번지에 소재한 씨타운 2층 204호이며, 도시형생활주택(원룸형 아파트)으로 이용 중입니다.

감정평가액은 116,000,000원입니다.

토지 면적은 13.73㎡ (약 4.15평)이며, 토지 지분 면적은 13.728㎡ (약 4.15평)입니다.

건물 면적은 41.17㎡ (약 12.45평)이며, 건물 지분 면적은 41.175㎡ (약 12.45평)입니다.

건물 및 토지는 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 매각 관련 정보

경매 구분은 부동산 강제 경매이며, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

본건은 SGI 인수조건 변경이 있는 특수 물건입니다.

2. 입지 및 주변 환경

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 문화동 소재 "동남구청" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 천안역, 동남구청과 같은 관공서, 교육시설, 아파트 단지, 각종 근린생활시설 및 주택 등이 소재하여 생활 편의 시설이 잘 갖추어진 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 천안역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

차량 통행이 빈번한 간선도로와 시내버스 정류장이 인근에 있어 전반적인 교통 상황은 무난한 수준입니다.

3. 부동산 상세 정보

3.1. 건물 정보

건물은 철근콘크리트 구조 슬래브 지붕의 9층 건물 중 2층 204호입니다.

외벽은 화강석 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 붙임 마감으로 이루어져 있으며, 창호는 샷시 등입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 공급 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

다만, 현장 조사 시 폐문 부재 등으로 인해 설비의 정상 작동 여부는 별도로 확인이 필요합니다.

3.2. 토지 정보

본건 소재 토지는 기준 인접 토지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중입니다.

토지 기준 서측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역에 속합니다.

소로3류(폭 8m 미만)(접합) 구역이며, 가축사육제한 구역(타법에 의한 전부제한구역)입니다.

또한, 복자유치원, 천안남산초등학교, 천안제일고등학교, 천안중앙초등학교(이전 예정 포함)의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 등기부상 권리 현황

소유권 보존은 심명숙 명의로 2014년 11월 5일에 등기되었으며, 이후 주식회사 무본으로 소유권이 이전되었습니다(2017년 11월 23일).

이후 천안세무서장 및 국민건강보험공단의 압류가 있었고, 최종적으로 서울보증보험의 강제 경매 개시 결정(2026타경10320)이 등기되었습니다.

을구 5번에는 한국토지주택공사의 주택임차권(보증금 105,000,000원)이 등기되어 있으나, 말소 예정으로 표시되어 있습니다.

4.2. 임차인 권리 분석

임차인으로는 한국토지주택공사(LH)가 있으며, 보증금 105,000,000원에 차임은 0원입니다.

전입일자(사업일자)는 2022년 11월 21일, 확정일자는 2022년 10월 31일입니다.

본건의 경우, 한국토지주택공사(LH)는 대항력이 없습니다.

주택임차권자의 승계인인 서울보증보험주식회사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서(2026.4.22.자)가 제출되었습니다.

4.3. 말소기준 권리 및 채권액

말소기준권리는 2025년 4월 25일자 천안세무서장의 압류입니다.

등기부채권 총액은 105,000,000원이며, 강제경매 채권액은 107,853,697원입니다.

4.4. 매수인이 인수하는 권리

을구 5번 주택임차권은 임대차보증금 105,000,000원이며, 위에서 언급한 서울보증보험주식회사의 확약서에 따라 대항력이 포기되고 임차권 등기는 말소될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

5. 시장 분석

5.1. 주변 시세 분석 (매매 사례 기반)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 오룡동 지역의 주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2025년 11월 5일 거래: 28.12㎡ (2009년식 다세대) 8,400만원 (약 29.9만원/㎡)

- 2025년 9월 13일 거래: 46.08㎡ (2002년식 연립) 8,000만원 (약 17.4만원/㎡)

- 2026년 6월 7일 거래: 59.60㎡ (2017년식 연립) 12,300만원 (약 20.6만원/㎡)

본건은 2012-2014년경 건축된 것으로 추정되며, 건물 면적 41.17㎡ (약 12.45평)입니다.

감정가 116,000,000원 (약 28.18만원/㎡)은 비교적 최근 연식의 매매 사례(2017년식)와 비슷한 수준의 제곱미터당 단가를 형성하고 있으나, 2009년식 다세대 주택보다는 낮은 수준입니다. 2002년식 연립 주택과는 상당한 차이를 보입니다.

5.2. 임대 시세 동향 (전월세 사례 기반)

제공된 전월세 정보 역시 매매 사례와 동일한 주택들을 포함하고 있어, 현재 시점에서의 전월세 시장 동향을 직접적으로 파악하기는 어렵습니다. 다만, 한국토지주택공사(LH)가 105,000,000원의 보증금으로 임차하고 있었던 점을 고려할 때, 해당 지역의 원룸형 아파트 보증금 수준을 짐작해 볼 수 있습니다.

6. 생활 및 편의 정보

6.1. 생활 편의 시설

본건은 천안역, 동남구청 등 관공서와 근린생활시설이 밀집한 도심 지역에 위치하여 각종 상업시설 및 편의시설 이용이 편리합니다.

6.2. 교육 시설

단지 인근으로 복자유치원, 천안남산초등학교, 천안제일고등학교, 천안중앙초등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

6.3. 주변 환경 (혐오시설 포함)

제공된 정보 상으로는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 없습니다. 주로 주거, 상업, 행정, 교육 시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다.

7. 잠재적 리스크 및 주의사항

7.1. 임차권 관련 승계 및 포기 조건

주택임차인의 승계인인 서울보증보험주식회사가 대항력을 포기하고, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하며 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이는 매수인의 임차인 관련 리스크를 크게 완화시키는 요소입니다. 다만, 향후 발생할 수 있는 분쟁의 소지를 완전히 배제할 수는 없으므로, 법률 전문가와 상담을 권장합니다.

7.2. 기타 확인 사항

본건은 SGI 인수조건 변경이 있는 특수 물건으로, 계약 시 관련 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

건물 설비의 정상 작동 여부는 현장 재확인이 필요합니다.

임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

8. 종합 의견

본건은 천안시 동남구의 도심 지역에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수하며 교육 시설 또한 인접해 있습니다. 건물 상태는 연식에 비해 양호한 편으로 보이며, 감정평가액 또한 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

특히, 임차인이 대항력을 포기하고 잔존 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출함에 따라, 매수인이 인수해야 할 금전적 부담이나 법적 분쟁의 소지가 크게 줄어든다는 점이 매우 긍정적입니다.

9. 투자 포인트

- 우수한 도심 입지: 천안역 및 관공서, 상업시설 접근성이 뛰어남.

- 낮은 임차인 리스크: 대항력 포기 및 잔존 보증금 청구권 포기 확약서 제출로 매수인의 부담 경감.

- 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 경쟁력 있는 감정가 수준.

- 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 재산권 행사 용이.

10. 예상 입찰가 산정

감정가: 116,000,000원

주변 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 조건의 부동산 가치는 제곱미터당 약 17.4만원에서 29.9만원 범위에 있습니다. 본건의 감정가(약 28.18만원/㎡)는 최근 거래 사례와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임차인의 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기 확약서를 고려할 때, 임차인으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 그 이상으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 116,000,000원에서 127,600,000원 (감정가 대비 100% ~ 110%) 사이로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 경쟁 입찰 상황 및 투자자의 개별적인 수익률 분석에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.